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上海樓市罕見離譜了 浦東陸家嘴從20萬變14萬
上海樓市罕見離譜了 浦東陸家嘴從20萬變14萬上海樓市罕見離譜了 浦東陸家嘴從20萬變14萬
站在陸家嘴天橋上，望著對面湯臣壹品那標志性的金色外立面，中介老張歎了口氣。伍年前，他在這裡幫客戶談下壹套單價22萬的房子，客戶激動得當場落淚。而今天，同壹棟樓掛出壹套14.5萬的房源，看房者卻還在猶豫要不要再等等。
“這不是個例，”老張翻開手機裡的後台數據，“整個陸家嘴板塊，2021年高峰期均價突破20萬，現在差不多在14萬左右晃蕩。”從“買不到”到“賣不掉”，從“閉眼沖”到“再看看”，上海樓市的核心地帶，正在經歷壹場罕見的價值重估。
有人恐慌，說“資產縮水了”；有人竊喜，覺得“終於夠得著了”。而我想說的是，當潮水退去，裸泳的人慌張，但真正想下海的人，反而看清了誰穿了泳褲。
數字會說話，但別只聽壹半
先看壹組實打實的數據。根據中原地產研究院的統計，浦東陸家嘴板塊2026年5月成交均價為14.2萬元/平方米，對比2021年峰值期的20.3萬元，跌幅約30%。這個數字在中介的朋友圈裡被反復放大，配上“暴跌”“腰斬”的大字報。
但數字的另壹面是什麼？同期上海全市贰手房均價從7.2萬跌至6.1萬，跌幅約15%。陸家嘴跌得多，恰恰因為它之前漲得猛。2020年到2021年那壹波，這個板塊壹年內跳漲了近40%，現在不過是把急漲的那部分水分擠掉罷了。
再拉長時間線看，2016年陸家嘴均價約8.5萬，2019年約11萬，2021年沖上20萬，2026年回到14萬。也就是說，現在的價格依然比疫情前高出近叁成。你跟我說這是“崩盤”？充其量算是壹場聲勢浩大的“打折促銷”。
對普通人的意義很直接： 如果你現在入手，比2021年沖進去的鄰居省下幾百萬；但如果你指望還能回到8萬，那大概率要在出租屋裡再等上拾年八載。
誰在賣？誰在買？真實畫面有點意思
我走訪了陸家嘴板塊的柒家中介門店，得到壹個反直覺的現象：掛牌量激增，但誠意賣房的業主其實沒那麼多。
“掛14萬試水的不少，真心想賣的，也就那麼幾套。”鏈家的小王說，很多業主掛牌只是“測水溫”——看看市場到底能跌成什麼樣。壹旦有客戶真的砍價，他們立刻縮回去，理由是“不差錢，放著收租也行”。
這就引出壹個扎心的事實：陸家嘴的業主，絕大多數沒有資金鏈斷裂的危機。他們當年買入的成本可能在3-5萬，現在即便降到14萬，依然是暴利。真正慌的，是2021年高位加杠杆沖進來的那批投資客，但這類人在陸家嘴的存量業主中占比不高。
那買方是誰？我遇到壹對在張江工作的90後夫妻，他們剛以13.8萬的單價入手壹套90平米的兩房。“以前根本不敢看陸家嘴，現在算了算，首付從900萬降到600萬，月供從7萬降到4萬多，突然就夠得著了。”妻子笑著說，“雖然還是貴，但至少不是遙不可及了。”
這就像奢侈品店突然全場柒折，真正買得起的依然是小眾群體，但這個“小眾”的規模，確實變大了。
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“這不是個例，”老張翻開手機裡的後台數據，“整個陸家嘴板塊，2021年高峰期均價突破20萬，現在差不多在14萬左右晃蕩。”從“買不到”到“賣不掉”，從“閉眼沖”到“再看看”，上海樓市的核心地帶，正在經歷壹場罕見的價值重估。
有人恐慌，說“資產縮水了”；有人竊喜，覺得“終於夠得著了”。而我想說的是，當潮水退去，裸泳的人慌張，但真正想下海的人，反而看清了誰穿了泳褲。
數字會說話，但別只聽壹半
先看壹組實打實的數據。根據中原地產研究院的統計，浦東陸家嘴板塊2026年5月成交均價為14.2萬元/平方米，對比2021年峰值期的20.3萬元，跌幅約30%。這個數字在中介的朋友圈裡被反復放大，配上“暴跌”“腰斬”的大字報。
但數字的另壹面是什麼？同期上海全市贰手房均價從7.2萬跌至6.1萬，跌幅約15%。陸家嘴跌得多，恰恰因為它之前漲得猛。2020年到2021年那壹波，這個板塊壹年內跳漲了近40%，現在不過是把急漲的那部分水分擠掉罷了。
再拉長時間線看，2016年陸家嘴均價約8.5萬，2019年約11萬，2021年沖上20萬，2026年回到14萬。也就是說，現在的價格依然比疫情前高出近叁成。你跟我說這是“崩盤”？充其量算是壹場聲勢浩大的“打折促銷”。
對普通人的意義很直接： 如果你現在入手，比2021年沖進去的鄰居省下幾百萬；但如果你指望還能回到8萬，那大概率要在出租屋裡再等上拾年八載。
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我走訪了陸家嘴板塊的柒家中介門店，得到壹個反直覺的現象：掛牌量激增，但誠意賣房的業主其實沒那麼多。
“掛14萬試水的不少，真心想賣的，也就那麼幾套。”鏈家的小王說，很多業主掛牌只是“測水溫”——看看市場到底能跌成什麼樣。壹旦有客戶真的砍價，他們立刻縮回去，理由是“不差錢，放著收租也行”。
這就引出壹個扎心的事實：陸家嘴的業主，絕大多數沒有資金鏈斷裂的危機。他們當年買入的成本可能在3-5萬，現在即便降到14萬，依然是暴利。真正慌的，是2021年高位加杠杆沖進來的那批投資客，但這類人在陸家嘴的存量業主中占比不高。
那買方是誰？我遇到壹對在張江工作的90後夫妻，他們剛以13.8萬的單價入手壹套90平米的兩房。“以前根本不敢看陸家嘴，現在算了算，首付從900萬降到600萬，月供從7萬降到4萬多，突然就夠得著了。”妻子笑著說，“雖然還是貴，但至少不是遙不可及了。”
這就像奢侈品店突然全場柒折，真正買得起的依然是小眾群體，但這個“小眾”的規模，確實變大了。
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