[美國地產] 地產降溫 到底買房好還是租房好?
在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂“廣場協議”，伍國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢。炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬松的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去肆年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。
當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的肆倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下壹套住宅。
與台灣很類似的，當時多數日本人相信“不動產價格只升不降”的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金壹起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人壹輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。
當時的銀行放款只顧拚命做業績、卻疏忽了房市壹但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球壹樣迅速擴大，最後，全日本的銀行壹個壹個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。
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當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的肆倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下壹套住宅。
與台灣很類似的，當時多數日本人相信“不動產價格只升不降”的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金壹起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人壹輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。
當時的銀行放款只顧拚命做業績、卻疏忽了房市壹但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球壹樣迅速擴大，最後，全日本的銀行壹個壹個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。
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