[中國房市] 黑鐵犀牛天鵝 中國樓市下半場開啟
如松分析評論文章：過去贰拾多年，中國的房地產行業從不擔心需求問題。每當行業進入低迷時，政府就可以通過寬松的貨幣政策釋放需求，樓市就會恢復生機，也就是說，中國的房地產市場在過去的贰拾多年中壹直在走上半場——供給為王。由於需求有保證，樓市冷暖主要受到貨幣政策的控制，房屋就體現出金融特征，換句話說，此時的房子等於股票，都是高度金融化的產品，都是用來炒的。
中國出生率在快速下降，出生率與死亡率接近交叉意味著人口總數即將開始減少，老齡化在加速推進，這都是事實。甚至已經有個別學者認為兩叁年前中國的人口總數就已經開始減少。而決定房地產的根本因素是人口，這是不爭的事實，這意味著我們站在了房屋需求即將歷史性下滑的巨型拐點上。
另外壹個決定需求的重要因素是居民部門的債務率。
任何壹個社會居民部門的債務率都不可能無限度提升，它受到社會制度、生產力增長水平、社會福利水平等諸多根本因素的制約。
2020年底中國家庭部門的債務率為62.5%（考慮到中國的家庭債務市場有自己的特色，在買房過程中會從經營貸、信用卡透支進行借貸，還有親朋間的借貸市場，居民部門的債務率在2020年底預計已經超過70%），如果要推動房價繼續上漲、成交額繼續上升，居民部門的債務率就需要像次貸危機之後中國居民債務率走勢所反映出來的那樣繼續上升（見下圖）。但事實是到2021年底居民債務率卻依舊停留在62.5%，杠杆上升的趨勢戛然而止，這唯壹只能說明居民部門的杠杆加不動了。但只要在房地產行業的經營層面和樓市的交易層面還看不到需求難以為繼的現象，人們就更願意將上述信號進行選擇性忽視，這是逐利社會的典型特征。
2021年中國人口出生率與死亡率接近交叉
中國居民部門杠杆率（來源：中國央行及中國國家統計局）
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中國出生率在快速下降，出生率與死亡率接近交叉意味著人口總數即將開始減少，老齡化在加速推進，這都是事實。甚至已經有個別學者認為兩叁年前中國的人口總數就已經開始減少。而決定房地產的根本因素是人口，這是不爭的事實，這意味著我們站在了房屋需求即將歷史性下滑的巨型拐點上。
另外壹個決定需求的重要因素是居民部門的債務率。
任何壹個社會居民部門的債務率都不可能無限度提升，它受到社會制度、生產力增長水平、社會福利水平等諸多根本因素的制約。
2020年底中國家庭部門的債務率為62.5%（考慮到中國的家庭債務市場有自己的特色，在買房過程中會從經營貸、信用卡透支進行借貸，還有親朋間的借貸市場，居民部門的債務率在2020年底預計已經超過70%），如果要推動房價繼續上漲、成交額繼續上升，居民部門的債務率就需要像次貸危機之後中國居民債務率走勢所反映出來的那樣繼續上升（見下圖）。但事實是到2021年底居民債務率卻依舊停留在62.5%，杠杆上升的趨勢戛然而止，這唯壹只能說明居民部門的杠杆加不動了。但只要在房地產行業的經營層面和樓市的交易層面還看不到需求難以為繼的現象，人們就更願意將上述信號進行選擇性忽視，這是逐利社會的典型特征。
2021年中國人口出生率與死亡率接近交叉
中國居民部門杠杆率（來源：中國央行及中國國家統計局）
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