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温市创建17个新区域 建设混合商住
温市创建17个新区域 建设混合商住温市创建17个新区域 建设混合商住
（加西网综合）在温哥华市议会上一届于 2022 年 7 月批准温哥华规划近四年后，该规划的一个主要组成部分——将混合用途的住宅和商业密度引入传统的低密度社区，现在正在考虑实际实施。该计划旨在创建17个新的区域，用于建设低层住宅和零售用途。
（温哥华市政府）
2026 年 7 月 14 日星期二，经过18 个月的规划和咨询过程，市议会将在公开听证会上审议该市的“村庄计划（City's Villages Plan）”（该计划本质上是该市最近颁布的《温哥华官方发展计划》(ODP)的一个分支，ODP 以《温哥华计划》为基础，并取代了《温哥华计划》作为法律文件）。
温哥华市政府工作人员提议进行迄今为止范围最广的低层住宅重新分区规划，该规划将允许在全市 17 个地区建造更多公寓、联排别墅、有保障的专用出租住房、小型混合用途建筑以及服务于社区的零售/餐饮场所。
该计划旨在将更多住房和商业设施引入低密度住宅区，这些住宅区通常远离最繁忙的主干道，但仍靠近公共交通、学校、公园和现有的社区配套设施。从本质上讲，创建此类社区的目标是将这些区域转变为更完善的社区中心。
17 个村庄区域分布在温哥华的东侧和西侧，包括:
如果获得市议会批准，这项由市政府发起的重新分区计划将涵盖约13,000个地块，约占拟建村庄区域内所有地块的96%。这意味着大多数受影响的房产将被预先划分为新的住宅和混合用途用地，而无需每个业主或开发商单独申请针对特定项目的重新分区。
（温哥华市政府）
（温哥华市政府）
住宅规划的变更将总体上允许建造不超过六层的低层公寓楼，在省政府指定的交通导向型区域（天车站周边和部分独立公交枢纽/环线附近）或某些社会住房和低于市场价的租赁项目中，则允许建造部分八层建筑。联排别墅、多户住宅和小规模住宅也将继续获准建造。
对于低层住宅区，拟议的R3-1和R3-4分区将允许建造容积率（FAR）为总建筑面积比地块面积大1.6至2.0倍的分契式公寓，通常预计为四层建筑。允许建造容积率为1.6至2.7倍的专用出租住房，通常预计为六层建筑。允许建造容积率为1.2倍的联排别墅，通常为三层建筑。
在某些情况下，位于指定交通导向型区域内、提供低于市场价20%租金的专用出租住房的保障性建筑，其高度可达到八层。100%社会住房的建筑也可达到八层，部分符合条件的地块容积率最高可达3.0。
对于混合用途区域，新的C-2D和C-2E分区允许建造底层设有零售/餐饮用途的低层住宅楼。安全可靠的专用租赁住房项目通常允许容积率为3.5至3.7，楼层为六层；而混合用途分层式公寓楼则允许容积率为2.5，楼层为四层。在交通导向型区域，混合用途建筑最高可达八层。
这些混合用途建筑必须至少包含一定数量的底层商业用途，以确保重新分区不仅能创造更多住宅，还能为零售店、小型杂货店、餐馆、咖啡馆、药店、托儿所和其他服务于社区的企业和服务机构增加空间。
温哥华市政府提供的乡村区域规划概念图。
该计划明确区分了温哥华东区和西区的“村庄”项目在住房可负担性要求方面的差异。东区通常使用现有的R3-1区划定低层住宅区，并使用新的C-2D区划定混合用途区。西区则使用新的R3-4区和C-2E区划，这些区域在某些情况下包含包容性住房要求，前提是市政府工作人员认为这些要求在经济上可行。
大多数新建公寓和联排别墅项目不受这些包容性分区规定的约束。即使适用，也主要影响西区较大的地块。
对于位于R3-4区单块大地块上的分契式联排别墅项目，申请人需提供8%的住宅建筑面积作为社会住房，或以每平方英尺44加元的现金作为替代。对于位于R3-4区符合条件的转角地块上的分契式公寓项目，申请人需提供3%的住宅建筑面积作为社会住房，或以每平方英尺16.50加元的现金作为替代。
对于C-2E区的混合用途分契式公寓项目，还需满足以下要求：3%的面积用于社会住房，或以每平方英尺16.50加元的现金作为替代。对于C-2E区容积率高于2.5的混合用途出租公寓项目，需满足以下条件：20%的住宅面积必须低于市场租金出租，且租金至少比加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）公布的全市平均租金低10%。
市政府工作人员指出，这些要求是基于市政府聘请的顾问对财务和经济可行性的分析，旨在帮助提供或资助低收入和中等收入家庭能够负担得起的住房——同时又不使大多数项目在财务上不可行，尤其是在当前充满挑战的建筑市场条件下。
