[地產投資] 炒房稅還沒開征 CRA已按炒房算稅
（加西網綜合）自由黨領導的加拿大聯邦政府在此前競選時曾經承諾，將遏制加拿大的炒房行為，並在今年 4 月公布預算方案時提出，將從明年 1 月 1 日起增加新的炒房稅。
在房市火熱時期，炒房（持有房屋不足 12 個月）被視為是壹種加拿大投機者快速致富的手段，壹套房屋在低價買入之後高價售出，這不僅為炒房者帶來豐厚的資本收益、也推高了房價。
由於過去沒有針對短期炒房者的限制措施，使得加拿大炒房行為相當普遍。
按照聯邦政府公布的針對炒房者的這項新稅收制度，任何人出售持有不到12個月的物業，其賣房的利潤將被視作商業收入，100% 全額交稅。該項新措施將適用於 2023 年 1 月 1 日及之後出售的住宅。
因某些生活特殊情況，如死亡、殘疾、生孩子、換工作或離婚等，而出售房屋的加拿大人將會被予以豁免。
這項稅收計劃對於炒房者將是壹個沉重的打擊，不過最新媒體報道發現，盡管炒房稅尚未實施，但加拿大國稅局 CRA 已經按照這壹炒房稅的標准對納稅者進行裁決和處罰。
而且該案例所涉及的“炒房”行為是發生在 10 多年前的。
這起案例涉及到壹位多倫多的房主，她在向稅務法庭質疑 CRA 對其主要住所的裁決。
這位納稅人在 2011 年、2015 年、2016 年叁個納稅年度被 CRA 重審，涉及到這期間她所擁有的 4 套房產銷售。
但最具爭議的是 2011 年出售她在多倫多的房產，因為加拿大稅務局對納稅人的評估超出了正常的叁年重新評估期，並對該年度報稅的“嚴重過失”處以罰款。
在法庭上，納稅人解釋說，從 2010 年到 2014 年，她與前夫經歷了壹段“混亂的關系”。這導致兩人斷斷續續的同居關系，最終在 2015 年最終分居和離婚。
納稅人表示，在 2010 年和 2011 年期間，她經常出現在這所房子裡，“作為與她前夫發生矛盾時的避難所。” 她爭辯說，這所房子是她的主要住所，所以她在 2011 年賣掉它時應該免征資本利得稅。
CRA 不同意，維持該財產的收購和處置是“投資貿易性質的交易”，因此其出售應歸類為 100% 應稅商業營業收入。CRA 表示，納稅人從未更改她的主要地址、雇主 T4 地址或其他郵寄地址到該物業，因此 CRA 判定，這座房屋是這位納稅人在買入、重建、並快速轉售之後的“炒房”行為，在相對較短的時間內獲得了巨額利潤。
稅務法庭的最終任務是就 2011 年的房屋處置決定幾個基本問題：
在分析了案件的事實和情況後，法官得出結論，納稅人幾乎不符合通常“炒房”的事實模式。
這名納稅人是壹名教師，而不是壹名房地產經紀人，她還有其他情況可以解釋“所有權的期限低於衡量標准”，即她試圖離開虐待她的丈夫、脫離充滿糾紛的婚姻。
稅務法庭的法官認為，這起案例中，CRA 已經記錄清晰了關於這座房屋的買入和賣出。
最終，法官根據財產的性質、納稅人持有房屋的時間、納稅人在該點之前購買房地產的有限頻率、花費的工作、動機以及最重要的決定財產出售的情況都得出了這樣的結論：這套房屋是是作為資本財產獲得的，而不是炒房。
那麼作為資本財產，這座房產是否可以作為納稅人的主要住所？享受出售時的免稅呢？
法官認為，該物業從未被規律性占有，沒有可識別的地址、永久標志和其他家庭開支的記錄。由於納稅人無法提供更多證據證明其為主要住所，因此 CRA 對其非主要住所的假設是合理的。
針對最後壹個問題，報稅是是否存在嚴重疏忽？
法官認為，納稅人在她的申請中缺乏任何“細節和材料來合理地證明她可能是正確的”，因此 CRA 有權重新開放和重新評估 2011 納稅年度，甚至可以超過正常的重新評估期。
但對於是否存在嚴重疏忽和重大過失，法官認為，納稅人不應被認定為嚴重疏忽，按照納稅人的申報立場，這所涉案房屋是她的主要住所，因此她認為不需要在 2011 年的納稅申報表中報告收益。
法官指出，納稅人雖然受過教育，但顯然不熟悉商業和稅收方式。她認為自己可以正確報稅，將這座房屋視為自己的主要住所、因此不存在炒房盈利。法官認為，納稅人的行為不等同於故意行為，不存在不遵守法律的行為。
最終的裁決可謂喜憂參半，但至少納稅人將免除炒房的所得稅懲罰部分、以及取消的“嚴重疏忽”的處罰。
不過根據此案也可以看出，CRA 針對炒房行為的態度，即使聯邦政府尚未實施炒房稅，CRA 已經將短期非主要住宅的炒房行為納入到考量標准，按照營業收入來征稅。
ref：
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在房市火熱時期，炒房（持有房屋不足 12 個月）被視為是壹種加拿大投機者快速致富的手段，壹套房屋在低價買入之後高價售出，這不僅為炒房者帶來豐厚的資本收益、也推高了房價。
