中國未來20年房地產行業六大趨勢

[麻辣地產點評] 中國未來20年房地產行業六大趨勢

2014-06-24 | 來源: 胡葆森 | 有1人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

按時間段來劃分，中國房地產市場大約劃分為叁個階段：

起步階段。1990年至1998年，是我國房地產業的起步階段。這壹階段的房地產業有兩個關鍵詞：壹是“無序”，贰是“調控”。由於行業剛剛起步，政府的相關法律法規尚不完善，土地的出讓方式以協議出讓為主，只要有壹張合同，即可隨意轉讓，於是便有了海南（樓盤）、惠州（樓盤）、北海（樓盤）等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發商憑壹紙土地協議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。

針對這壹狀況，1993年開始主掌中國經濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關水龍頭”的方式，責令銀行對企業的期貨、股票、房地產類投資停止貸款，開始了第壹輪的宏觀調控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發作為我國國民經濟新的增長點”，年底的中央經濟工作會議明確了這壹方針，結束了接近5年的宏觀調控。

提速階段。1998年至2003年，是我國房地產業的提速階段。這壹階段也有兩個關鍵詞，壹是“停止福利分房”，贰是“按揭貸款”。

這兩項舉措使得房地產業的發展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現大幅度增長，首次突破1億平方米大關。之後，我國房地產業持續保持著快速的發展勢頭。

調控階段。2004年至2013年，是我國房地產業的調控政策頻出階段。這壹階段的關鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”。

“國八條”、“國伍條”、“新伍條”接連推出，120平方米普通商品房實行壹年即為“90/70”（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的壹項法規是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業界稱為“8·31大限”。這是我國房地產業真正開始走向規范與良性運行的分水嶺！也是行業的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點。

這壹階段另壹重要事件是“保障房”。2011年“拾贰伍”啟始之年，啟動了“伍年建設3600萬套保障房”的宏偉計劃。這壹計劃標志著我國房地產業從此進入成熟穩定的發展時期。

通過上述叁個階段的發展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規模更加宏大。

作為城市化的主要載體，房地產業直接或間接拉動著40余個行業的發展。對宏觀經濟的拉動系數亦接近2左右。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關稅費占比平均高達40%以上。

當前，房地產市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日叁大經濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經濟全球化的環境中，中國長期保持雙位數高速增長缺乏規律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態。

但是，信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的“基本面”沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15~20年仍會保持穩定增長的態勢。