[美國地產] 美國購房投資成本:別忘隱形費用
美國房產的購買價與其他國家的情況不同,曼哈頓和邁阿密區域出售的房產均配備了全套的廚房設備,而且其費用包含在公寓的最終售價中。
地板費用
在曼哈頓,開發商所售新建房的價格中包括了地板費用,邁阿密則不包括。
過戶費
如果付現金購房,則預估過戶費約為購買價的3.5%,而使用貸款購房時,過戶費則為購買價的5.5%。預估過戶費中包括轉讓房產所產生的稅費、貸款費用和法律事務費用。由於購買價中大約有2%為申請貸款所需的成本,因此上述兩個預估過戶費之間存在差異。
經營費用(現金支出)
壹般費用(或維護成本)
對於共有公寓而言,壹般費用通常是每月每平方英尺0.70美元至1.10美元。這些費用涵蓋公共區域的供熱、電力和清潔;水;基礎電纜設施;安保;建築保險;和建築內設施的運營(健身中心、禮賓服務、休息室、游泳池、娛樂室等)。
合作公寓會向戶主收取維護費,其中包括壹般費用、稅費(無需由業主單獨支付)以及抵押貸款的利息(若有)。合作公寓公司可能需為公寓支付未償還的抵押貸款(用於維修屋頂或其他用途),由此產生的利息將由合作公寓的股東共同分擔。根據相關法律的規定,共有公寓不可負債。因此,合作公寓的維護費用往往可能高於共有公寓(即使包含在維修費中的稅費已經過調整,也是如此)。
房產稅
市政府將負責評估房產價值,然後基於房產估值計算房產稅(或房地產稅)。然後,政府將根據估值確定適用的稅率。此過程比較復雜,但也有規律可循:曼哈頓區域房產每月的稅率約為購買價的0.1%,而邁阿密每月稅率約為購買價的0.2%。
曼哈頓針對某些建築提出了減稅方案,投資者可在10、15或20年內享受稅收減免待遇。有關詳細信息,請參閱房產稅頁面。
邁阿密為自住房的買家提供25000美元的宅地豁免,但此豁免金額相對較小。有關這方面的詳細信息,請參閱房產稅頁面。
抵押貸款
如果業主決定申請抵押貸款,那麼他或她需要每月償還本金和利息。在最初幾年中,買家的付款將主要用於償還利息,而利息支出可用於抵扣稅款,這是由抵押貸款本身的性質所決定的。而在隨後幾年中,買家的付款將主要用於償還本金。
例如,如果買家申請總額為50萬美元的固定利率貸款,用以購置價值100萬美元的房產,貸款利率為5.5%,期限為30年,則貸款當年的年度總還款額為34067美元(或每月還款2839美元),其中27332美元為免稅利息。隨著時間的推移,貸款本金逐漸還清,免稅利息的數額將有所下降。然而,在最初幾年裡,免稅利息金額巨大,可用於抵銷租金收入。
有關抵押貸款的詳細信息,請參閱抵押貸款融資頁面。
保險
業主應購買房產保險以及責任保險。此費用每年僅為幾百美元。通常情況下,為了降低自身風險,房東也會要求其租客購買保險。
在佛羅裡達州,獨棟別墅的業主可能需要購買洪災和颶風保險。
經紀費用
在美國進行房產交易時,傭金由賣家支付。賣家支付的傭金壹般為購買價的6%,由買家和賣家的經紀人平分。因此,在購房過程中,買家無需向我們支付任何費用。
在曼哈頓,如果買家決定出租其新購置的公寓,我們可免費幫其尋找租客,因為這筆傭金(年租金的15%,由買家和賣家的經紀人平分)通常也由租客承擔。邁阿密的慣例則有所不同:業主需要向幫助尋找租客的經紀人支付傭金(年租金的10%,由買家和賣家的經紀人平分)。
有關出租房屋的詳細信息,請參閱“出租房屋”頁面。
非經營費用
折舊
美國政府規定,對於投資型房產的業主而言,其房產(包括購買價以及與貸款無關的過戶費)的折舊期為27.5年。例如,如果買家購買了價值100萬美元的房產,而與貸款無關的過戶費為25000美元(100萬美元乘以上述的2.5%),則買家每年可在應稅收入中抵扣37273美元的折舊費用(或每月3106美元)。作為金額較大的非現金支出,折舊費用也可用於抵扣租金收入。
攤銷
美國政府還規定,在貸款期限內,投資型房產的業主可從收入中扣除過戶費中貸款部分的攤銷值。作為非現金支出,攤銷也可用於抵扣租金收入。
負應稅收入
由於美國政府允許業主進行上述抵扣(包括現金及非現金支出),所以對於使用貸款購房的投資者而言,在最初幾年中,其應稅收入(或可抵扣虧損)為負值。負應稅收入與現金損失切不可混淆。在首付肆成的情況下,業主可實現現金的盈虧平衡(既無現金收入也無損失)。可抵扣虧損可被結轉至業主通過房產獲得收入的年份,從而抵消收入,減免稅收。不過隨著時間的推移,房產將逐漸增值,現金收入也將隨之增長。
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