[美國地產] 美國:現金買房PS貸款買房租金回報
2、貸款買房的租金回報率
貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜壹點，但是原理與第壹部分是壹樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率=每年淨收入 / 自付額%
每年淨收入= 年租金收入 -持有房屋費用及出租衍生相關支出 -年固定還款額。
其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第壹部分裡已經講過，道理也是壹樣的。下面我們選取壹個案例來進行分析。壹棟2006年建的334平米獨立屋,購買價$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%,貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。
年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市獨立屋的真實例子)
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:
a) 房地產稅:購房總價x1.9%=$6840
b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)
c) 社區費:無
d) 維修費：預計$300
e) 空置期分攤：半個月租金$1200
f) 出租傭金：年租金x 6% )/2=$864(注2013年5月數據，租金已降至2-3%)
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 =$1,203.09x12=14437.08
每年淨收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000=4.02%。
在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行裡，也能獲得與此接近的收益率啊!為什麼還要這麼辛苦去美國買房呢?而且房子還會不斷的折舊。對於這問題，我想說雖然房產的建築物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。
持有壹套房產，就像持有壹只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%, 所以如果從這個角度來考慮問題，投資並持有房產，相對於銀行存款，是壹種更優的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產發財的實例, 但你聽過因存銀行利息而發的嗎?
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貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜壹點，但是原理與第壹部分是壹樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率=每年淨收入 / 自付額%
每年淨收入= 年租金收入 -持有房屋費用及出租衍生相關支出 -年固定還款額。
其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第壹部分裡已經講過，道理也是壹樣的。下面我們選取壹個案例來進行分析。壹棟2006年建的334平米獨立屋,購買價$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%,貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。
年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市獨立屋的真實例子)
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:
a) 房地產稅:購房總價x1.9%=$6840
b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)
c) 社區費:無
d) 維修費：預計$300
e) 空置期分攤：半個月租金$1200
f) 出租傭金：年租金x 6% )/2=$864(注2013年5月數據，租金已降至2-3%)
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 =$1,203.09x12=14437.08
每年淨收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000=4.02%。
在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行裡，也能獲得與此接近的收益率啊!為什麼還要這麼辛苦去美國買房呢?而且房子還會不斷的折舊。對於這問題，我想說雖然房產的建築物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。
持有壹套房產，就像持有壹只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%, 所以如果從這個角度來考慮問題，投資並持有房產，相對於銀行存款，是壹種更優的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產發財的實例, 但你聽過因存銀行利息而發的嗎?
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