[地產投資] 加國華裔夫婦5套房 專家建議賣掉
（加西網綜合）對於大多數移民家庭來說，在加拿大如何保證退休生活是很多人最擔憂的問題。讓65歲退休之後還能過得體面，需要充足的收入來源，這其中既有國家給的養老金，也有年輕時的儲蓄，還有很大壹部分是來自於房產的增值和升值。
壹對移民加拿大的華裔夫婦L先生和太太，已經進入“知天命”的年齡，距離退休越來越近，手握5套房產，卻被專家建議賣掉，這是為啥？
L夫婦倆年齡分別是55歲和51歲，目前都有不錯的工作，年收入 $210,800。
經過多年的積累，他們的家庭資產已經達到 $400萬加元。其中有4套屬於出租房，總價值 $229萬，另有壹套 $110 萬的自住房。
夫妻倆所有房產的總貸款額為 $170 萬元，其中還有壹部分是用房屋淨值所申請的貸款。
L 夫婦計劃在工作7-10年退休，對於退休之後的生活，他們預期的收入目標是： $12萬加元稅前收入，以及$10 萬加元給孩子作為結婚禮物。
BC省基洛納的智慧理財公司負責人 ——家庭理財問德裡克·莫蘭（Derek Moran）針對他們的退休計劃給出建議：把出租房都賣掉！
理財專家指出，相比大多數人來說，這對華裔夫婦的退休計劃已經相當不錯，但對於為何要賣掉房產，他是這麼分析解釋的。
儲蓄和房產
讓我們看看這對夫婦是如何儲蓄的。
他們每月向 RRSP（注冊退休儲蓄計劃） 存入 2,123 元，現在的總價值為 482,000 元。他們每月向 TFSA（免稅儲蓄賬戶） 存入 1,000 元，現總額為 108,000 元。
他們4套租賃房屋的淨值約為 $93.8萬元，是他們房屋價值和所未完成支付的抵押貸款之間的差額。
4套租賃房屋年收入租金 $97,656，其中各項稅費、貸款利息、物業管理費、保險費等開支總額為 $72,196 元，這意味著4套租賃房屋租金淨收入為 $25,460 元。大約相當於年收益 3%的回報水平。
盡管這項收益還不錯，但是不得不考慮的另外的因素是，對於租賃房屋的空置期、違約問題、不好的鄰裡關系等所帶來的潛在風險。因此，這意味著租賃房屋的收益率可能會低於3%。
退休計劃 OAS 和 CPP
L夫婦是分別在37歲和34歲移民到加拿大的，到65歲時，L 先生已經在加拿大居住滿28年，L 太太將住滿32年，根據加拿大養老金計劃 OAS 的要求，在18-65歲期間住滿40年可以全額領取 OAS，那麼這意味著 L 太太符合領取80%、L 先生符合領取70%。
按照現行 OAS 年付款 7500元計算，L 太太和 L 先生將在65歲時分別獲得 $6,000 和 $5,250 的 OAS 年收入。
CPP，不受居住時間影響、取決於供款，按計劃 L 先生和太太預計65歲退休後每月可以分別領取 $626 和 $754。
L 先生將從62-65歲期間，領取固定收益養老金 $18,500，之後每年領取 $16,500 元。 L 太太也有壹個類似的固定養老計劃。
RRSP計劃
按照 L 先生的 RRSP 的現在價值以及定額供款養老金計劃，目前總額為 482,000 元，目前年供款為 30,468 元，通貨膨脹後每年增長 3%，當 L 先生 65 歲退休時將達到 1,007,528 元。這些款項可以供他們生活到 L 太太年滿95歲時（34年期間），每年 46,289 元的所有收入。
這對夫婦的 TFSA 資金充足。當前價值為 108,000 元。如果每人每年增加 6,000 元，並且在通貨膨脹後賬戶以每年 3% 的速度增長，那麼在 L 先生65 歲的 10 年內TFSA將變成 286,837 元，並在接下來的 34 年裡新增年收入 13,178 元。
出售4套租賃房屋
如果他們出售所有肆套出租物業並支付稅費，他們將獲得 $110 萬元，那麼在還清抵押貸款後，他們的剩余資產將為 $938,000 元。
如果這筆錢用作其他金融領域投資，他們每年的收入將增加 25,476 元，由於無需支付抵押貸款還款，那麼如果按通貨膨脹後 3%計算，當 L 先生 65 歲時，這筆存款的收益總額將在拾年後增值到 $1,561,400 元。
這意味著 L 夫婦在接下來的 34 年（到 L 太太95 歲之前） 將增加每年 71,718 元的應稅收入，以耗盡所有資本和收入。
這意味著退休之後，L 先生的收入將有如下部分：
以上部分除TFSA之外都需繳稅，意味著稅前總收入達到 143,947 元/年。
同理，L 太太的稅前總收入將在退休時達到 158,995 元/年。
兩人相加，已經是相當可觀的退休收入。除去日常生活開支，預計還將有相當不錯的盈余，可以存儲用於給孩子的禮物或是其他。
理財專家總結指出，夫婦倆的退休計劃已經相當完善，“安全”是他們成功的重要因素。如果保留現有租賃房屋，則將使他們的退休儲蓄計劃不夠多元化，因此他建議將出租屋賣掉。
不過文中是以4套全賣掉為例做出的計算，理財專家建議也可以出售2套、保留2套，未來壹段時間再出售。
ref：
https://financialpost.com/personal-finance/family-finance...
