[美國地產] 美國購房投資成本:別忘隱形費用
在曼哈頓,如果買家決定出租其新購置的公寓,我們可免費幫其尋找租客,因為這筆傭金(年租金的15%,由買家和賣家的經紀人平分)通常也由租客承擔。邁阿密的慣例則有所不同:業主需要向幫助尋找租客的經紀人支付傭金(年租金的10%,由買家和賣家的經紀人平分)。
有關出租房屋的詳細信息,請參閱“出租房屋”頁面。
非經營費用
折舊
美國政府規定,對於投資型房產的業主而言,其房產(包括購買價以及與貸款無關的過戶費)的折舊期為27.5年。例如,如果買家購買了價值100萬美元的房產,而與貸款無關的過戶費為25000美元(100萬美元乘以上述的2.5%),則買家每年可在應稅收入中抵扣37273美元的折舊費用(或每月3106美元)。作為金額較大的非現金支出,折舊費用也可用於抵扣租金收入。
攤銷
美國政府還規定,在貸款期限內,投資型房產的業主可從收入中扣除過戶費中貸款部分的攤銷值。作為非現金支出,攤銷也可用於抵扣租金收入。
負應稅收入
由於美國政府允許業主進行上述抵扣(包括現金及非現金支出),所以對於使用貸款購房的投資者而言,在最初幾年中,其應稅收入(或可抵扣虧損)為負值。負應稅收入與現金損失切不可混淆。在首付肆成的情況下,業主可實現現金的盈虧平衡(既無現金收入也無損失)。可抵扣虧損可被結轉至業主通過房產獲得收入的年份,從而抵消收入,減免稅收。不過隨著時間的推移,房產將逐漸增值,現金收入也將隨之增長。
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攤銷
美國政府還規定,在貸款期限內,投資型房產的業主可從收入中扣除過戶費中貸款部分的攤銷值。作為非現金支出,攤銷也可用於抵扣租金收入。
負應稅收入
由於美國政府允許業主進行上述抵扣(包括現金及非現金支出),所以對於使用貸款購房的投資者而言,在最初幾年中,其應稅收入(或可抵扣虧損)為負值。負應稅收入與現金損失切不可混淆。在首付肆成的情況下,業主可實現現金的盈虧平衡(既無現金收入也無損失)。可抵扣虧損可被結轉至業主通過房產獲得收入的年份,從而抵消收入,減免稅收。不過隨著時間的推移,房產將逐漸增值,現金收入也將隨之增長。
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