[美国地产] 美国地产的另类繁荣 有个重要因素
相关数据显示，美国的房价相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席经济学家 Leslie ton-Young表示，加州房产市场的地基打得非常牢固，房价增长放缓及信贷宽松的迹象表明，政府正在致力于引导当地经济发展与就业增长。
南加州地产托管总经理Jeff Lee告诉《国际金融报》记者，如今加州当地的房产租金回报率在5%左右，并且每年房产还会有3%左右的升值空间。“这对于投资者来说，是非常稳定的回报率”。而这样的回报率也吸引着很多海外投资者，这也给美国楼市繁荣增添了新的力量。
买家年龄渐长
与2008年房地产市场萧条之前不同，目前美国房地产买家的年龄变得越来越大，同时对房屋面积的需求也更大。
然而，步入复苏阶段的美国房地产市场却出现了一个奇特的现象。
据记者了解，在美国经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会成为新鲜力量，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。
但事情的发展却并没有符合市场预期。和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年新家户的增长主力并不在这些年轻人身上。
根据人口普查局的资料，从1958年到2007年，平均每年家户数增加130万户。但2008年金融海啸后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。
随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，今年第二季度新家户数仍保持持续增加的趋势，新增了48万户。
相关媒体报道称，柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量研究指出，新家户数量增长最多的是65至74 岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的2/3；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25 至34岁族群只增加了15.9万户。
《国际金融报》记者通过询问旧金山、纽约等地的房地产工作人员后获悉，随着美国各地房价的上升，买房人口的平均年龄也在显着增长。
“近期，我经常为一些退休老人服务，他们往往拥有非常好的资金条件，也无需贷款。”一位纽约的房地产公司销售人员对记者说。
那么，如今为何老年人成为了新房购买群体的主力？
根据美国两党政策中心的研究，有高达7800万名“婴儿潮”世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。主要原因是这些“婴儿潮”老人希望和亲友住得靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。
也因为如此，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建筑商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋。“可以说，购房买家的年龄偏向于老龄化是美国如今的社会问题，当然，这也是美国房地产市场未来发展的趋势。”John 认为。
对此，Kolko指出，目前还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加。当然，也有可能房屋的价格太昂贵吓到年轻人，另一个重要原因是晚婚。
“不过，对房地产业来讲，25至34岁的这块‘大饼’仍处在尚未全部释放出来的阶段，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来楼市的巨大需求及营建商机。”Kolko说。
复苏基础不稳
住房购买力指数与利率水平高度相关，一旦美联储开始加息，则必然带来住房购买力指数的下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退
目前，各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度，但有观点指出，从房地产市场运行的主要监测指标观察，可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，国际金融危机发生后，美国房价出现了大幅回落，美国新建住房销售中间价由2007年的24.79 万美元/套回落到2009年的21.67万美元 /套，降幅达到12.3％，部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策，从2010 年起，美国房价开始企稳回升，2010年到 2013年，美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。
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南加州地产托管总经理Jeff Lee告诉《国际金融报》记者，如今加州当地的房产租金回报率在5%左右，并且每年房产还会有3%左右的升值空间。“这对于投资者来说，是非常稳定的回报率”。而这样的回报率也吸引着很多海外投资者，这也给美国楼市繁荣增添了新的力量。
买家年龄渐长
与2008年房地产市场萧条之前不同，目前美国房地产买家的年龄变得越来越大，同时对房屋面积的需求也更大。
然而，步入复苏阶段的美国房地产市场却出现了一个奇特的现象。
据记者了解，在美国经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会成为新鲜力量，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。
但事情的发展却并没有符合市场预期。和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年新家户的增长主力并不在这些年轻人身上。
根据人口普查局的资料，从1958年到2007年，平均每年家户数增加130万户。但2008年金融海啸后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。
随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，今年第二季度新家户数仍保持持续增加的趋势，新增了48万户。
相关媒体报道称，柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量研究指出，新家户数量增长最多的是65至74 岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的2/3；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25 至34岁族群只增加了15.9万户。
《国际金融报》记者通过询问旧金山、纽约等地的房地产工作人员后获悉，随着美国各地房价的上升，买房人口的平均年龄也在显着增长。
“近期，我经常为一些退休老人服务，他们往往拥有非常好的资金条件，也无需贷款。”一位纽约的房地产公司销售人员对记者说。
那么，如今为何老年人成为了新房购买群体的主力？
根据美国两党政策中心的研究，有高达7800万名“婴儿潮”世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。主要原因是这些“婴儿潮”老人希望和亲友住得靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。
也因为如此，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建筑商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋。“可以说，购房买家的年龄偏向于老龄化是美国如今的社会问题，当然，这也是美国房地产市场未来发展的趋势。”John 认为。
对此，Kolko指出，目前还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加。当然，也有可能房屋的价格太昂贵吓到年轻人，另一个重要原因是晚婚。
“不过，对房地产业来讲，25至34岁的这块‘大饼’仍处在尚未全部释放出来的阶段，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来楼市的巨大需求及营建商机。”Kolko说。
复苏基础不稳
住房购买力指数与利率水平高度相关，一旦美联储开始加息，则必然带来住房购买力指数的下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退
目前，各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度，但有观点指出，从房地产市场运行的主要监测指标观察，可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，国际金融危机发生后，美国房价出现了大幅回落，美国新建住房销售中间价由2007年的24.79 万美元/套回落到2009年的21.67万美元 /套，降幅达到12.3％，部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策，从2010 年起，美国房价开始企稳回升，2010年到 2013年，美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。
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