[買房賣房] 壹群在海南買房的北方人,養老夢擱淺在"候鳥小區"
林象手寫的兩份承諾書。南方周末記者鄭丹攝
“超出縣政府的處理能力范圍”
“成立業委會老難了。”曹洪祥自2021年就申請成立業委會籌備組，他告訴南方周末記者，成立業委會需要業主投票，但小區業主入住率低，頂多20%。
按民法典與2021年新修訂的《物業管理條例》，成立業委會要求參與表決的業主的面積和人數都達到叁分之贰以上，兩者缺壹不可。
龍沐灣共有2213戶，業主已收樓的有1800多戶。莫嬋僥介紹，作為“候鳥社區”，小區春節期間業主最多，有伍百多戶，業主們春季陸續離島，每年5月至10月間只有壹百多戶業主留在這裡。
2022年，佛羅鎮出具關於龍沐灣小區首屆業主大會籌備相關通知，要求物業公司和開發商提供成立業委會籌備組所需要的材料。
但事情未能推進下去。2023年5月佛羅鎮政府出具的壹份文件顯示，首次大會籌備組自成立以來，開展的相關工作得不到物業公司的支持和幫助，無法與業主聯系，導致至今無法成立業委會。
此後兩年，佛羅鎮政府多次同意龍沐灣溫泉海景公寓首次業主大會籌備申請延期的通知，最後都不了了之。
“我們也通過物業跟業主們調查過，但他們壹般不參與，也不願意透露身份。”為解決龍沐灣事件，林象考慮過以發郵件或短信方式告知業主們，如果不回復，就默認同意成立業委會，但咨詢過律師意見，思量此舉還是有爭議，“涉及法律，我沒辦法弄，只能停下來了”。
林象介紹，在海南成立業委會，本就是壹件難事。來自天南海北的業主們參與度不高，有些人抱著“不差這幾個錢”的想法繳納物業費，不願意添麻煩。
據海南省業委會管理協會會長肖江濤所知，截至2025年年底，海南省總共有柒千多個小區，業委會成立的不足15%。協會對接過的業主，咨詢最多的問題都是業委會成立話題。
以海口市為例，2020年的壹組數據顯示，海口市業主大會、業主委員會成立率僅22%，其中能夠正常運轉的業主委員會不足25%。而到了2024年，海口市住宅小區業委會成立占比又下降至17.4%。
肖江濤分析，除了沒有業委會監督制約物業公司，也有政府基層治理能力缺乏的因素，這壹點與海南歷史相關，“海南建省後，編制本來就少，還是欠發達地區，增加崗位就要增加預算”。
趙德承作為樂東縣房管局的法律顧問，曾前往龍沐灣參觀，坦言這起糾紛超出了樂東縣政府的處理能力范圍。他認為，海南省在基層治理方面，缺乏物業相關經驗的沉澱和積累。
林象也承認這壹點。壹般來說，鄉鎮裡的小區物業矛盾本應由居委會或街道辦對接處理，不需要縣房管局處理。但樂東縣沒有對接小區物業糾紛的部門。每年冬天，“候鳥社區”的物業糾紛數量巨增，相關部門經常處理不及。“現在就是要把基層治理的神經末梢伸進來，推動鄉鎮改變他們的觀念，把這壹攤子擔起來。”
為解決這壹問題，海南省也在行動。據《海南日報》報道，2025年，海南省住建廳在全省部署小區物業專項整治工作，2026年4月，又開展了“提升物業服務質量 我們在行動”。此外，《海南經濟特區物業管理條例》新壹輪的修訂工作已宣布啟動。
“歷史遺留問題已經形成現在的實際現狀，眼下只能往前走。”林象說，海南省住建廳此前就定了調子，不要再往回討論開發商與政府的歷史責任，就找能解決當下問題的方案。
既然業委會成立不了，退而求其次的方法就是成立物業管理委員會。
“物管會是壹個新的模式，我們正在起草文件，還在征求各單位的意見。”林象說，之所以這麼安排，是因為業委會籌備時效短，要求在90天之內召開業主大會，過期無效。但物管會不同，他們申報的籌備有效期長達3年。
2026年4月30日，樂東戴維斯發布撤場公告稱，因小區物業費收繳率持續低迷，開發商歷史欠費無法回收，項目運營資金長期嚴重缺口，“我司被迫依法終止物業服務並撤場”。
當天下午4點多，林象也收到莫嬋僥發來的物業撤場消息，“感到驚訝，但也已經有心理准備了，早就知道這壹天要來的”。
當下最要緊的，是找到壹家物業公司走緊急接管流程。林象預計，正式選聘物業公司的業主大會，要到10月之後才能召開，“現在業主都回去了，短時間內也召開不了業主大會”。
