[美國地產] 外國投資者購買美國地產需考慮稅收
隨著近期全球經濟放緩，歐洲和亞洲股市疲軟，來自中國、俄羅斯、德國和歐洲其他地區的外國投資者越來越多地將房地產看作避險投資。美國住宅和商業地產成為惶惶不安的外國投資者所青睞的壹個投資選擇。很多外國投資者認為美國房產具有穩定性，可實現保值，尤其是在紐約、舊金山、洛杉磯和波士頓這樣的國際性城市裡。在2015年美國房產外國投資者中,中國投資者占有最大的比重。
在購買美國房地產之前，外國投資者應與合格的稅務顧問進行溝通，謹慎行事，仔細考慮稅務影響並評估不同的產權形式和退出策略。對於未做好准備就進行房地產投資的外國投資者來說，忽略考慮稅務的影響可能會造成代價高昂的失誤。
外國投資者首先要克服的障礙是俗稱為FIRPTA的壹項法律。按照美國國稅局稅收法第897節編纂的1980年外國投資房地產稅收法(FIRPTA)旨在防止投資美國房地產的外國投資者在出售房地產後並在未繳納已確認收益所適用的稅費前就把收益抽離美國。在該法案確立前，美國對外國投資者在美出售房地產的稅項常常是被豁免的。
按照 FIRPTA，外國投資者在轉讓美國房產利益（USRPI）中所得的任何認可收益都被視為與美國貿易或商務有關的收益，因此必須按照漸進稅率繳納美國聯邦所得稅。目前個人的最高資本利得稅率為20%（高收入納稅人為39.6%），企業資本利得稅率統壹為35%。按照最近簽署的並於2016年2月17日生效的2015年保護美國人免於稅務激增法案（PATH），從非美國居民手中購買美國房產利益時若房產售價等於或超過100萬美元，要求買家從賣家手中預扣售價的15%（之前是10%）並將此款項上繳至美國國稅局（IRS）。若房產售價高於30萬美元但未超過100萬美元且滿足特定居留權要求，預扣稅率維持為10%。
盡管欠稅的是賣方，美國國稅局卻將確保征款的責任轉嫁給買方，因為幾乎沒有什麼措施可阻止賣方在出售房產後立即離開美國。實際上，FIRPTA要求買方承擔稅款扣繳義務人，完全承擔稅款扣繳的責任。
獲取稅款扣繳證明書
如果從國稅局獲得稅款扣繳證明書，房地產總售價的15%的稅款扣繳義務可被減少或免除。若想調整預扣金額，通常賣方或賣方代理必須通過向國稅局提交8288-B申請表申請稅款扣繳證明書。8288-B申請表通常包括最高稅費計算結果、已簽署的轉讓合同復印件、房產的已調整的基准成本和其他支持性文件。
外國投資者的稅務顧問可協助外國賣方准備提交給國稅局的FIRPTA申請。國稅局申請的目的是證明最大稅費低於售價15%的預扣金額從而得到預提稅減免。
外國賣方通常更願意從第叁方托管金額中獲得立即退款而不是繳納15%預扣稅然後再申請退稅。除了明顯的現金流優勢，大多數外國投資者更希望把現金留在自己口袋裡（或者，更准確地說，由第叁方托管）而不是把控制權交給國稅局。
然而，向國稅局提交申請有壹些特定的程序和文件合規性要求，總結如下：
買方必須在交易成交後20天以內將預提稅連同填好的8288表和8288-A表匯至國稅局。
國稅局為8288-A表蓋章以證明收據並將蓋章復印件郵寄給外國投資者。
外國投資者在申報美國聯邦所得稅時須附上蓋過章的8288-A表復印件用以申領預扣金額來沖減所得稅負債。
此規則亦有例外：
若在交易交割當時或之前賣方恰當地通知買方稅款扣繳證明書已在申請，買方無須繳納預扣稅，但是15%的預扣稅須由第叁方代管直至收到稅款扣繳證明書。
贈與稅、地產稅和FIRPTA
美國房地產贈與可能會具有合法的免稅的動機，因此很多外國賣方或許會被誘導通過贈與規避FIRPTA預提稅。可是我們建議外國投資者通常應避免直接贈與美國房地產。
基於贈與稅的原因，直接贈與美國房地產通常會導致不利的整體課稅後果。與無形財產贈與不同的是，美國房地產或有形個人財產的任何贈與都須繳納贈與稅。而且，向配偶贈與的外國贈與人無法享受無限配偶贈與稅減免的優惠，除非配偶是美國公民。
利用外國企業（直接或通過美國子公司）購買美國房地產壹個是很受外國投資者歡迎的替代方案。利用這種方式可避開贈與稅和地產稅。但是，利用外國企業（直接或通過美國子公司）也有弊端，任何投資出售獲益會按最高聯邦所得稅率35%課稅，而個人投資者若出售房產，資本收益稅率僅為20%。此外，直接購買美國房地產的外國企業須負責分公司利得稅，此稅項旨在折轉美國企業支付給外國人的紅利預提稅。
良好的稅務規劃至關重要
FIRPTA預扣條款非常復雜，未做好准備的外國投資者將面臨諸多陷阱。好消息是周密的預先規劃可帶來以下積極的結果：
通過利用扣稅憑證或稅務規劃技巧減少或免除預提稅
