倒按揭美国式"以房养老"有何特点

[美国地产] 倒按揭美国式"以房养老"有何特点

　　充分认识住房反向抵押贷款的高成本，俗话说天下没有白吃的午餐，既然住房反向抵押贷款对解决老年人养老有这么多益处，那一定是要付出一定代价的。住房反向抵押贷款成本高是其一大特点，首先是是贷款利息率高，例如2011年政府担保的住房反向抵押贷款年固定利率为5.1%。第二是手续费也不少。第三屋主必须自己缴纳房地产税和住房保险，要维护住房和保持住房的正常状况。这就叫有一得必有一失，所以在向民众推介住房反向抵押贷款项目时一定要说清楚讲明白成本问题。只有将这些成本讲的清清楚楚才不会使老年人糊里糊涂见好就上，最后吃哑巴亏。例如美国政府担保的住房反向抵押贷款就要向屋主收取住房市值 2%的贷款保险，这和房地产税的税率差不多。

　　住房反向抵押贷款的风险需充分说明。由于住房反向抵押贷款是以住房作为抵押，老人在选择这种以房养老形式时需对整个贷款的益处、成本和风险做出全面的评估，并防止推销人员不负责任的解释条款。住房反向抵押贷款最大优势在于，老人既可以有房住，而且可以将住房变成可套现的工具，有钱可以以应对日常或特殊需要的开支。住房反向抵押贷款的一个风险是，屋主必须按时交纳房地产税和住房保险并持续住在住房中，如果屋主交不出房地产税和住房保险或是由于某种原因不能在住房继续居住，屋主就面临失去房产的风险。2012年，美国9%使用住房反向抵押贷款的老人几乎丧失掉住房产权，原因很简单，他们没有交纳房地产税或是住房保险。如何保护家人是考虑住房反向抵押贷款中的一个不能忽视的问题。由于住房反向抵押贷款是一个较新的贷款项目，人们可能看到很多好处，而忽略了其中隐含的危机。在美国，住房反向抵押贷款的受益人只是屋主，所以一对夫妇如果只是丈夫是屋主，而妻子不是屋主，那么在男屋主过世时，他的太太就无法继续享受住房反向抵押贷款带来的益处。如果这位女性还想保有住房，她就必须偿还所有贷款和利息，这位女性可以将房子卖掉，但如果还是还不上帐，那就别想要房子，她瞬间就变成了无家可归者，而住房也将被贷款机构没收并法拍。

　　美国相关机构所做的调查显示，住房反向抵押贷款在美国发展几十年后呈现一些新的特点。第一、住房反向抵押贷款是一个非常复杂的金融产品，一般民众很难全面了解它的特性。第二、住房反向抵押贷款借贷者将获得资金用于不同方面，并非是为了养老，这增加了老人养老的风险。第三、产品特性、市场变化、金融机构行销策略等带来的风险增多。金融机构不实的广告可能会误导消费者，金融机构缺少有效的服务也容易让消费者做出误判。第四、由于住房反向抵押贷款产品的复杂性，金融机构需要更加注重如何使消费者对这一产品有着明细的了解，并做出自己的选择，而不是急于让消费者接受这种产品。第五、监管机构对住房反向抵押贷款需制定一定的规则，并监督金融机构的实施。由于住房多为老人们财富的最后一桶金，如何有效保护老人们的权益就成为以房养老能否成功的关键。

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