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28歲男子自述經歷買下6套房產價值
28歲男子自述經歷買下6套房產價值28歲男子自述經歷買下6套房產價值
日前安省壹名28歲男子向媒體自述了他的買房經歷，並表示自己的故事也許可以證明對於年輕人來說，是能夠在沒有家人資助的情況下於大多倫多地區購置房產的。
Jack Daniel Bernstein（圖源：torontolife）
Jack Daniel Bernstein表示，自己成長於密西沙加市的Applewood社區，父親是壹位IT業者，家裡還有弟弟和妹妹。
他說，自己的家庭並不是很有錢，因此他對金錢這方面有所渴望。他會在上學的時候，忍住不吃掉萬聖節討來的糖果，等到壹個月之後，學校裡的孩子們都已經把自己的這些糖果吃光了，再以每支巧克力棒25分的價格賣給班上的同學。
在他16歲的時候，他們壹家搬進了Port Credit社區，在那兒租房子住。也是在那裡，他第壹次意識到房產的價值。他因為經常到附近屬於富裕家庭區的Mineola玩滑板，而結識了住在大房子裡的孩子們，他們的家後院都有泳池，車道上停著法拉利。他發現這些家庭都有壹個共同特點，那就是他們大多數都有投資房產。
2011年高中畢業後，他創辦了公司，銷售手機移動充電裝置。6年後，他賣了公司股份並在世界500強企業內找到壹份推銷軟件的工作。同壹時期，他還開始投資比特幣等，壹年之內，他的投資資金從5000元增漲到8萬5000元。
在初次創業、全職工作和虛擬貨幣投資的基礎上，Bernstein決定買房。他的祖父以前是壹位地產經紀，按照祖父的建議，他打算買壹套有兩個單元的房子，這樣他可以壹半自住，壹半出租，租金就可以用來支付房貸。這種辦法也被稱為“房屋黑客（house hacking）。”
於是Bernstein看中了Oakville的壹套叁居室、兩個半浴室的雙層房屋，這套房子的地下室有獨立出入口。
（圖源：torontolife）
“我打算把地下室和壹樓打造成可以出租的單元，我住在贰樓的單元。在做了壹些研究之後，我估計需要2個月時間裝修，費用大概是3萬5000元，” Bernstein說道。
但這個時候，Bernstein自己的資金是不夠的。他的所有積蓄大概只有10萬元，而房子的首付款需要14萬。於是他用了壹些信用額度，還從朋友那裡借了點錢，湊夠首付，在2018年底以64萬的價格買下這套房子。
Bernstein也坦言，買這套房子是有很大風險的。因為每個月的房貸就要2400元，而這時候他已經沒有任何存款，連信用額度都用光了。“好在我的全職工作薪水還不錯，而且有傭金，可以幫我解決這些問題。”
同時，他還充分利用了政府的Home Buyers’ Plan政策，該政策允許首次購房者從自己RRSP中取出3萬5000元用於買房。在這種情況下，雖然財務狀況有些緊張，但是他始終對自己有信心。
為了省錢，他自己給房子做了裝修，最終花費了6萬元，好在他的傭金可以應付這筆計劃外的開銷。他表示，我從中學到的最好的教訓就是，裝修結束後的總花費總是會比原先計劃的要多，尤其是你自己動手做的時候。所以最好在這方面能有些靈活的財務空間。
2019年初，裝修完工後不久，就有租客想要住進來，而且願意支付2000元的月租。這筆收入讓Bernstein可以還上房貸，而他全職工作中賺的錢就可以有所結余了。
經過幾個月的努力工作，Bernstein表示，他終於可以累積自己的資產，而不需要為了有地方住而給被人付錢。同時他也對BRRRR（買房Buy、裝修Renovate、出租Rent、再融資Refinance、重復Repeat）的方法非常了解，並計劃使用這個辦法。
（圖源：torontolife）
Bernstein認為，這種方法在大多倫多地區的房地產市場非常適合使用，因為這裡對於立即可以拎包入住的、已經翻新過的出租房的需求很高。與此同時，市場上租金可負擔型的出租房非常短缺。
不過這種策略也並非毫無風險。 Bernstein表示，最現實的地方就在於整個過程都是在貸款重組階段（refinancing stage）。當你去銀行給房產再融資的時候，銀行會保守評估房產的價值，然後再決定可以給你提供貸款的金額。
而且如果要完美實施這種辦法，還需要你在房貸重組階段能夠收回首付款和裝修成本。但若是銀行能提供的貸款金額不夠多，你將無法提取你所投入的所有初始資金。
第贰個主要風險來自於租客。如果你的租客不能按時付房租，銀行不會在乎租客是否有能力付款，你都必須來承擔房貸。
