[地產投資] 溫村業主難 這部分地稅恐怕也要背
（加西網綜合）盡管在上個月，溫哥華市議會已經批准將對溫哥華的地稅征收增加 10.7% 的漲幅，以改善城市的基本服務，然而地稅的上漲似乎是永遠沒有盡頭的。
計劃上漲的 10.7% 的增幅中，目前尚未決定如何在住宅居民和非住宅企業主之間分配。
最近，代表溫哥華 22 個商業改善協會 (BIA) 的壹個團體呼吁市政府降低企業“不公平和不公平”的地稅負擔。在即將於 4 月 25 日舉行的決定如何分配稅收負擔的公開會議之前，溫哥華 BIA 合作伙伴關系宣布：將在會議上要求市議會批准將企業稅率的 2% 轉嫁給住宅業主。
需要注意的是，這不是2023年加稅 10.7% 的轉移，而是整體的房產稅額。
這意味著溫哥華市的房產稅部分的住宅份額將增加到 59%，而商業份額將下降到 41%。這將是對 2022 年住宅比率 57% 和企業比率 43% 的調整。
2022 年 4 月，上屆市議會批准 2022 納稅年度將 0.1% 的財產稅負擔從住宅轉移到企業，從而結束了多年來將更多財產稅負擔從企業轉移到居民的趨勢。
將更多的財產稅負擔從住宅轉移到企業的趨勢已經持續了數拾年，以解決溫哥華曾經對企業充滿敵意的財產稅環境。1994 年至 2011 年期間，營業稅份額從 60% 降至 48%，而同期住宅稅份額從 40% 增加到 52%。
據溫哥華 BIA Partnership 的分析，商業地產貢獻了溫哥華市 41% 的房產稅，但平均繳納的房產稅是居民的 3.4 倍，而且只占用 7%的土地。他們還為獲得供水和垃圾收集服務支付了更多費用，並且越來越多地受到財產犯罪和故意破壞的影響。
壹些零售區受公共安全問題、犯罪和故意破壞行為的影響要大得多，尤其是市中心東區及其周邊地區，包括唐人街、Gastown 和越來越多的商業區。
占溫哥華所有企業 98% 的小型企業尤其受到重創。如果得不到有效的財政補貼，更多的咖啡館、餐館、商店和服務可能會在艱難的經濟條件下關閉。
來自市政府的數據顯示，2022 年溫哥華商業街的整體店面業務空置率高達 11.9%，相當於商業街超過拾分之壹的商業零售單位都在空置。
零售業的健康空置率范圍被認為在 5% 到 7% 之間，但目前只有壹個 BIA 區低於 7%。
在整個城市的 22 個 BIA 中，店面空置率最低的是 Kerrisdale (3%)。其余 West Broadway (7.4%)、Yaletown (8.4%)、Commercial Drive (8.6%) 和 West End (8.9%)。
店面空置率最高的是 Hastings Crossing (28%)、Dunbar Village (17.8%)、Point Grey Village (17.5%)、Strathcona (16.9%)、Chinatown (16.8%) 和 Robson Street (15.5 %)。
叁重稅賦和費用給企業帶來巨大壓力——地稅、保險、維護和公用事業成本，尤其是當地稅的增加是基於房產“最高和最佳用途”的過度膨脹的土地價值時。
例如，壹棟帶有家庭經營餐廳的單層商業建築可能需要支付建築上方假想樓層的房產稅——甚至可能是整個塔樓的體積——基於批准的區域規劃，以實現致密化，以及鄰近的重新分區，為未來潛在重建的規模樹立了先例。
盡管改變稅率並不是件愉快的事，特別是溫哥華的業主稅率已經在不斷增加，但小企業的生存似乎也都面臨著巨大的壓力。
ref：
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計劃上漲的 10.7% 的增幅中，目前尚未決定如何在住宅居民和非住宅企業主之間分配。
最近，代表溫哥華 22 個商業改善協會 (BIA) 的壹個團體呼吁市政府降低企業“不公平和不公平”的地稅負擔。在即將於 4 月 25 日舉行的決定如何分配稅收負擔的公開會議之前，溫哥華 BIA 合作伙伴關系宣布：將在會議上要求市議會批准將企業稅率的 2% 轉嫁給住宅業主。
需要注意的是，這不是2023年加稅 10.7% 的轉移，而是整體的房產稅額。
這意味著溫哥華市的房產稅部分的住宅份額將增加到 59%，而商業份額將下降到 41%。這將是對 2022 年住宅比率 57% 和企業比率 43% 的調整。
2022 年 4 月，上屆市議會批准 2022 納稅年度將 0.1% 的財產稅負擔從住宅轉移到企業，從而結束了多年來將更多財產稅負擔從企業轉移到居民的趨勢。
將更多的財產稅負擔從住宅轉移到企業的趨勢已經持續了數拾年，以解決溫哥華曾經對企業充滿敵意的財產稅環境。1994 年至 2011 年期間，營業稅份額從 60% 降至 48%，而同期住宅稅份額從 40% 增加到 52%。
- 2022 年：住宅 57%，商業 43%；
- 2021 年：住宅 57.1%，商業 42.9%；
- 2020 年：住宅 56.8%，商業 43.2%；
- 2019 年：住宅 54.9%，商業 45.1%；
- 2018 年：住宅 54.7%，商業 45.3%；
- 2017 年：住宅 54.2%，商業 45.8%；
- 2016 年：住宅 53.8%，商業 46.2%。
據溫哥華 BIA Partnership 的分析，商業地產貢獻了溫哥華市 41% 的房產稅，但平均繳納的房產稅是居民的 3.4 倍，而且只占用 7%的土地。他們還為獲得供水和垃圾收集服務支付了更多費用，並且越來越多地受到財產犯罪和故意破壞的影響。
壹些零售區受公共安全問題、犯罪和故意破壞行為的影響要大得多，尤其是市中心東區及其周邊地區，包括唐人街、Gastown 和越來越多的商業區。
占溫哥華所有企業 98% 的小型企業尤其受到重創。如果得不到有效的財政補貼，更多的咖啡館、餐館、商店和服務可能會在艱難的經濟條件下關閉。
來自市政府的數據顯示，2022 年溫哥華商業街的整體店面業務空置率高達 11.9%，相當於商業街超過拾分之壹的商業零售單位都在空置。
零售業的健康空置率范圍被認為在 5% 到 7% 之間，但目前只有壹個 BIA 區低於 7%。
在整個城市的 22 個 BIA 中，店面空置率最低的是 Kerrisdale (3%)。其余 West Broadway (7.4%)、Yaletown (8.4%)、Commercial Drive (8.6%) 和 West End (8.9%)。
店面空置率最高的是 Hastings Crossing (28%)、Dunbar Village (17.8%)、Point Grey Village (17.5%)、Strathcona (16.9%)、Chinatown (16.8%) 和 Robson Street (15.5 %)。
叁重稅賦和費用給企業帶來巨大壓力——地稅、保險、維護和公用事業成本，尤其是當地稅的增加是基於房產“最高和最佳用途”的過度膨脹的土地價值時。
例如，壹棟帶有家庭經營餐廳的單層商業建築可能需要支付建築上方假想樓層的房產稅——甚至可能是整個塔樓的體積——基於批准的區域規劃，以實現致密化，以及鄰近的重新分區，為未來潛在重建的規模樹立了先例。
盡管改變稅率並不是件愉快的事，特別是溫哥華的業主稅率已經在不斷增加，但小企業的生存似乎也都面臨著巨大的壓力。
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