这群体3亿人正集体抛房!房价最大危机显现

晚高峰拐进小区巷口，链家的玻璃门上贴满了A4纸房源，十张房源纸里有三张标了“业主退休，诚心出售”。

不是个别门店的情况，贝壳研究院7月初刚发的半年报里写着，到6月底百城二手房挂牌量比去年同期涨了18.7%。这个数字搁往年不算什么，市场热的时候换手快，挂牌涨成交也涨，没人当回事。

稀奇的是另一组数。二手房平均成交周期，2021年还是36天，到2026年6月已经拉到了72天。

上个月跟北京一个做了十年中介的朋友吃饭，他说刚经手了一套东三环的老房子，房主62岁，刚从国企办了退休手续。挂牌价一开始报430万，挂了三个多月，没有人看房，最后咬咬牙385万出的手。朋友说现在这行情，不降价根本走不动，诚心卖的业主，报价的时候自己就先往下压。

这套房子不是孤例。链家后台的北上广数据都指向同一个趋势，60岁以上房主挂牌出售的占比，2022年还是11.3%，到2026年上半年已经爬到了22.7%。差不多每四套挂出来的房子里，就有一套是退休老人在出手。

很多人说房价走弱是因为政策调控，我想说的是，这个说法只对了一小半。政策能影响半年一年的市场情绪，定不了十年尺度的走向。真正的大盘子，早在几十年前就画好了。

2025年底，全国60岁以上人口有3.23亿。社科院2025年《社会蓝皮书》里有个容易被忽略的细节，这3亿多人里，接近一半，大概1.5亿，是生活在城市里的，名下至少有一套商品房。

1.5亿城市老人手里握着房。随便算笔账，哪怕每十个人里只有一个想卖房，就是1500万套潜在供应，2025年全年全国二手房总成交才430万套。光这部分存量，按现在的流速，三年都消化不完，更别说每年还有刚退休的人陆续把房子挂出来。

更关键的是年龄结构。1962年到1975年出生的人，现在刚好51岁到64岁，这批人总数接近3亿，正踩着退休的门槛一批批退下来。

他们是谁？是过去二十多年城镇化里的主力。2000年的时候全国城镇化率才36%，2025年已经到了67%，二十多年里几亿人从县城、农村搬进城市，买下了城市里绝大多数的商品房，这批人，恰好就是婴儿潮那一代。

现在他们老了。开始处理手里的房子。