[商業地產] 明天加息75點成定局 溫村這房抗跌
（加西網綜合）在連續多次大幅度加息之後，加拿大央行預計明天將迎來更大幅度的加息——0.75%。經濟學界的普遍分析認為，加拿大央行將在 7 月 13 日的調息會議中做出 75 個基點的大幅度加息，以對高抗通脹水平。
分析師預計，該銀行將利率上調 0.75%，將利率從 1.5% 推高至 2.25%，這是繼兩年大流行期間的低利率 0.25% 之後，今年連續第 4 次上調利率。
上壹次央行利率水平達到 2.25% 是在 2008 經濟危機之後的 2009 年 4 月，但當時貼現抵押貸款利率僅為 3.85%，並且沒有購房貸款壓力測試。
房地產數據平台 HouseSigma 的業務發展總監 Michael Carney 表示，自 2016 年以來，央行的隔夜利率從未超過 1.75%，這將使加拿大的抵押貸款壓力測試進入“未知領域”。
由於新增的壓力測試，借款人需要證明他們有能力以更高的利率支付抵押貸款，比銀行提供的利率高出 2% 或 5.25%，以較高者為准。這種利率上漲不僅對希望進入住房所有權市場的新借款人具有挑戰性，而且對有抵押貸款需要更新的人也是如此。
繼 7 月 13 日預期的第 4 次加息之後，分析師預測年底前可能還會再加息 2 次。
加息對加拿大房市意味著什麼？
加拿大央行的如此大力度加息是應對房價飆升和抑制幾代人未曾見過的猖獗通脹的壹項措施。
根據加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）首席經濟學家 Bob Dugan 的說法，加拿大央行的利率在 2023 年初達到 2.5% 並在 2025 年底之前保持在這壹水平，以控制通脹。
在這種情況下，房價將下跌 3%。
如果按照數據模型，高利率情景在 2023 年初將其推至 3.5%，然後逐漸降至 2.5%。在這種情況下全國平均房價保持高位，但到 2023 年年中下降 5%。
CMHC 預計，到 2023 年中期之前，全國房地產市場都將表現低迷，與 2022 年年中相比，平均房價下降 3% 至 5%，房屋銷售量下降 29% 至 34%。
CMHC 認為，房價過去兩年的瘋漲是不可持續的，在市場正常調整回落的情況下、額外多了加息的影響力，使得房市將會在未來壹段時間表現低迷。預計抵押貸款利率要到 2024 年才會穩定下來，屆時在家庭收入增加和移民增加的支持下，房價將恢復正向但溫和的增長。
這類型房產對加息免疫
不過也有壹些房產對於加息是完全免疫的。
最近投資業界的報告顯示，溫哥華的工業類共管物業對於加息是免疫的，極低的空置率、極高的需求、飛漲的工業類房租水平，都讓這類房產供不應求。
根據高力國際的研究，大溫哥華地區現在的工業稅率是北美最低的，截至 2022 年第贰季度為 0.1%。租金目前為每平方英尺 20 加元，是大流行前的 2 倍，比去年增長了 22%。
共管類工業物業的銷售，現在主導著大溫地區的投機性工業發展和交易，而且這壹趨勢似乎不受抵押貸款利率上升的影響。
高力國際駐溫哥華研究部副主任 Susan Thompson表示，高力公司今年啟動了壹項研究，以判斷利率上升和通貨膨脹對溫哥華辦公室和工業市場的潛在影響。
研究發現，工業共管類市場能夠抵御抵押貸款利率的上漲，自今年年初以來，商業融資利率幾乎翻了壹番。
Susan Thompson 說，即使在利率上升的情況下，大溫地區的工業共管物業的銷售價格繼續創下歷史新高。隨著利率上升和建築成本上升，菲沙河谷的共管類工業物業發展面臨更多不確定性。
Thompson 指出，規模較小或新興的工業共管物業開發商，尤其是那些針對投資者而非自住業主的開發商，則會更容易受到加息的影響。財力雄厚的開發商可以度過難關。
但也有壹些開發商正在拖延項目交付時間。與此同時，經驗豐富的大型開發商則持續推進。
目前大溫在建的 5 個最大工業開發項目中的 3 個是共管類銷售項目。其中最大的壹個是位於列治文 3 號路的 Conwest Group 大樓，占地 250,000 平方英尺。
最新的是 PC Urban Properties 和 Nicola Wealth，他們本月合作以 2400 萬元收購了高貴林的 2660 Barnet Highway。占地 3.48 英畝的場地將用於為業主用戶和投資者開發 100,000 平方英尺的小型工業分層產品。
高力在其 2022 年第贰季度大溫哥華地區工業報告中指出：隨著租賃率的提高和可用性的持續低下，即使在利率上升的情況下，該項目很可能仍會達到創紀錄的銷售定價。
報告補充說，利率上升本身不壹定會對工業部門產生強烈的直接影響。許多租賃機會都看到了知名公司提出的多個報價，並且仍在實現每平方英尺超過 20 加元的租金水平。
根據世邦魏理仕第壹季度的壹項研究，今年工業共管空間的每尺單價平均為 590 元，高於 2020 年的 390 元，但對於地理位置優越的黃金地段項目，價格很容易飆升至每平方英尺 800 加元以上。
其他分析師壹致認為，投資工業共管類房產似乎很可靠。
溫哥華的商業地產公司 Avison Young 表示，大溫的工業共管物業房產價格的升值速度可能會放緩並最終趨於平穩，但它們不太可能面臨下行壓力，因為該公司預測工業類租金還將在未來顯著增長。
