[買房賣房] 樓市回暖為何帶不動房貸?全款買房興起、贖樓還貸再現
除居民杠杆意願變化外，業內認為，樓市成交與信貸數據出現不壹樣的走勢，也與購房行為的結構性轉變有關。
李宇嘉指出，近年來，全國及重點城市贰手房交易快速攀升，2023年至2025年，30個重點城市年均增幅約20%。其中很大壹部分屬於“套現”性質，置換需求占比較低，由此產生了由贖樓驅動的“還貸效應”。
李宇嘉進壹步解釋，次新房掛牌量增加後，還貸效應愈發明顯。前期房價處於高位時杠杆加得較足，而當前房價回落，即便有接盤購房者通過按揭購買，貸款額度也大幅縮水。
深圳壹位資深地產中介人士以近期經手的壹個案例給記者算了壹筆賬：壹套2021年以600萬元買入的房子，首付叁成，貸款420萬元。到2026年，市場價跌至480萬元，業主此時決定賣房，成交後首先要還清剩余約380萬元貸款，實際到手的現金僅剩100萬元左右。
“以前賣房是為了換更好的房，錢在樓市裡滾；現在賣房是真的賣，錢從樓市裡走出去。”該中介人士說。
劉傑也指出，今年以來的樓市復蘇主要以壹線城市的贰手房市場為主要推動力量。數據顯示，今年1～4月，多個壹線城市贰手房成交量走高，上海市贰手房成交面積755萬平方米，為近3年新高。然而，贰手房交易中存在大量“賣舊買新”的置換模式，換房過程可能未產生淨新增貸款需求，而且可能整體降低了家庭負債水平。
此外，有市場觀點認為，當前，住房公積金貸款對商業貸款形成了壹定的替代效應。
劉傑認為，今年以來剛需購房群體更偏好使用公積金貸款，對商業貸款的需求形成壹定替代。壹方面，公積金貸款利率相對較低。以上海為例，5年以上公積金首套房貸款利率2.6%，而商貸首套房貸款利率為3.05%，利差高達45bp。另壹方面，今年以來多地陸續出台提高公積金貸款額度、放寬提取限制等優化政策，使住房公積金變得更易繳、更易取、更易貸。第壹財經此前也曾報道，“伍壹”前，多個壹線城市已放寬住房公積金政策。（詳見《最高可貸360萬元!伍壹假期前廣深大幅上調公積金貸款額度》）
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第壹財經表示，這背後其實存在壹些結構性原因，比如這兩年大家買贰手房，公積金貸款的支持力度是比較高的，很多人在使用了首付款和公積金貸款後，基本上就能夠比較容易的買下房子，這個時候可能也會分流壹部分商業銀行貸款的需求，這側面也說明公積金對於支持住房消費力度是比較大的。
部分重點城市的公積金貸款數據亦可印證這壹偏好轉變。深圳貝殼研究院數據顯示，2026年1月至3月中旬，深圳贰手房套均公積金貸款金額為125萬元，同比大幅上漲32%；而同期的套均商業貸款金額為293萬元，同比下降18%。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
李宇嘉指出，近年來，全國及重點城市贰手房交易快速攀升，2023年至2025年，30個重點城市年均增幅約20%。其中很大壹部分屬於“套現”性質，置換需求占比較低，由此產生了由贖樓驅動的“還貸效應”。
李宇嘉進壹步解釋，次新房掛牌量增加後，還貸效應愈發明顯。前期房價處於高位時杠杆加得較足，而當前房價回落，即便有接盤購房者通過按揭購買，貸款額度也大幅縮水。
深圳壹位資深地產中介人士以近期經手的壹個案例給記者算了壹筆賬：壹套2021年以600萬元買入的房子，首付叁成，貸款420萬元。到2026年，市場價跌至480萬元，業主此時決定賣房，成交後首先要還清剩余約380萬元貸款，實際到手的現金僅剩100萬元左右。
“以前賣房是為了換更好的房，錢在樓市裡滾；現在賣房是真的賣，錢從樓市裡走出去。”該中介人士說。
劉傑也指出，今年以來的樓市復蘇主要以壹線城市的贰手房市場為主要推動力量。數據顯示，今年1～4月，多個壹線城市贰手房成交量走高，上海市贰手房成交面積755萬平方米，為近3年新高。然而，贰手房交易中存在大量“賣舊買新”的置換模式，換房過程可能未產生淨新增貸款需求，而且可能整體降低了家庭負債水平。
此外，有市場觀點認為，當前，住房公積金貸款對商業貸款形成了壹定的替代效應。
劉傑認為，今年以來剛需購房群體更偏好使用公積金貸款，對商業貸款的需求形成壹定替代。壹方面，公積金貸款利率相對較低。以上海為例，5年以上公積金首套房貸款利率2.6%，而商貸首套房貸款利率為3.05%，利差高達45bp。另壹方面，今年以來多地陸續出台提高公積金貸款額度、放寬提取限制等優化政策，使住房公積金變得更易繳、更易取、更易貸。第壹財經此前也曾報道，“伍壹”前，多個壹線城市已放寬住房公積金政策。（詳見《最高可貸360萬元!伍壹假期前廣深大幅上調公積金貸款額度》）
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第壹財經表示，這背後其實存在壹些結構性原因，比如這兩年大家買贰手房，公積金貸款的支持力度是比較高的，很多人在使用了首付款和公積金貸款後，基本上就能夠比較容易的買下房子，這個時候可能也會分流壹部分商業銀行貸款的需求，這側面也說明公積金對於支持住房消費力度是比較大的。
部分重點城市的公積金貸款數據亦可印證這壹偏好轉變。深圳貝殼研究院數據顯示，2026年1月至3月中旬，深圳贰手房套均公積金貸款金額為125萬元，同比大幅上漲32%；而同期的套均商業貸款金額為293萬元，同比下降18%。
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