[潘石屹小叁] 潘石屹解釋柒折賣樓:血本甩賣還債
作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
3月10日這壹天，SOHO中國聚集了多家中介公司，他們來自上海和北京。直覺告訴他們，這次推介會有點不同，果不其然，潘石屹在會上宣布要柒折出售3.2萬平核心物業房源。
房源覆蓋銀河SOHO、叁裡屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目，涵蓋辦公、商業及公寓各類業態。
為了凸顯此次的折價，SOHO中國特意將其形容為寫字樓投資者的壹個撿漏好機會。但刺激中介們的是，傭金獎金比例提高到了交易額的4%，遠高出行業平均水平。
潘石屹此次拿出銷售的房源，全部位於北京上海的城市核心地段。選擇柒折出售的邏輯很清晰，SOHO中國稱，“為了優化資產結構、緩解資金壓力。”
自從黑石終止收購SOHO中國後，潘石屹的微博更新頻率開始變快，特別是壹月份的最後壹個星期，幾乎日更，主題雖是在介紹SOHO年度人物，但在言語間也透露出壹些SOHO中國的經營狀況。
SOHO中國2021年底平均出租率為83.4%，這似乎是壹個不錯的租賃成績。但提起這個數字時，潘石屹用“苦苦支撐”肆個字來形容。
前門大街項目，過去壹年的效益在所有項目中是最差的，前年也是最差；原因無他，前門大街做生意主要靠游客，近兩年疫情下旅游受限。潘石屹說，壹些前幾年賺錢的租戶都貼進去了，有的甚至拿自己的房子去抵押借錢，還在硬撐著。
望京SOHO去年的出租情形，則是冰火兩重天：“上半年壹房難求，幾家大互聯網公司搶著租；下半年，壹家租了幾萬平米、剛裝修完成的公司便退租，接著是處理上萬名員工的離職。”
潘石屹本想給他們寫封安慰信，但他們說壹個字也不要寫，現在正在風口浪尖上，就讓他們平靜地離開吧，留下了全新的家具、各種設備和使用說明書。
這些現象背後，折射的是寫字樓租賃現狀，用潘石屹的話來講，2021年是北京的辦公樓市場最艱難的壹年。所以，進入2022年沒多久，他開始為SOHO中國“減負”，將京滬多家中介公司請來。
當中，很多中介都是老伙伴，過往為SOHO帶來諸多租賃成績。但潘石屹這次召集他們來，重點並不是租賃業務，而是房源銷售，且是柒折出售。
此時此刻，不禁令人回想起他提出的壹個問題：做房地產最重要的是什麼？買房子最重要的是什麼？古今中外都有壹個秘訣，壹個家喻戶曉的秘訣，就是“地段、地段、地段”。今天的時代發生了翻天覆地的變化，互聯網席卷了各行各業，所有的規則都改變了。房地產這條秘訣、這條規則被顛覆了嗎？對我們以及所有買房的人來說，這是值得深入思考的問題。
根據古北SOHO設備設施的100%完好率導致的100%出租率，他回答了自己的問題，從辦公樓的視角看，高速、穩定的網絡成為第壹需求，因為SOHO中國去年出租最好的項目，並不是處在最繁華的地段。
這個答案，或許能給他帶來壹些安慰。
當下出險房企的類似案例並不少見，龍光集團將汕頭市壹個在建項目折價轉讓給中海宏洋，就發生在前壹日，SOHO中國也要應對自己的黑鐵時代。
潘石屹特別強調，此次銷售房源的收入將全部用於降負債，不分紅。
此前，SOHO中國的分紅屢遭詬病。從2006年至今，SOHO中國分紅至少12次，現金分紅達到207.78億元，分紅率為46.95%。按潘張夫婦所占股比計算，夫妻贰人分紅所得至少133億元。
SOHO中國的償債壓力並不算大。截至2021年6月30日，SOHO中國的淨資產負債率約為43%，借貸總額約185.23億元。其中，約11.82億元將於壹年內到期；約16.02億元將於壹年以上贰年以內到期；約54.42億元將於贰年以上伍年以內到期；約102.97億元將於伍年以上到期。
潘石屹這麼說，大概率是不想再被外界質疑。
對於中介們來講，這是壹次賺錢的良機。如果黑石去年將SOHO中國收購，如今或許就沒他們什麼事了。
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