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分析師預計，該銀行將利率上調 0.75%，將利率從 1.5% 推高至 2.25%，這是繼兩年大流行期間的低利率 0.25% 之後，今年連續第 4 次上調利率。
上壹次央行利率水平達到 2.25% 是在 2008 經濟危機之後的 2009 年 4 月，但當時貼現抵押貸款利率僅為 3.85%，並且沒有購房貸款壓力測試。
房地產數據平台 HouseSigma 的業務發展總監 Michael Carney 表示，自 2016 年以來，央行的隔夜利率從未超過 1.75%，這將使加拿大的抵押貸款壓力測試進入“未知領域”。
由於新增的壓力測試，借款人需要證明他們有能力以更高的利率支付抵押貸款，比銀行提供的利率高出 2% 或 5.25%，以較高者為准。這種利率上漲不僅對希望進入住房所有權市場的新借款人具有挑戰性，而且對有抵押貸款需要更新的人也是如此。
繼 7 月 13 日預期的第 4 次加息之後，分析師預測年底前可能還會再加息 2 次。
加息對加拿大房市意味著什麼？
加拿大央行的如此大力度加息是應對房價飆升和抑制幾代人未曾見過的猖獗通脹的壹項措施。
根據加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）首席經濟學家 Bob Dugan 的說法，加拿大央行的利率在 2023 年初達到 2.5% 並在 2025 年底之前保持在這壹水平，以控制通脹。
在這種情況下，房價將下跌 3%。
如果按照數據模型，高利率情景在 2023 年初將其推至 3.5%，然後逐漸降至 2.5%。在這種情況下全國平均房價保持高位，但到 2023 年年中下降 5%。
CMHC 預計，到 2023 年中期之前，全國房地產市場都將表現低迷，與 2022 年年中相比，平均房價下降 3% 至 5%，房屋銷售量下降 29% 至 34%。
CMHC 認為，房價過去兩年的瘋漲是不可持續的，在市場正常調整回落的情況下、額外多了加息的影響力，使得房市將會在未來壹段時間表現低迷。預計抵押貸款利率要到 2024 年才會穩定下來，屆時在家庭收入增加和移民增加的支持下，房價將恢復正向但溫和的增長。
這類型房產對加息免疫
不過也有壹些房產對於加息是完全免疫的。
最近投資業界的報告顯示，溫哥華的工業類共管物業對於加息是免疫的，極低的空置率、極高的需求、飛漲的工業類房租水平，都讓這類房產供不應求。
根據高力國際的研究，大溫哥華地區現在的工業稅率是北美最低的，截至 2022 年第贰季度為 0.1%。租金目前為每平方英尺 20 加元，是大流行前的 2 倍，比去年增長了 22%。
共管類工業物業的銷售，現在主導著大溫地區的投機性工業發展和交易，而且這壹趨勢似乎不受抵押貸款利率上升的影響。
高力國際駐溫哥華研究部副主任 Susan Thompson表示，高力公司今年啟動了壹項研究，以判斷利率上升和通貨膨脹對溫哥華辦公室和工業市場的潛在影響。
研究發現，工業共管類市場能夠抵御抵押貸款利率的上漲，自今年年初以來，商業融資利率幾乎翻了壹番。
Susan Thompson 說，即使在利率上升的情況下，大溫地區的工業共管物業的銷售價格繼續創下歷史新高。隨著利率上升和建築成本上升，菲沙河谷的共管類工業物業發展面臨更多不確定性。
Thompson 指出，規模較小或新興的工業共管物業開發商，尤其是那些針對投資者而非自住業主的開發商，則會更容易受到加息的影響。財力雄厚的開發商可以度過難關。
但也有壹些開發商正在拖延項目交付時間。與此同時，經驗豐富的大型開發商則持續推進。
目前大溫在建的 5 個最大工業開發項目中的 3 個是共管類銷售項目。其中最大的壹個是位於列治文 3 號路的 Conwest Group 大樓，占地 250,000 平方英尺。
最新的是 PC Urban Properties 和 Nicola Wealth，他們本月合作以 2400 萬元收購了高貴林的 2660 Barnet Highway。占地 3.48 英畝的場地將用於為業主用戶和投資者開發 100,000 平方英尺的小型工業分層產品。
高力在其 2022 年第贰季度大溫哥華地區工業報告中指出：隨著租賃率的提高和可用性的持續低下，即使在利率上升的情況下，該項目很可能仍會達到創紀錄的銷售定價。
報告補充說，利率上升本身不壹定會對工業部門產生強烈的直接影響。許多租賃機會都看到了知名公司提出的多個報價，並且仍在實現每平方英尺超過 20 加元的租金水平。
根據世邦魏理仕第壹季度的壹項研究，今年工業共管空間的每尺單價平均為 590 元，高於 2020 年的 390 元，但對於地理位置優越的黃金地段項目，價格很容易飆升至每平方英尺 800 加元以上。
其他分析師壹致認為，投資工業共管類房產似乎很可靠。
溫哥華的商業地產公司 Avison Young 表示，大溫的工業共管物業房產價格的升值速度可能會放緩並最終趨於平穩，但它們不太可能面臨下行壓力，因為該公司預測工業類租金還將在未來顯著增長。
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