与市内其他地区相比，Village地区的现有租户数量通常较少。然而，如果现有租户因重建项目而被迫搬迁，则将适用更严格的租户安置和保护措施，类似于近期在市政府百老汇规划和鲁珀特及伦弗鲁车站区域规划中采用的政策。这些措施包括提供补偿，并为受影响的租户提供留在原社区的选择。
除了上述17个村庄区域外，鲁珀特和伦弗鲁车站区域规划内的140个低层混合用途地块也将进行重新分区。这些地块并未包含在2026年1月获批的由市政府发起的重新分区规划中。
目前，在市政府拟进行的重新分区规划区域内，约有150份申请正在审批中，其中包括重新分区申请、开发许可申请和建筑许可申请。市政府工作人员指出，这些申请人已被告知新的方案，并可以选择继续按照现有申请进行申请，或者如果市议会批准该计划，则可以考虑新的开发方案。
如果市议会本月批准并颁布分区变更，新规将于 2026 年 10 月生效，这给了市政工作人员几个月的时间来准备这些变更。
根据“村庄计划”，一旦该计划获得批准，私人发起的、基于项目的重新分区申请将立即得到处理。
为避免政策重叠或冲突，还将对现有的几个社区和区域规划进行修订。在大多数情况下，如果村庄区域与现有的社区规划重叠，市政府工作人员将从旧规划中删除这些重叠区域，并将其开发规则转移到新的村庄规划中。
该计划还涉及公共空间和社区配套设施。公共福利将通过开发、市政项目和未来的资本规划逐步实现。改善措施可能包括改善人行道、提升公共空间、建设公共广场、植树、提供托儿服务、建设文化空间和社区服务空间。公用设施升级也将通过开发申请流程进行。
预计这些领域的增长将逐渐发生，并遍及温哥华的广大地区，而不是以集中爆发的形式出现。
该计划还与市政府与联邦政府的住房加速基金协议有关，市政府通过该计划在四年内获得约 1.2 亿加元，以换取实施减少障碍和加快新住房建设的举措。
REF: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-villages-plan-n...
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（温哥华市政府）
2026 年 7 月 14 日星期二，经过18 个月的规划和咨询过程，市议会将在公开听证会上审议该市的“村庄计划（City's Villages Plan）”（该计划本质上是该市最近颁布的《温哥华官方发展计划》(ODP)的一个分支，ODP 以《温哥华计划》为基础，并取代了《温哥华计划》作为法律文件）。
温哥华市政府工作人员提议进行迄今为止范围最广的低层住宅重新分区规划，该规划将允许在全市 17 个地区建造更多公寓、联排别墅、有保障的专用出租住房、小型混合用途建筑以及服务于社区的零售/餐饮场所。
该计划旨在将更多住房和商业设施引入低密度住宅区，这些住宅区通常远离最繁忙的主干道，但仍靠近公共交通、学校、公园和现有的社区配套设施。从本质上讲，创建此类社区的目标是将这些区域转变为更完善的社区中心。
17 个村庄区域分布在温哥华的东侧和西侧，包括:
- Macdonald Street和West 16th Avenue,
- Macdonald Street和West King Edward Avenue,
- Mackenzie Street和West 33rd Avenue,
- Mackenzie Street和West 41st Avenue,
- Granville Street和West 41st Avenue,
- Heather Street和West 33rd Avenue,
- Oak Street和West 49th Avenue,
- Angus Drive和West 57th Avenue,
- Oak Street和West 67th Avenue,
- Fraser Street和East 33rd Avenue,
- Knight Street和East 33rd Avenue,
- Commercial Street和East 20th Avenue,
- Nanaimo Street和East 1st Avenue,
- Nanaimo Street和East Broadway,
- Wales Street和East 41st Avenue,
- Victoria Drive和East 61st Avenue,
- Kerr Street和East 54th Avenue.