若最大稅費責任少於預提金額，外國轉讓人有權立即獲取所付預提稅削減。
確保符合所有FIRPTA合規性和報告要求。
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在購買美國房地產之前，外國投資者應與合格的稅務顧問進行溝通，謹慎行事，仔細考慮稅務影響並評估不同的產權形式和退出策略。對於未做好准備就進行房地產投資的外國投資者來說，忽略考慮稅務的影響可能會造成代價高昂的失誤。
外國投資者首先要克服的障礙是俗稱為FIRPTA的壹項法律。按照美國國稅局稅收法第897節編纂的1980年外國投資房地產稅收法(FIRPTA)旨在防止投資美國房地產的外國投資者在出售房地產後並在未繳納已確認收益所適用的稅費前就把收益抽離美國。在該法案確立前，美國對外國投資者在美出售房地產的稅項常常是被豁免的。
按照 FIRPTA，外國投資者在轉讓美國房產利益（USRPI）中所得的任何認可收益都被視為與美國貿易或商務有關的收益，因此必須按照漸進稅率繳納美國聯邦所得稅。目前個人的最高資本利得稅率為20%（高收入納稅人為39.6%），企業資本利得稅率統壹為35%。按照最近簽署的並於2016年2月17日生效的2015年保護美國人免於稅務激增法案（PATH），從非美國居民手中購買美國房產利益時若房產售價等於或超過100萬美元，要求買家從賣家手中預扣售價的15%（之前是10%）並將此款項上繳至美國國稅局（IRS）。若房產售價高於30萬美元但未超過100萬美元且滿足特定居留權要求，預扣稅率維持為10%。
盡管欠稅的是賣方，美國國稅局卻將確保征款的責任轉嫁給買方，因為幾乎沒有什麼措施可阻止賣方在出售房產後立即離開美國。實際上，FIRPTA要求買方承擔稅款扣繳義務人，完全承擔稅款扣繳的責任。
獲取稅款扣繳證明書
如果從國稅局獲得稅款扣繳證明書，房地產總售價的15%的稅款扣繳義務可被減少或免除。若想調整預扣金額，通常賣方或賣方代理必須通過向國稅局提交8288-B申請表申請稅款扣繳證明書。8288-B申請表通常包括最高稅費計算結果、已簽署的轉讓合同復印件、房產的已調整的基准成本和其他支持性文件。
外國投資者的稅務顧問可協助外國賣方准備提交給國稅局的FIRPTA申請。國稅局申請的目的是證明最大稅費低於售價15%的預扣金額從而得到預提稅減免。
外國賣方通常更願意從第叁方托管金額中獲得立即退款而不是繳納15%預扣稅然後再申請退稅。除了明顯的現金流優勢，大多數外國投資者更希望把現金留在自己口袋裡（或者，更准確地說，由第叁方托管）而不是把控制權交給國稅局。
然而，向國稅局提交申請有壹些特定的程序和文件合規性要求，總結如下：
買方必須在交易成交後20天以內將預提稅連同填好的8288表和8288-A表匯至國稅局。
國稅局為8288-A表蓋章以證明收據並將蓋章復印件郵寄給外國投資者。
外國投資者在申報美國聯邦所得稅時須附上蓋過章的8288-A表復印件用以申領預扣金額來沖減所得稅負債。
此規則亦有例外：
若在交易交割當時或之前賣方恰當地通知買方稅款扣繳證明書已在申請，買方無須繳納預扣稅，但是15%的預扣稅須由第叁方代管直至收到稅款扣繳證明書。
贈與稅、地產稅和FIRPTA
美國房地產贈與可能會具有合法的免稅的動機，因此很多外國賣方或許會被誘導通過贈與規避FIRPTA預提稅。可是我們建議外國投資者通常應避免直接贈與美國房地產。
基於贈與稅的原因，直接贈與美國房地產通常會導致不利的整體課稅後果。與無形財產贈與不同的是，美國房地產或有形個人財產的任何贈與都須繳納贈與稅。而且，向配偶贈與的外國贈與人無法享受無限配偶贈與稅減免的優惠，除非配偶是美國公民。
利用外國企業（直接或通過美國子公司）購買美國房地產壹個是很受外國投資者歡迎的替代方案。利用這種方式可避開贈與稅和地產稅。但是，利用外國企業（直接或通過美國子公司）也有弊端，任何投資出售獲益會按最高聯邦所得稅率35%課稅，而個人投資者若出售房產，資本收益稅率僅為20%。此外，直接購買美國房地產的外國企業須負責分公司利得稅，此稅項旨在折轉美國企業支付給外國人的紅利預提稅。
良好的稅務規劃至關重要
FIRPTA預扣條款非常復雜，未做好准備的外國投資者將面臨諸多陷阱。好消息是周密的預先規劃可帶來以下積極的結果：
通過利用扣稅憑證或稅務規劃技巧減少或免除預提稅
若最大稅費責任少於預提金額，外國轉讓人有權立即獲取所付預提稅削減。
確保符合所有FIRPTA合規性和報告要求。
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