[学区房] 干货：全球学区房研究报告2023
韩国优质学区房溢价高主要由于“学历崇拜”、教育质量差异、课外补习资源的配置不均衡，精英高中将转为普通高中，且采取划片抽签入学。
第一，韩国家长追捧“学区房”的背后是“学历崇拜”的社会氛围。韩国作为儒家文化圈的一员，和中国一样有着重视教育的传统。根据OECD数据，2015-2020年，韩国15-24岁的青年失业率一直高居10%左右，高于日本（5%左右）。严峻的就业环境加重了韩国人对学历的追捧，使其愿意不计成本地对教育进行投资。
第二，区域间教育质量的巨大差异也是“学区房”现象愈演愈烈的重要原因。首尔聚集了韩国最优质的教育资源，因而成为韩国家长们租买房屋的首选。根据韩国祥明大学的研究，比较2000年和2011年的数据发现，首尔地区的高中毕业生入学首尔大学比率从每万人90人上升到95人，而釜山、大邱等城市的入学率则从每万人70人下降到43人。
第三，课外补习资源的配置也不均衡。高考被韩国人视为为数不多改变命运的机会，而区域间的教育质量存在着巨大差距，“补课热潮”由此产生。而韩国最好的课外补习班也集中在首尔。江南区的大峙洞以补习班众多而闻名，2021年11月该区的公寓卖出了46亿韩元的高价，而2017年同面积的公寓价格仅为18.9亿韩元。
第四是2019年韩国政府宣布将精英高中转为普通高中的计划也刺激了学区房价格的上涨。此前精英高中可以在全国招生，但转为普通高中后就只能划片区抽签招生，这刺激韩国的家长们涌入精英高中所在的学区购置房产。根据韩国钟路学院对转学和入学变化的分析，2020年首尔江南区和瑞草区的小学生净流入1849人，同比增长73.8%，中学生净流入308人，同比增加80%。
韩国在1963年确立教师轮岗制度来缓解教育不均衡的问题，但轮岗制度只适用于公立学校，且有多种方法可申请暂不流动，政策效果不佳。韩国采用取消小升初、初升高的入学考试，转而采取划区分配的入学方式，以及教师轮岗制度等来缓解教育不均衡问题。韩国1962年也是通过《教育公务员法》明确了中小学教师公务员的身份及其权利和义务，1963年通过《教育公务员任用令》明确了教师定期流动的要求，1974年还通过《岛屿、偏僻地教育振兴法》加强了对在这些地区工作的教师补贴。韩国的教师轮岗制度具有全员化（凡在教育机构任职的教育公务员必须定期轮岗）、全域化（在地方教育自治体制下，通常是以市、道和市、郡为轮岗区统一实施区域内的全向度轮岗。）、常态化的特征，并且设置了双向的激励机制。这些举措一定程度上改善教育资源不均衡的问题。但教师轮岗制度只适用于公立学校，私立学校的老师由学校董事会雇佣，可以任职较长时间。当学校有体育竞赛或科学教育等办学特色，并且教师具有特长并有工作实绩，教师则可以申请暂不流动。这些漏洞加剧了精英高中和普通高中的师资力量的不平衡，导致学区房房价持续上涨。
2 哪些国家优质学区房溢价低？
2.1 德国：“租售同权”，采取全国统一中小学教师培养标准，教育资源分布较均衡
德国教育分为学前、基础、高等教育三个阶段，其中实行12年义务教育和公立学校免费政策。德国教育分流体制分为三个阶段，分别为学前教育（幼儿园教育）、基础教育（小学和中学教育）和高等教育，实行12年义务教育和公立学校免费政策。德国的中学分为三种类型，普通中学、实科中学和文理中学。德国高等院校分为综合性大学、神学院、师范学院、艺术学院，其余的学生则属于应用技术大学、职业技术学校等相关领域。
德国学区房溢价率低，房价更多与地段和区位挂钩。德国城市化发展走出了一条不同于英国、法国等其他欧洲国家的独特道路，即多中心均衡发展的城市化布局。各地可结合自身资源禀赋发展优势产业，使得全国产业资源布局相对均衡，这也使得各地教育资源分配较为均衡。值得注意的是德国不以房屋产权作为就近入学参考资格，租房也能享受在该区域就近上学资格，并且德国作为欧洲住房持有率最低的国家，国民普遍热衷于租房而不是购房，因此学区并不会成为房价上涨的重要因素。