如果获得市议会批准，这项由市政府发起的重新分区计划将涵盖约13,000个地块，约占拟建村庄区域内所有地块的96%。这意味着大多数受影响的房产将被预先划分为新的住宅和混合用途用地，而无需每个业主或开发商单独申请针对特定项目的重新分区。
（温哥华市政府）
（温哥华市政府）
住宅规划的变更将总体上允许建造不超过六层的低层公寓楼，在省政府指定的交通导向型区域（天车站周边和部分独立公交枢纽/环线附近）或某些社会住房和低于市场价的租赁项目中，则允许建造部分八层建筑。联排别墅、多户住宅和小规模住宅也将继续获准建造。
对于低层住宅区，拟议的R3-1和R3-4分区将允许建造容积率（FAR）为总建筑面积比地块面积大1.6至2.0倍的分契式公寓，通常预计为四层建筑。允许建造容积率为1.6至2.7倍的专用出租住房，通常预计为六层建筑。允许建造容积率为1.2倍的联排别墅，通常为三层建筑。
在某些情况下，位于指定交通导向型区域内、提供低于市场价20%租金的专用出租住房的保障性建筑，其高度可达到八层。100%社会住房的建筑也可达到八层，部分符合条件的地块容积率最高可达3.0。
对于混合用途区域，新的C-2D和C-2E分区允许建造底层设有零售/餐饮用途的低层住宅楼。安全可靠的专用租赁住房项目通常允许容积率为3.5至3.7，楼层为六层；而混合用途分层式公寓楼则允许容积率为2.5，楼层为四层。在交通导向型区域，混合用途建筑最高可达八层。
这些混合用途建筑必须至少包含一定数量的底层商业用途，以确保重新分区不仅能创造更多住宅，还能为零售店、小型杂货店、餐馆、咖啡馆、药店、托儿所和其他服务于社区的企业和服务机构增加空间。
温哥华市政府提供的乡村区域规划概念图。
该计划明确区分了温哥华东区和西区的“村庄”项目在住房可负担性要求方面的差异。东区通常使用现有的R3-1区划定低层住宅区，并使用新的C-2D区划定混合用途区。西区则使用新的R3-4区和C-2E区划，这些区域在某些情况下包含包容性住房要求，前提是市政府工作人员认为这些要求在经济上可行。
大多数新建公寓和联排别墅项目不受这些包容性分区规定的约束。即使适用，也主要影响西区较大的地块。
对于位于R3-4区单块大地块上的分契式联排别墅项目，申请人需提供8%的住宅建筑面积作为社会住房，或以每平方英尺44加元的现金作为替代。对于位于R3-4区符合条件的转角地块上的分契式公寓项目，申请人需提供3%的住宅建筑面积作为社会住房，或以每平方英尺16.50加元的现金作为替代。
对于C-2E区的混合用途分契式公寓项目，还需满足以下要求：3%的面积用于社会住房，或以每平方英尺16.50加元的现金作为替代。对于C-2E区容积率高于2.5的混合用途出租公寓项目，需满足以下条件：20%的住宅面积必须低于市场租金出租，且租金至少比加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）公布的全市平均租金低10%。
市政府工作人员指出，这些要求是基于市政府聘请的顾问对财务和经济可行性的分析，旨在帮助提供或资助低收入和中等收入家庭能够负担得起的住房——同时又不使大多数项目在财务上不可行，尤其是在当前充满挑战的建筑市场条件下。
与市内其他地区相比，Village地区的现有租户数量通常较少。然而，如果现有租户因重建项目而被迫搬迁，则将适用更严格的租户安置和保护措施，类似于近期在市政府百老汇规划和鲁珀特及伦弗鲁车站区域规划中采用的政策。这些措施包括提供补偿，并为受影响的租户提供留在原社区的选择。
除了上述17个村庄区域外，鲁珀特和伦弗鲁车站区域规划内的140个低层混合用途地块也将进行重新分区。这些地块并未包含在2026年1月获批的由市政府发起的重新分区规划中。
目前，在市政府拟进行的重新分区规划区域内，约有150份申请正在审批中，其中包括重新分区申请、开发许可申请和建筑许可申请。市政府工作人员指出，这些申请人已被告知新的方案，并可以选择继续按照现有申请进行申请，或者如果市议会批准该计划，则可以考虑新的开发方案。
如果市议会本月批准并颁布分区变更，新规将于 2026 年 10 月生效，这给了市政工作人员几个月的时间来准备这些变更。
根据“村庄计划”，一旦该计划获得批准，私人发起的、基于项目的重新分区申请将立即得到处理。
为避免政策重叠或冲突，还将对现有的几个社区和区域规划进行修订。在大多数情况下，如果村庄区域与现有的社区规划重叠，市政府工作人员将从旧规划中删除这些重叠区域，并将其开发规则转移到新的村庄规划中。
该计划还涉及公共空间和社区配套设施。公共福利将通过开发、市政项目和未来的资本规划逐步实现。改善措施可能包括改善人行道、提升公共空间、建设公共广场、植树、提供托儿服务、建设文化空间和社区服务空间。公用设施升级也将通过开发申请流程进行。
预计这些领域的增长将逐渐发生，并遍及温哥华的广大地区，而不是以集中爆发的形式出现。
该计划还与市政府与联邦政府的住房加速基金协议有关，市政府通过该计划在四年内获得约 1.2 亿加元，以换取实施减少障碍和加快新住房建设的举措。
REF: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-villages-plan-n...
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