[美國地產] 美國購房投資成本:別忘隱形費用
美國房產的購買價與其他國家的情況不同,曼哈頓和邁阿密區域出售的房產均配備了全套的廚房設備,而且其費用包含在公寓的最終售價中。
地板費用
在曼哈頓,開發商所售新建房的價格中包括了地板費用,邁阿密則不包括。
過戶費
如果付現金購房,則預估過戶費約為購買價的3.5%,而使用貸款購房時,過戶費則為購買價的5.5%。預估過戶費中包括轉讓房產所產生的稅費、貸款費用和法律事務費用。由於購買價中大約有2%為申請貸款所需的成本,因此上述兩個預估過戶費之間存在差異。
經營費用(現金支出)
壹般費用(或維護成本)
對於共有公寓而言,壹般費用通常是每月每平方英尺0.70美元至1.10美元。這些費用涵蓋公共區域的供熱、電力和清潔;水;基礎電纜設施;安保;建築保險;和建築內設施的運營(健身中心、禮賓服務、休息室、游泳池、娛樂室等)。
合作公寓會向戶主收取維護費,其中包括壹般費用、稅費(無需由業主單獨支付)以及抵押貸款的利息(若有)。合作公寓公司可能需為公寓支付未償還的抵押貸款(用於維修屋頂或其他用途),由此產生的利息將由合作公寓的股東共同分擔。根據相關法律的規定,共有公寓不可負債。因此,合作公寓的維護費用往往可能高於共有公寓(即使包含在維修費中的稅費已經過調整,也是如此)。
房產稅
市政府將負責評估房產價值,然後基於房產估值計算房產稅(或房地產稅)。然後,政府將根據估值確定適用的稅率。此過程比較復雜,但也有規律可循:曼哈頓區域房產每月的稅率約為購買價的0.1%,而邁阿密每月稅率約為購買價的0.2%。
曼哈頓針對某些建築提出了減稅方案,投資者可在10、15或20年內享受稅收減免待遇。有關詳細信息,請參閱房產稅頁面。
邁阿密為自住房的買家提供25000美元的宅地豁免,但此豁免金額相對較小。有關這方面的詳細信息,請參閱房產稅頁面。
抵押貸款
如果業主決定申請抵押貸款,那麼他或她需要每月償還本金和利息。在最初幾年中,買家的付款將主要用於償還利息,而利息支出可用於抵扣稅款,這是由抵押貸款本身的性質所決定的。而在隨後幾年中,買家的付款將主要用於償還本金。
例如,如果買家申請總額為50萬美元的固定利率貸款,用以購置價值100萬美元的房產,貸款利率為5.5%,期限為30年,則貸款當年的年度總還款額為34067美元(或每月還款2839美元),其中27332美元為免稅利息。隨著時間的推移,貸款本金逐漸還清,免稅利息的數額將有所下降。然而,在最初幾年裡,免稅利息金額巨大,可用於抵銷租金收入。
有關抵押貸款的詳細信息,請參閱抵押貸款融資頁面。
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