[學區房] 幹貨：全球學區房研究報告2023
2.2 日本：“租售同權”，教師流動制度比歐美更執行嚴格，教學硬件設施標准化
日本實行“6-3-3-4”的教育體制，盡管日本劃分學區，但日本房屋的價格主要取決於地段、周邊設施、房屋本身的質量等因素，學區對房價的影響較低。其中，小學和初中階段的教育屬於義務教育的范圍。公立學校是教育體系的主體。根據e-stat的數據，2020年，私立小學、初中和高中的占比為1.25%、7.72%和27.18%。盡管高中教育階段不屬於義務教育，但是絕大部分初中生都可以成功升入高中。根據日本文部科學省的數據，近年日本的高中升學率穩定在90%以上，2018年更是高達98.8%。日本房屋的價格主要取決於地段、周邊設施、房屋本身的質量等因素，學區對房價的影響較低。
日本德國學區房溢價較低主要的叁個原因是租售同權制度、教師流動制度和硬件設施標准化。
1）贰戰後日本實行“租售同權”的制度，即租房者和買房者享受同等待遇，疊加戶籍和社會福利脫鉤，壹定程度抑制購買學區房的意願。自1968年開始，日本推行“通學區域制度”，根據制度規定，學生需在通學區域內的公立中小學就近入學，判斷是否處於通學區域的依據是居住地址，不論是租房居住還是購房居住。此外，日本沒有戶籍管理制度，而是實行“住民票登記制度”，戶籍和社會福利脫鉤，國民可以在全國范圍內自由流動。所以，日本的家長沒有為了孩子上學專門在學校附近購房的必要。即使家長崇尚精英教育，希望將孩子送入教育質量更好的私立學校，也無需在附近購房或租房，只需通過學校的入學考核即可。
2）為促進全國范圍內的教育公平，日本在1956年開始實施教師流動制度，采取學校所有職工均納入輪崗體系，與歐美相比更嚴格執行，這壹定程度促進日本各地教育資源均勻分布。1949年，日本政府頒布《教育公務員特例法》，將公立學校（從幼兒園到大學）的教師納入公務員系統，身份為“教育公務員”，教師的調動屬於公務員系統。1956年，日本政府頒布《關於地方教育行政組織以及運營的法律法規》，開始在全國范圍內實施教師輪崗制度，規定教師任職每隔幾年（各地規定有所差異）就要被調動到其他學校輪崗。為了保障教師輪崗制度的落地，日本政府1959年出台《偏僻地教育振興法施行規則》，為偏僻地區提高特殊津貼。隨著輪崗制度的不斷完善，醫務室職員、營養師等教職工也納入輪崗范圍，進壹步促進了日本中小學的師資和後勤力量的均衡分布。
3）日本基本實現公立學校基礎設施的標准化，促進教育設施的均衡分布，幫助輪崗教師快速適應新的教學環境，減少心理阻礙，提升教師輪崗制度的實施效果。日本1947年出台的《教育基本法》明確規定，學校基礎設施主要由地方政府負責建設和維護，中央政府負擔壹部分費用。此外，日本文部省（相當於中國的教育部）還規定了各級學校最低的設置基准，如學校必須設有圖書室、保健室、體育館等。地方政府可在此基礎上量力進行增添。對於經濟困難的地區，中央政府會提供更多的經濟援助和補貼。同時，中央政府鼓勵對偏僻地區的教職工宿舍投入更多，以吸引優秀的教師到偏僻地區任教。教學設施的標准化幫助輪崗的教師快速適應新的教學環境，減少心理阻礙，提升了教師輪崗制度的實施效果。
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日本實行“6-3-3-4”的教育體制，盡管日本劃分學區，但日本房屋的價格主要取決於地段、周邊設施、房屋本身的質量等因素，學區對房價的影響較低。其中，小學和初中階段的教育屬於義務教育的范圍。公立學校是教育體系的主體。根據e-stat的數據，2020年，私立小學、初中和高中的占比為1.25%、7.72%和27.18%。盡管高中教育階段不屬於義務教育，但是絕大部分初中生都可以成功升入高中。根據日本文部科學省的數據，近年日本的高中升學率穩定在90%以上，2018年更是高達98.8%。日本房屋的價格主要取決於地段、周邊設施、房屋本身的質量等因素，學區對房價的影響較低。
日本德國學區房溢價較低主要的叁個原因是租售同權制度、教師流動制度和硬件設施標准化。
1）贰戰後日本實行“租售同權”的制度，即租房者和買房者享受同等待遇，疊加戶籍和社會福利脫鉤，壹定程度抑制購買學區房的意願。自1968年開始，日本推行“通學區域制度”，根據制度規定，學生需在通學區域內的公立中小學就近入學，判斷是否處於通學區域的依據是居住地址，不論是租房居住還是購房居住。此外，日本沒有戶籍管理制度，而是實行“住民票登記制度”，戶籍和社會福利脫鉤，國民可以在全國范圍內自由流動。所以，日本的家長沒有為了孩子上學專門在學校附近購房的必要。即使家長崇尚精英教育，希望將孩子送入教育質量更好的私立學校，也無需在附近購房或租房，只需通過學校的入學考核即可。
2）為促進全國范圍內的教育公平，日本在1956年開始實施教師流動制度，采取學校所有職工均納入輪崗體系，與歐美相比更嚴格執行，這壹定程度促進日本各地教育資源均勻分布。1949年，日本政府頒布《教育公務員特例法》，將公立學校（從幼兒園到大學）的教師納入公務員系統，身份為“教育公務員”，教師的調動屬於公務員系統。1956年，日本政府頒布《關於地方教育行政組織以及運營的法律法規》，開始在全國范圍內實施教師輪崗制度，規定教師任職每隔幾年（各地規定有所差異）就要被調動到其他學校輪崗。為了保障教師輪崗制度的落地，日本政府1959年出台《偏僻地教育振興法施行規則》，為偏僻地區提高特殊津貼。隨著輪崗制度的不斷完善，醫務室職員、營養師等教職工也納入輪崗范圍，進壹步促進了日本中小學的師資和後勤力量的均衡分布。
3）日本基本實現公立學校基礎設施的標准化，促進教育設施的均衡分布，幫助輪崗教師快速適應新的教學環境，減少心理阻礙，提升教師輪崗制度的實施效果。日本1947年出台的《教育基本法》明確規定，學校基礎設施主要由地方政府負責建設和維護，中央政府負擔壹部分費用。此外，日本文部省（相當於中國的教育部）還規定了各級學校最低的設置基准，如學校必須設有圖書室、保健室、體育館等。地方政府可在此基礎上量力進行增添。對於經濟困難的地區，中央政府會提供更多的經濟援助和補貼。同時，中央政府鼓勵對偏僻地區的教職工宿舍投入更多，以吸引優秀的教師到偏僻地區任教。教學設施的標准化幫助輪崗的教師快速適應新的教學環境，減少心理阻礙，提升了教師輪崗制度的實施效果。
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