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好新闻没人评论怎么行，我来说几句
第一，韩国家长追捧“学区房”的背后是“学历崇拜”的社会氛围。韩国作为儒家文化圈的一员，和中国一样有着重视教育的传统。根据OECD数据，2015-2020年，韩国15-24岁的青年失业率一直高居10%左右，高于日本（5%左右）。严峻的就业环境加重了韩国人对学历的追捧，使其愿意不计成本地对教育进行投资。
第二，区域间教育质量的巨大差异也是“学区房”现象愈演愈烈的重要原因。首尔聚集了韩国最优质的教育资源，因而成为韩国家长们租买房屋的首选。根据韩国祥明大学的研究，比较2000年和2011年的数据发现，首尔地区的高中毕业生入学首尔大学比率从每万人90人上升到95人，而釜山、大邱等城市的入学率则从每万人70人下降到43人。
第三，课外补习资源的配置也不均衡。高考被韩国人视为为数不多改变命运的机会，而区域间的教育质量存在着巨大差距，“补课热潮”由此产生。而韩国最好的课外补习班也集中在首尔。江南区的大峙洞以补习班众多而闻名，2021年11月该区的公寓卖出了46亿韩元的高价，而2017年同面积的公寓价格仅为18.9亿韩元。
第四是2019年韩国政府宣布将精英高中转为普通高中的计划也刺激了学区房价格的上涨。此前精英高中可以在全国招生，但转为普通高中后就只能划片区抽签招生，这刺激韩国的家长们涌入精英高中所在的学区购置房产。根据韩国钟路学院对转学和入学变化的分析，2020年首尔江南区和瑞草区的小学生净流入1849人，同比增长73.8%，中学生净流入308人，同比增加80%。
韩国在1963年确立教师轮岗制度来缓解教育不均衡的问题，但轮岗制度只适用于公立学校，且有多种方法可申请暂不流动，政策效果不佳。韩国采用取消小升初、初升高的入学考试，转而采取划区分配的入学方式，以及教师轮岗制度等来缓解教育不均衡问题。韩国1962年也是通过《教育公务员法》明确了中小学教师公务员的身份及其权利和义务，1963年通过《教育公务员任用令》明确了教师定期流动的要求，1974年还通过《岛屿、偏僻地教育振兴法》加强了对在这些地区工作的教师补贴。韩国的教师轮岗制度具有全员化（凡在教育机构任职的教育公务员必须定期轮岗）、全域化（在地方教育自治体制下，通常是以市、道和市、郡为轮岗区统一实施区域内的全向度轮岗。）、常态化的特征，并且设置了双向的激励机制。这些举措一定程度上改善教育资源不均衡的问题。但教师轮岗制度只适用于公立学校，私立学校的老师由学校董事会雇佣，可以任职较长时间。当学校有体育竞赛或科学教育等办学特色，并且教师具有特长并有工作实绩，教师则可以申请暂不流动。这些漏洞加剧了精英高中和普通高中的师资力量的不平衡，导致学区房房价持续上涨。
2 哪些国家优质学区房溢价低？
2.1 德国：“租售同权”，采取全国统一中小学教师培养标准，教育资源分布较均衡
德国教育分为学前、基础、高等教育三个阶段，其中实行12年义务教育和公立学校免费政策。德国教育分流体制分为三个阶段，分别为学前教育（幼儿园教育）、基础教育（小学和中学教育）和高等教育，实行12年义务教育和公立学校免费政策。德国的中学分为三种类型，普通中学、实科中学和文理中学。德国高等院校分为综合性大学、神学院、师范学院、艺术学院，其余的学生则属于应用技术大学、职业技术学校等相关领域。
德国学区房溢价率低，房价更多与地段和区位挂钩。德国城市化发展走出了一条不同于英国、法国等其他欧洲国家的独特道路，即多中心均衡发展的城市化布局。各地可结合自身资源禀赋发展优势产业，使得全国产业资源布局相对均衡，这也使得各地教育资源分配较为均衡。值得注意的是德国不以房屋产权作为就近入学参考资格，租房也能享受在该区域就近上学资格，并且德国作为欧洲住房持有率最低的国家，国民普遍热衷于租房而不是购房，因此学区并不会成为房价上涨的重要因素。
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