[中國房市] 黑鐵犀牛天鵝 中國樓市下半場開啟
無論從人口趨勢，居民部門債務率，從去年拾月開始貨幣政策轉向之後成交量卻繼續萎縮、居民部門的中長期貸款增速也同步下滑，以及龍頭企業掌門人的講話中，都可以得到供給為王的時代已經遠去、需求為王的時代已經到來的結論。
在需求為王的時代或許需要注意以下現象：
第壹，房地產企業內卷，這是必然的。
房地產已經高速發展了贰拾多年，供給能力是龐大的，當需求開始萎縮時就出現了產能、債務與需求市場之間的錯配，房地產企業也只能像996壹樣內卷，對市場份進行慘烈的爭奪。無法通過銷售活動穩定現金流的企業就會爆發債務危機，徹底躺平。
當過剩產能大量清除之後，強者最終獲得生存權。
在房企內卷之後，土地出讓會遭遇困局，房地產本身以及相關上下游行業帶來的稅收收入也會下降，金融體系的壞賬開始加速積累，未來要關注房地產和其上下游行業對銀行等金融機構和財政體系帶來的沖擊，這是今明兩年焦點中的焦點。
第贰，當供給為王的時候，需方的利益就得不到充分的保護，需方就需要購買樓花承擔中間過程的各種風險，包括爛尾風險、質量風險等。
在需求為王的時期，需方的利益會得到越來越完善的保護，現房出售、即由開發商承擔中間過程風險的模式會逐漸成為主流，這有利於剛需。
第叁，在供給為王、房屋體現金融屬性時，投資人關注的是價格漲跌，炒房與炒股沒什麼差別。當需求為王的時候，房地產投資焦點不再是價格漲跌，而是是否具有滿意的租金收益，源於這時房屋體現的是居住價值而不是金融屬性。
第肆，多數城市的房屋都已經供過於求，再加上老齡化和人口總數的減少，意味著需求已經耗盡，這些城市會走向鶴崗化，從根本上體現“房子是用來住的”，這有利於剛需，有利於實現“居者有其屋”，對底層民眾有益。即便長叁角、粵港澳大灣區的叁肆線城市也很難逃脫這樣的結局，甚至可能還包括部分贰線城市。將來即便釋放大洪水導致本幣大幅貶值，也不會對這些城市的樓市具有明顯的推動作用。
具有價值的將只剩下可以實現人口穩定淨流入的城市。基於壹線城市的教育、醫療、文體資源和就業機會等方面具有遠超過其他城市的競爭力，只要放松戶籍管制就可以實現人口的持續流入，就可以建立起新的房屋需求，未來的房地產市場就會具有壹定的交易量和熱度，然後就是成都、重慶、蘇州、杭州、武漢等具有比較強競爭力的區域核心城市。未來如果釋放大洪水導致本幣大幅貶值時，對這些城市的樓市也會產生明顯的推動力。
也就是說分化將成為房地產行業的主流。這也是郁亮所強調的。
這實際就是過去壹些年日本(专题)和俄羅斯樓市表現出來的現象。數據顯示，2005年之後日本的房地產指數是橫盤震蕩的走勢，既然東京的樓市已經逐漸回到泡沫破裂之前，就意味著其他多數城市在加速趕往地下室，這就是分化的過程。俄羅斯也壹樣，莫斯科、聖彼得堡的樓市總體處於升勢，而且近年來漲勢加速，可整個俄羅斯的房地產指數卻在下跌，這只能說明其他城市的樓市越過地下室之後正在趕往拾八層地獄。
總體來說，樓市上半場的房子是壹只股票，樓市下半場的房子是個家。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
在需求為王的時代或許需要注意以下現象：
第壹，房地產企業內卷，這是必然的。
房地產已經高速發展了贰拾多年，供給能力是龐大的，當需求開始萎縮時就出現了產能、債務與需求市場之間的錯配，房地產企業也只能像996壹樣內卷，對市場份進行慘烈的爭奪。無法通過銷售活動穩定現金流的企業就會爆發債務危機，徹底躺平。
當過剩產能大量清除之後，強者最終獲得生存權。
在房企內卷之後，土地出讓會遭遇困局，房地產本身以及相關上下游行業帶來的稅收收入也會下降，金融體系的壞賬開始加速積累，未來要關注房地產和其上下游行業對銀行等金融機構和財政體系帶來的沖擊，這是今明兩年焦點中的焦點。
第贰，當供給為王的時候，需方的利益就得不到充分的保護，需方就需要購買樓花承擔中間過程的各種風險，包括爛尾風險、質量風險等。
在需求為王的時期，需方的利益會得到越來越完善的保護，現房出售、即由開發商承擔中間過程風險的模式會逐漸成為主流，這有利於剛需。
第叁，在供給為王、房屋體現金融屬性時，投資人關注的是價格漲跌，炒房與炒股沒什麼差別。當需求為王的時候，房地產投資焦點不再是價格漲跌，而是是否具有滿意的租金收益，源於這時房屋體現的是居住價值而不是金融屬性。
第肆，多數城市的房屋都已經供過於求，再加上老齡化和人口總數的減少，意味著需求已經耗盡，這些城市會走向鶴崗化，從根本上體現“房子是用來住的”，這有利於剛需，有利於實現“居者有其屋”，對底層民眾有益。即便長叁角、粵港澳大灣區的叁肆線城市也很難逃脫這樣的結局，甚至可能還包括部分贰線城市。將來即便釋放大洪水導致本幣大幅貶值，也不會對這些城市的樓市具有明顯的推動作用。
具有價值的將只剩下可以實現人口穩定淨流入的城市。基於壹線城市的教育、醫療、文體資源和就業機會等方面具有遠超過其他城市的競爭力，只要放松戶籍管制就可以實現人口的持續流入，就可以建立起新的房屋需求，未來的房地產市場就會具有壹定的交易量和熱度，然後就是成都、重慶、蘇州、杭州、武漢等具有比較強競爭力的區域核心城市。未來如果釋放大洪水導致本幣大幅貶值時，對這些城市的樓市也會產生明顯的推動力。
也就是說分化將成為房地產行業的主流。這也是郁亮所強調的。
這實際就是過去壹些年日本(专题)和俄羅斯樓市表現出來的現象。數據顯示，2005年之後日本的房地產指數是橫盤震蕩的走勢，既然東京的樓市已經逐漸回到泡沫破裂之前，就意味著其他多數城市在加速趕往地下室，這就是分化的過程。俄羅斯也壹樣，莫斯科、聖彼得堡的樓市總體處於升勢，而且近年來漲勢加速，可整個俄羅斯的房地產指數卻在下跌，這只能說明其他城市的樓市越過地下室之後正在趕往拾八層地獄。
總體來說，樓市上半場的房子是壹只股票，樓市下半場的房子是個家。
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