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壹對移民加拿大的華裔夫婦L先生和太太，已經進入“知天命”的年齡，距離退休越來越近，手握5套房產，卻被專家建議賣掉，這是為啥？
L夫婦倆年齡分別是55歲和51歲，目前都有不錯的工作，年收入 $210,800。
經過多年的積累，他們的家庭資產已經達到 $400萬加元。其中有4套屬於出租房，總價值 $229萬，另有壹套 $110 萬的自住房。
夫妻倆所有房產的總貸款額為 $170 萬元，其中還有壹部分是用房屋淨值所申請的貸款。
L 夫婦計劃在工作7-10年退休，對於退休之後的生活，他們預期的收入目標是： $12萬加元稅前收入，以及$10 萬加元給孩子作為結婚禮物。
BC省基洛納的智慧理財公司負責人 ——家庭理財問德裡克·莫蘭（Derek Moran）針對他們的退休計劃給出建議：把出租房都賣掉！
理財專家指出，相比大多數人來說，這對華裔夫婦的退休計劃已經相當不錯，但對於為何要賣掉房產，他是這麼分析解釋的。
儲蓄和房產
讓我們看看這對夫婦是如何儲蓄的。
他們每月向 RRSP（注冊退休儲蓄計劃） 存入 2,123 元，現在的總價值為 482,000 元。他們每月向 TFSA（免稅儲蓄賬戶） 存入 1,000 元，現總額為 108,000 元。
他們4套租賃房屋的淨值約為 $93.8萬元，是他們房屋價值和所未完成支付的抵押貸款之間的差額。
4套租賃房屋年收入租金 $97,656，其中各項稅費、貸款利息、物業管理費、保險費等開支總額為 $72,196 元，這意味著4套租賃房屋租金淨收入為 $25,460 元。大約相當於年收益 3%的回報水平。
盡管這項收益還不錯，但是不得不考慮的另外的因素是，對於租賃房屋的空置期、違約問題、不好的鄰裡關系等所帶來的潛在風險。因此，這意味著租賃房屋的收益率可能會低於3%。
退休計劃 OAS 和 CPP
L夫婦是分別在37歲和34歲移民到加拿大的，到65歲時，L 先生已經在加拿大居住滿28年，L 太太將住滿32年，根據加拿大養老金計劃 OAS 的要求，在18-65歲期間住滿40年可以全額領取 OAS，那麼這意味著 L 太太符合領取80%、L 先生符合領取70%。
按照現行 OAS 年付款 7500元計算，L 太太和 L 先生將在65歲時分別獲得 $6,000 和 $5,250 的 OAS 年收入。
CPP，不受居住時間影響、取決於供款，按計劃 L 先生和太太預計65歲退休後每月可以分別領取 $626 和 $754。
L 先生將從62-65歲期間，領取固定收益養老金 $18,500，之後每年領取 $16,500 元。 L 太太也有壹個類似的固定養老計劃。
RRSP計劃
出售4套租賃房屋
如果他們出售所有肆套出租物業並支付稅費，他們將獲得 $110 萬元，那麼在還清抵押貸款後，他們的剩余資產將為 $938,000 元。
如果這筆錢用作其他金融領域投資，他們每年的收入將增加 25,476 元，由於無需支付抵押貸款還款，那麼如果按通貨膨脹後 3%計算，當 L 先生 65 歲時，這筆存款的收益總額將在拾年後增值到 $1,561,400 元。
這意味著 L 夫婦在接下來的 34 年（到 L 太太95 歲之前） 將增加每年 71,718 元的應稅收入，以耗盡所有資本和收入。
這意味著退休之後，L 先生的收入將有如下部分：
- 將有原租賃房屋賣掉之後增加的收入71,718 元/年，
- RRSP 收入 46,289 元/年，
- OAS 收入 5,250 元/年，
- CPP 收入7,512元/年
- TFSA 收入 13,178元/年
以上部分除TFSA之外都需繳稅，意味著稅前總收入達到 143,947 元/年。
同理，L 太太的稅前總收入將在退休時達到 158,995 元/年。
兩人相加，已經是相當可觀的退休收入。除去日常生活開支，預計還將有相當不錯的盈余，可以存儲用於給孩子的禮物或是其他。
理財專家總結指出，夫婦倆的退休計劃已經相當完善，“安全”是他們成功的重要因素。如果保留現有租賃房屋，則將使他們的退休儲蓄計劃不夠多元化，因此他建議將出租屋賣掉。
不過文中是以4套全賣掉為例做出的計算，理財專家建議也可以出售2套、保留2套，未來壹段時間再出售。
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