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一只看不见的手,正在逐一处置中国的地产巨头们
一只看不见的手,正在逐一处置中国的地产巨头们一只看不见的手,正在逐一处置中国的地产巨头们
过去十年见证了中国曾经的房地产巨头们盛极而衰的全过程。
2015年，胡润百富榜上，万达的王健林以2200亿（人民币， 下同）身家登顶中国首富。这个榜单上地产商独占三成。两年后，恒大的许家印以2900亿取而代之，房地产商富豪的财富攀至历史峰值。
那是中国房地产巨头最后的黄金年代。
2025年的同一张榜单上仅剩一位中国大陆开发商——龙湖地产的吴亚军。前十名大多数来自科技、消费和新能源。王健林的财富从2200亿缩水至约100亿；许家印入狱；宝能的姚振华被员工围堵讨薪。
一张榜单，浓缩了一个时代的终结。但真正的故事不仅仅是“地产大佬消失”。
这些曾经的明星企业在低谷期纷纷向中国的国有资本靠近——有的被“国资干爹”接管，有的被“国资清算人”拆解，有的被“国资站台者”敷衍。一只看不见的手，似乎正在按照一套清晰的优先级，逐一处置这些曾经的地产巨头。
“在这轮房地产调整中，国企的角色并不是简单地救或者不救，而是根据不同企业的风险性质和影响来介入。”香港中文大学商学院副教授杨扬向BBC中文表示。
房地产和政府的先天暧昧
“中国房地产行业和欧美市场有很大不同。它从来不是一个完全独立、单纯市场化的行业。”杨扬认为，地方政府在其中有多重角色，既是土地供应者，也是规划审批者和监管者，同时还负责基础设施建设和城市发展融资。
因此，房地产行业和地方政府之间，不只是简单的监管者与被监管者关系，而是在土地、财政、城市建设和住房供给等方面形成了紧密联系。
杨扬进一步描述曾经的这种联系：在上升周期中，这种模式曾经支持了快速城市化。房地产开发带来土地出让收入，帮助地方政府融资、建设基础设施、扩张城市空间，也推动了地方经济增长。但在下行周期，尤其是房价和收入预期发生变化之后，这种关系也会带来压力，因为地方政府不仅面临土地收入下降和财政压力，还需要处理保交楼、稳定金融体系、维护就业和社会稳定等问题。
在中国头部房企担任过高管、现已离职的李镜（化名）接受 BBC 中文采访时，打了个比方：“房地产在这20年，扮演的角色就是地方政府的包税人。”
所谓“包税人”，是前现代社会的一种常见制度：国家把征税权承包给私人，包税人先向国库缴纳固定款项，再自己去收税。
李镜的逻辑是：开发商一次性向地方政府缴纳土地出让金，相当于“包税”的预付款；开发商组织建设再卖给城市居民。核算下来，多数头部房企最终没有利润结余，大部分利润进了地方政府财政和银行。有业内测算，2万元每平方米的房价中，政府以土地出让金和税金形式拿走超过1.2万元，占比逾60%。
杨扬分析，在很长一段时间里，房地产确实为地方政府提供了重要的准财政支持，一些地方财政也对土地和房地产相关收入形成了较高依赖。但这个模式很依赖市场预期，以及房价和地价的稳定。一旦市场下行，土地收入下降、开发商流动性恶化和地方债务压力就会同时出现。
粤开宏观发布的研究报告显示，中国土地出让收入从2008年的1万亿元增至2021年的8.7万亿元，相当于一般公共预算与政府性基金预算收入之和的35.9%，2022年以来则从高点萎缩近一半。
“包税人”倒下了，但国资在这场游戏中的角色，远比表面看到的复杂。理解了“包税人”这个底层逻辑，下面三家企业的不同退场方式就具有相当的代表性。
万科：国资成“干爹”
“万科的情况比较特殊，”杨扬介绍，因为万科本身有较强的国资股东背景，国企更多发挥的是“稳定信用”和“提供流动性支持”的作用。
2000年，央企华润成为万科第一大股东，此后万科始终在国资体系之内。华润时期是“放养”，不干预经营；2017年的宝万之争让“放养”走到了尽头，深铁时期从“放养”变成“圈养”，全面接管。
2017年，深圳地铁以约664亿元收购华润和恒大持有的万科股份，成为第一大股东。此后七年，深铁累计向万科提供约308亿元股东借款，利率仅2.34%。
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