[学区房] 干货：全球学区房研究报告2023
2.2 日本：“租售同权”，教师流动制度比欧美更执行严格，教学硬件设施标准化
日本实行“6-3-3-4”的教育体制，尽管日本划分学区，但日本房屋的价格主要取决于地段、周边设施、房屋本身的质量等因素，学区对房价的影响较低。其中，小学和初中阶段的教育属于义务教育的范围。公立学校是教育体系的主体。根据e-stat的数据，2020年，私立小学、初中和高中的占比为1.25%、7.72%和27.18%。尽管高中教育阶段不属于义务教育，但是绝大部分初中生都可以成功升入高中。根据日本文部科学省的数据，近年日本的高中升学率稳定在90%以上，2018年更是高达98.8%。日本房屋的价格主要取决于地段、周边设施、房屋本身的质量等因素，学区对房价的影响较低。
日本德国学区房溢价较低主要的三个原因是租售同权制度、教师流动制度和硬件设施标准化。
1）二战后日本实行“租售同权”的制度，即租房者和买房者享受同等待遇，叠加户籍和社会福利脱钩，一定程度抑制购买学区房的意愿。自1968年开始，日本推行“通学区域制度”，根据制度规定，学生需在通学区域内的公立中小学就近入学，判断是否处于通学区域的依据是居住地址，不论是租房居住还是购房居住。此外，日本没有户籍管理制度，而是实行“住民票登记制度”，户籍和社会福利脱钩，国民可以在全国范围内自由流动。所以，日本的家长没有为了孩子上学专门在学校附近购房的必要。即使家长崇尚精英教育，希望将孩子送入教育质量更好的私立学校，也无需在附近购房或租房，只需通过学校的入学考核即可。
2）为促进全国范围内的教育公平，日本在1956年开始实施教师流动制度，采取学校所有职工均纳入轮岗体系，与欧美相比更严格执行，这一定程度促进日本各地教育资源均匀分布。1949年，日本政府颁布《教育公务员特例法》，将公立学校（从幼儿园到大学）的教师纳入公务员系统，身份为“教育公务员”，教师的调动属于公务员系统。1956年，日本政府颁布《关于地方教育行政组织以及运营的法律法规》，开始在全国范围内实施教师轮岗制度，规定教师任职每隔几年（各地规定有所差异）就要被调动到其他学校轮岗。为了保障教师轮岗制度的落地，日本政府1959年出台《偏僻地教育振兴法施行规则》，为偏僻地区提高特殊津贴。随着轮岗制度的不断完善，医务室职员、营养师等教职工也纳入轮岗范围，进一步促进了日本中小学的师资和后勤力量的均衡分布。
3）日本基本实现公立学校基础设施的标准化，促进教育设施的均衡分布，帮助轮岗教师快速适应新的教学环境，减少心理阻碍，提升教师轮岗制度的实施效果。日本1947年出台的《教育基本法》明确规定，学校基础设施主要由地方政府负责建设和维护，中央政府负担一部分费用。此外，日本文部省（相当于中国的教育部）还规定了各级学校最低的设置基准，如学校必须设有图书室、保健室、体育馆等。地方政府可在此基础上量力进行增添。对于经济困难的地区，中央政府会提供更多的经济援助和补贴。同时，中央政府鼓励对偏僻地区的教职工宿舍投入更多，以吸引优秀的教师到偏僻地区任教。教学设施的标准化帮助轮岗的教师快速适应新的教学环境，减少心理阻碍，提升了教师轮岗制度的实施效果。
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日本实行“6-3-3-4”的教育体制，尽管日本划分学区，但日本房屋的价格主要取决于地段、周边设施、房屋本身的质量等因素，学区对房价的影响较低。其中，小学和初中阶段的教育属于义务教育的范围。公立学校是教育体系的主体。根据e-stat的数据，2020年，私立小学、初中和高中的占比为1.25%、7.72%和27.18%。尽管高中教育阶段不属于义务教育，但是绝大部分初中生都可以成功升入高中。根据日本文部科学省的数据，近年日本的高中升学率稳定在90%以上，2018年更是高达98.8%。日本房屋的价格主要取决于地段、周边设施、房屋本身的质量等因素，学区对房价的影响较低。
日本德国学区房溢价较低主要的三个原因是租售同权制度、教师流动制度和硬件设施标准化。
1）二战后日本实行“租售同权”的制度，即租房者和买房者享受同等待遇，叠加户籍和社会福利脱钩，一定程度抑制购买学区房的意愿。自1968年开始，日本推行“通学区域制度”，根据制度规定，学生需在通学区域内的公立中小学就近入学，判断是否处于通学区域的依据是居住地址，不论是租房居住还是购房居住。此外，日本没有户籍管理制度，而是实行“住民票登记制度”，户籍和社会福利脱钩，国民可以在全国范围内自由流动。所以，日本的家长没有为了孩子上学专门在学校附近购房的必要。即使家长崇尚精英教育，希望将孩子送入教育质量更好的私立学校，也无需在附近购房或租房，只需通过学校的入学考核即可。
2）为促进全国范围内的教育公平，日本在1956年开始实施教师流动制度，采取学校所有职工均纳入轮岗体系，与欧美相比更严格执行，这一定程度促进日本各地教育资源均匀分布。1949年，日本政府颁布《教育公务员特例法》，将公立学校（从幼儿园到大学）的教师纳入公务员系统，身份为“教育公务员”，教师的调动属于公务员系统。1956年，日本政府颁布《关于地方教育行政组织以及运营的法律法规》，开始在全国范围内实施教师轮岗制度，规定教师任职每隔几年（各地规定有所差异）就要被调动到其他学校轮岗。为了保障教师轮岗制度的落地，日本政府1959年出台《偏僻地教育振兴法施行规则》，为偏僻地区提高特殊津贴。随着轮岗制度的不断完善，医务室职员、营养师等教职工也纳入轮岗范围，进一步促进了日本中小学的师资和后勤力量的均衡分布。
3）日本基本实现公立学校基础设施的标准化，促进教育设施的均衡分布，帮助轮岗教师快速适应新的教学环境，减少心理阻碍，提升教师轮岗制度的实施效果。日本1947年出台的《教育基本法》明确规定，学校基础设施主要由地方政府负责建设和维护，中央政府负担一部分费用。此外，日本文部省（相当于中国的教育部）还规定了各级学校最低的设置基准，如学校必须设有图书室、保健室、体育馆等。地方政府可在此基础上量力进行增添。对于经济困难的地区，中央政府会提供更多的经济援助和补贴。同时，中央政府鼓励对偏僻地区的教职工宿舍投入更多，以吸引优秀的教师到偏僻地区任教。教学设施的标准化帮助轮岗的教师快速适应新的教学环境，减少心理阻碍，提升了教师轮岗制度的实施效果。
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