Bernstein還表示，最後壹個風險是如果投資者都像他壹樣只是小型投資者，可能會對背負幾拾萬房貸感到不適。不過對他自己而言，他說他自己是願意承受這些風險的，因為他還是堅信自己能夠積累下資產。
因此他繼續努力工作，把所有精力放在提高自己的銷售抽成方面。後來他不但重新融資了Oakville的房子，到2020年初時，他還有足夠的能力再買壹套75萬元預算的房子。
由於疫情初期給房地產市場造成了幾個月的沖擊，市場當時略有冷卻。趁那個時候，Bernstein以62萬元低價買下Hamilton壹套房產，因為原業主的企業受到疫情打擊，趕著賣房。
（圖源：torontolife）
2020年春季，Bernstein開始給這套房做裝修，這壹次的工程他還是自己做了很大壹部分。
在花了12萬元翻新之後，他的肆個出租單元開始給他壹個月帶來4700元的房租收入。在那時，他擁有兩套房產，壹處在Oakville，壹套在Hamilton，壹共有6個可居住單元。
到了2020年秋季，他的計劃進壹步得到擴展。重新融資Hamilton的房產時，由於房地產市場火熱加上經過了翻新，房屋的價值比買房時翻了將近壹倍。而且他自己還有傭金收入，這樣壹來，他就有45萬元的資金可以用來作為投資更多房產的首付款。
很快，他又買下了4套房子：
壹套在密西沙加：
（圖源：torontolife）
壹套在Blue Mountain的兩居室樓花：
（圖源：torontolife）
壹套在Barrie的鎮屋樓花：
（圖源：torontolife）
以及壹套在Owen Sound的叁單元房屋：
（圖源：torontolife）
Bernstein表示，現在他在安省南部地區擁有6套房產，根據現在的市場評估，總價值近700萬元。
2021年初，他跳槽到更大型的壹家公司繼續全職銷售軟件，並在業余時間打理自己的這些房產。
他表示，自己很享受有穩定工作且擁有多渠道收入的生活。雖然用了有風險的投資辦法，但他覺得自己還是做到了不靠家人資助而在大多倫多地區買房置業的目標。
對於Bernstein的經歷，你怎麼看？
參考鏈接：
https://torontolife.com/real-estate/im-28-and-own-six-properties-in-ontario-heres-how-i-built-a-7-million-real-estate-portfolio/
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好新聞沒人評論怎麼行，我來說幾句
Jack Daniel Bernstein（圖源：torontolife）
Jack Daniel Bernstein表示，自己成長於密西沙加市的Applewood社區，父親是壹位IT業者，家裡還有弟弟和妹妹。
他說，自己的家庭並不是很有錢，因此他對金錢這方面有所渴望。他會在上學的時候，忍住不吃掉萬聖節討來的糖果，等到壹個月之後，學校裡的孩子們都已經把自己的這些糖果吃光了，再以每支巧克力棒25分的價格賣給班上的同學。
在他16歲的時候，他們壹家搬進了Port Credit社區，在那兒租房子住。也是在那裡，他第壹次意識到房產的價值。他因為經常到附近屬於富裕家庭區的Mineola玩滑板，而結識了住在大房子裡的孩子們，他們的家後院都有泳池，車道上停著法拉利。他發現這些家庭都有壹個共同特點，那就是他們大多數都有投資房產。
2011年高中畢業後，他創辦了公司，銷售手機移動充電裝置。6年後，他賣了公司股份並在世界500強企業內找到壹份推銷軟件的工作。同壹時期，他還開始投資比特幣等，壹年之內，他的投資資金從5000元增漲到8萬5000元。
在初次創業、全職工作和虛擬貨幣投資的基礎上，Bernstein決定買房。他的祖父以前是壹位地產經紀，按照祖父的建議，他打算買壹套有兩個單元的房子，這樣他可以壹半自住，壹半出租，租金就可以用來支付房貸。這種辦法也被稱為“房屋黑客（house hacking）。”
於是Bernstein看中了Oakville的壹套叁居室、兩個半浴室的雙層房屋，這套房子的地下室有獨立出入口。
（圖源：torontolife）
“我打算把地下室和壹樓打造成可以出租的單元，我住在贰樓的單元。在做了壹些研究之後，我估計需要2個月時間裝修，費用大概是3萬5000元，” Bernstein說道。
但這個時候，Bernstein自己的資金是不夠的。他的所有積蓄大概只有10萬元，而房子的首付款需要14萬。於是他用了壹些信用額度，還從朋友那裡借了點錢，湊夠首付，在2018年底以64萬的價格買下這套房子。