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“超出縣政府的處理能力范圍”
“成立業委會老難了。”曹洪祥自2021年就申請成立業委會籌備組，他告訴南方周末記者，成立業委會需要業主投票，但小區業主入住率低，頂多20%。
按民法典與2021年新修訂的《物業管理條例》，成立業委會要求參與表決的業主的面積和人數都達到叁分之贰以上，兩者缺壹不可。
龍沐灣共有2213戶，業主已收樓的有1800多戶。莫嬋僥介紹，作為“候鳥社區”，小區春節期間業主最多，有伍百多戶，業主們春季陸續離島，每年5月至10月間只有壹百多戶業主留在這裡。
2022年，佛羅鎮出具關於龍沐灣小區首屆業主大會籌備相關通知，要求物業公司和開發商提供成立業委會籌備組所需要的材料。
但事情未能推進下去。2023年5月佛羅鎮政府出具的壹份文件顯示，首次大會籌備組自成立以來，開展的相關工作得不到物業公司的支持和幫助，無法與業主聯系，導致至今無法成立業委會。
此後兩年，佛羅鎮政府多次同意龍沐灣溫泉海景公寓首次業主大會籌備申請延期的通知，最後都不了了之。
“我們也通過物業跟業主們調查過，但他們壹般不參與，也不願意透露身份。”為解決龍沐灣事件，林象考慮過以發郵件或短信方式告知業主們，如果不回復，就默認同意成立業委會，但咨詢過律師意見，思量此舉還是有爭議，“涉及法律，我沒辦法弄，只能停下來了”。
林象介紹，在海南成立業委會，本就是壹件難事。來自天南海北的業主們參與度不高，有些人抱著“不差這幾個錢”的想法繳納物業費，不願意添麻煩。
據海南省業委會管理協會會長肖江濤所知，截至2025年年底，海南省總共有柒千多個小區，業委會成立的不足15%。協會對接過的業主，咨詢最多的問題都是業委會成立話題。
以海口市為例，2020年的壹組數據顯示，海口市業主大會、業主委員會成立率僅22%，其中能夠正常運轉的業主委員會不足25%。而到了2024年，海口市住宅小區業委會成立占比又下降至17.4%。
肖江濤分析，除了沒有業委會監督制約物業公司，也有政府基層治理能力缺乏的因素，這壹點與海南歷史相關，“海南建省後，編制本來就少，還是欠發達地區，增加崗位就要增加預算”。
趙德承作為樂東縣房管局的法律顧問，曾前往龍沐灣參觀，坦言這起糾紛超出了樂東縣政府的處理能力范圍。他認為，海南省在基層治理方面，缺乏物業相關經驗的沉澱和積累。
林象也承認這壹點。壹般來說，鄉鎮裡的小區物業矛盾本應由居委會或街道辦對接處理，不需要縣房管局處理。但樂東縣沒有對接小區物業糾紛的部門。每年冬天，“候鳥社區”的物業糾紛數量巨增，相關部門經常處理不及。“現在就是要把基層治理的神經末梢伸進來，推動鄉鎮改變他們的觀念，把這壹攤子擔起來。”
為解決這壹問題，海南省也在行動。據《海南日報》報道，2025年，海南省住建廳在全省部署小區物業專項整治工作，2026年4月，又開展了“提升物業服務質量 我們在行動”。此外，《海南經濟特區物業管理條例》新壹輪的修訂工作已宣布啟動。
“歷史遺留問題已經形成現在的實際現狀，眼下只能往前走。”林象說，海南省住建廳此前就定了調子，不要再往回討論開發商與政府的歷史責任，就找能解決當下問題的方案。
既然業委會成立不了，退而求其次的方法就是成立物業管理委員會。
“物管會是壹個新的模式，我們正在起草文件，還在征求各單位的意見。”林象說，之所以這麼安排，是因為業委會籌備時效短，要求在90天之內召開業主大會，過期無效。但物管會不同，他們申報的籌備有效期長達3年。
2026年4月30日，樂東戴維斯發布撤場公告稱，因小區物業費收繳率持續低迷，開發商歷史欠費無法回收，項目運營資金長期嚴重缺口，“我司被迫依法終止物業服務並撤場”。
當天下午4點多，林象也收到莫嬋僥發來的物業撤場消息，“感到驚訝，但也已經有心理准備了，早就知道這壹天要來的”。
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