由於過去沒有針對短期炒房者的限制措施，使得加拿大炒房行為相當普遍。
按照聯邦政府公布的針對炒房者的這項新稅收制度，任何人出售持有不到12個月的物業，其賣房的利潤將被視作商業收入，100% 全額交稅。該項新措施將適用於 2023 年 1 月 1 日及之後出售的住宅。
因某些生活特殊情況，如死亡、殘疾、生孩子、換工作或離婚等，而出售房屋的加拿大人將會被予以豁免。
這項稅收計劃對於炒房者將是壹個沉重的打擊，不過最新媒體報道發現，盡管炒房稅尚未實施，但加拿大國稅局 CRA 已經按照這壹炒房稅的標准對納稅者進行裁決和處罰。
而且該案例所涉及的“炒房”行為是發生在 10 多年前的。
這起案例涉及到壹位多倫多的房主，她在向稅務法庭質疑 CRA 對其主要住所的裁決。
這位納稅人在 2011 年、2015 年、2016 年叁個納稅年度被 CRA 重審，涉及到這期間她所擁有的 4 套房產銷售。
但最具爭議的是 2011 年出售她在多倫多的房產，因為加拿大稅務局對納稅人的評估超出了正常的叁年重新評估期，並對該年度報稅的“嚴重過失”處以罰款。
在法庭上，納稅人解釋說，從 2010 年到 2014 年，她與前夫經歷了壹段“混亂的關系”。這導致兩人斷斷續續的同居關系，最終在 2015 年最終分居和離婚。
納稅人表示，在 2010 年和 2011 年期間，她經常出現在這所房子裡，“作為與她前夫發生矛盾時的避難所。” 她爭辯說，這所房子是她的主要住所，所以她在 2011 年賣掉它時應該免征資本利得稅。
CRA 不同意，維持該財產的收購和處置是“投資貿易性質的交易”，因此其出售應歸類為 100% 應稅商業營業收入。CRA 表示，納稅人從未更改她的主要地址、雇主 T4 地址或其他郵寄地址到該物業，因此 CRA 判定，這座房屋是這位納稅人在買入、重建、並快速轉售之後的“炒房”行為，在相對較短的時間內獲得了巨額利潤。
稅務法庭的最終任務是就 2011 年的房屋處置決定幾個基本問題：
- 出售是否應該被歸為投資貿易性質的交易，因此應作為營業收入征稅還是按照資本財產征稅？
- 如果它是資本財產，它是否是納稅人的主要住所，從而使收益免稅？
- 納稅人 2011 年的納稅申報表是否存在充分的虛假陳述，允許 CRA 重新超過常規的 3年復審？
- 納稅人在提交 2011 年納稅申報表時是否存在嚴重疏忽，因此受到嚴重疏忽處罰？
在分析了案件的事實和情況後，法官得出結論，納稅人幾乎不符合通常“炒房”的事實模式。
這名納稅人是壹名教師，而不是壹名房地產經紀人，她還有其他情況可以解釋“所有權的期限低於衡量標准”，即她試圖離開虐待她的丈夫、脫離充滿糾紛的婚姻。
稅務法庭的法官認為，這起案例中，CRA 已經記錄清晰了關於這座房屋的買入和賣出。
最終，法官根據財產的性質、納稅人持有房屋的時間、納稅人在該點之前購買房地產的有限頻率、花費的工作、動機以及最重要的決定財產出售的情況都得出了這樣的結論：這套房屋是是作為資本財產獲得的，而不是炒房。
那麼作為資本財產，這座房產是否可以作為納稅人的主要住所？享受出售時的免稅呢？
法官認為，該物業從未被規律性占有，沒有可識別的地址、永久標志和其他家庭開支的記錄。由於納稅人無法提供更多證據證明其為主要住所，因此 CRA 對其非主要住所的假設是合理的。
針對最後壹個問題，報稅是是否存在嚴重疏忽？
法官認為，納稅人在她的申請中缺乏任何“細節和材料來合理地證明她可能是正確的”，因此 CRA 有權重新開放和重新評估 2011 納稅年度，甚至可以超過正常的重新評估期。
但對於是否存在嚴重疏忽和重大過失，法官認為，納稅人不應被認定為嚴重疏忽，按照納稅人的申報立場，這所涉案房屋是她的主要住所，因此她認為不需要在 2011 年的納稅申報表中報告收益。
法官指出，納稅人雖然受過教育，但顯然不熟悉商業和稅收方式。她認為自己可以正確報稅，將這座房屋視為自己的主要住所、因此不存在炒房盈利。法官認為，納稅人的行為不等同於故意行為，不存在不遵守法律的行為。
最終的裁決可謂喜憂參半，但至少納稅人將免除炒房的所得稅懲罰部分、以及取消的“嚴重疏忽”的處罰。
不過根據此案也可以看出，CRA 針對炒房行為的態度，即使聯邦政府尚未實施炒房稅，CRA 已經將短期非主要住宅的炒房行為納入到考量標准，按照營業收入來征稅。
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