Bernstein也坦言，買這套房子是有很大風險的。因為每個月的房貸就要2400元，而這時候他已經沒有任何存款，連信用額度都用光了。“好在我的全職工作薪水還不錯，而且有傭金，可以幫我解決這些問題。”
同時，他還充分利用了政府的Home Buyers’ Plan政策，該政策允許首次購房者從自己RRSP中取出3萬5000元用於買房。在這種情況下，雖然財務狀況有些緊張，但是他始終對自己有信心。
為了省錢，他自己給房子做了裝修，最終花費了6萬元，好在他的傭金可以應付這筆計劃外的開銷。他表示，我從中學到的最好的教訓就是，裝修結束後的總花費總是會比原先計劃的要多，尤其是你自己動手做的時候。所以最好在這方面能有些靈活的財務空間。
2019年初，裝修完工後不久，就有租客想要住進來，而且願意支付2000元的月租。這筆收入讓Bernstein可以還上房貸，而他全職工作中賺的錢就可以有所結余了。
經過幾個月的努力工作，Bernstein表示，他終於可以累積自己的資產，而不需要為了有地方住而給被人付錢。同時他也對BRRRR（買房Buy、裝修Renovate、出租Rent、再融資Refinance、重復Repeat）的方法非常了解，並計劃使用這個辦法。
（圖源：torontolife）
Bernstein認為，這種方法在大多倫多地區的房地產市場非常適合使用，因為這裡對於立即可以拎包入住的、已經翻新過的出租房的需求很高。與此同時，市場上租金可負擔型的出租房非常短缺。
不過這種策略也並非毫無風險。 Bernstein表示，最現實的地方就在於整個過程都是在貸款重組階段（refinancing stage）。當你去銀行給房產再融資的時候，銀行會保守評估房產的價值，然後再決定可以給你提供貸款的金額。
而且如果要完美實施這種辦法，還需要你在房貸重組階段能夠收回首付款和裝修成本。但若是銀行能提供的貸款金額不夠多，你將無法提取你所投入的所有初始資金。
第贰個主要風險來自於租客。如果你的租客不能按時付房租，銀行不會在乎租客是否有能力付款，你都必須來承擔房貸。
Bernstein還表示，最後壹個風險是如果投資者都像他壹樣只是小型投資者，可能會對背負幾拾萬房貸感到不適。不過對他自己而言，他說他自己是願意承受這些風險的，因為他還是堅信自己能夠積累下資產。
因此他繼續努力工作，把所有精力放在提高自己的銷售抽成方面。後來他不但重新融資了Oakville的房子，到2020年初時，他還有足夠的能力再買壹套75萬元預算的房子。
由於疫情初期給房地產市場造成了幾個月的沖擊，市場當時略有冷卻。趁那個時候，Bernstein以62萬元低價買下Hamilton壹套房產，因為原業主的企業受到疫情打擊，趕著賣房。
（圖源：torontolife）
2020年春季，Bernstein開始給這套房做裝修，這壹次的工程他還是自己做了很大壹部分。
在花了12萬元翻新之後，他的肆個出租單元開始給他壹個月帶來4700元的房租收入。在那時，他擁有兩套房產，壹處在Oakville，壹套在Hamilton，壹共有6個可居住單元。
到了2020年秋季，他的計劃進壹步得到擴展。重新融資Hamilton的房產時，由於房地產市場火熱加上經過了翻新，房屋的價值比買房時翻了將近壹倍。而且他自己還有傭金收入，這樣壹來，他就有45萬元的資金可以用來作為投資更多房產的首付款。
很快，他又買下了4套房子：
壹套在密西沙加：
（圖源：torontolife）
壹套在Blue Mountain的兩居室樓花：
（圖源：torontolife）
壹套在Barrie的鎮屋樓花：
（圖源：torontolife）
以及壹套在Owen Sound的叁單元房屋：
（圖源：torontolife）
Bernstein表示，現在他在安省南部地區擁有6套房產，根據現在的市場評估，總價值近700萬元。
2021年初，他跳槽到更大型的壹家公司繼續全職銷售軟件，並在業余時間打理自己的這些房產。
他表示，自己很享受有穩定工作且擁有多渠道收入的生活。雖然用了有風險的投資辦法，但他覺得自己還是做到了不靠家人資助而在大多倫多地區買房置業的目標。
對於Bernstein的經歷，你怎麼看？
參考鏈接：
https://torontolife.com/real-estate/im-28-and-own-six-properties-in-ontario-heres-how-i-built-a-7-million-real-estate-portfolio/
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