[潘石屹小叁] 潘石屹"反思"中國房地產如"龐氏騙局" 熱傳後被刪
據香港《明報》報道，62歲的潘石屹在2014年激流勇退，大量出售資產後赴美，星期肆發文的地址也顯示在美國。他在沉寂叁年後上周突然恢復更新微信公眾號，被外界形容為“王者歸來”。
星期肆發布的《我的反思》壹文引起中國網絡熱議後，目前已無法在潘石屹的微信公眾號上查看，多家中國門戶網站對這篇文章的轉載也已被刪除。
原文：
【404文庫】潘石屹｜我的反思
這幾天和朋友們聚在壹起，話題總繞不開房地產出的大事，造成的損失以萬億來計算，整個行業幾近崩塌。這件事給無數家庭和整個社會帶來的傷痛，可能要幾年、拾幾年才能慢慢平復。
看到媒體報道，相關的當事人已經認罪悔罪了。這些年經歷的事情，很多場景都還在眼前。走到今天這個地步，我們這些做房地產的人，都該好好想壹想，從中到底學到了什麼。叁拾多年走過的路，我們得正視，這個“學費”太貴了。
我看了壹些專家的評論和反思，各有道理。但問題的根源到底是什麼？我說的未必對，只是想把自己這些年經歷的、看到的，坦誠地說出來。
從福利分房到商品房
回到叁拾年前，中國還沒有真正意義上的房地產市場。那時候住房靠的是單位分配。商品房最早只出現在經濟特區，後來又有了壹種叫“外銷房” 的商品房，要有外銷許可證，主要賣給港澳台同胞和外國人。1998 年是個分水嶺——國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。
但頭幾年，市場怎麼也搞不起來。很多城市都冷冷清清，政府著急，企業也著急，大家都在摸索，誰心裡都沒底。那時候，我們幾位房地產商經常被政府請去壹起商量對策。說實話，我們自己也不懂，說的都是些壹知半解的話。
當時每次去香港，我們就拼命學習：收集每個樓盤的售樓書，拍樣板間、拍模型，學他們的銷售方式，學他們的行話。“按揭”“樓盤”“開盤” 這些詞，就是那時候從香港人那裡學來的。
回頭看，學習本身沒有問題。問題在於，後來我們把高杠杆、高周轉的那套做法也學了過來，而且在國內很快就變了味、走了樣。
按揭與失控的杠杆
為了刺激購房，銀行開始給購房人提供貸款，也就是“按揭”。我當時也是支持這個方向的，理由是：給購房人貸款比給開發商貸款好，因為購房人是真正要買房的人，風險相對可控。
剛開始是伍成首付，也就是壹倍杠杆。但市場表現離政府和銀行的預期差距很大，於是首付比例就壹降再降，肆成、叁成、兩成，杠杆越來越高。接下來，荒唐的事情開始發生：有些房地產商和銀行聯手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了 “零首付”。
當時中央電視台有壹檔節目叫《對話》，開播不久做了壹期關於零首付的節目，我被請去做嘉賓。我明確反對，我的觀點是：零首付的杠杆是無窮大，壹分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底。但節目播出時，我說的那些話全被剪掉了。
這件事讓我感觸很深。地方需要增長，銀行需要放貸，企業需要賣房，大家實在太著急了，杠杆就這樣被壹層壹層加了上去。
“土地銀行”
與此同時，房地產商也在拼命想辦法、造概念、出策劃報告。當時還有協會專門頒發 “房地產策劃師” 的證書，這種做法已經很普遍了。其中壹個影響很大的概念，是從國外搬來的 “土地銀行”，意思是：誰手裡的土地儲備多，誰的 “土地銀行” 規模就大，就更容易上市，也可以發股、發債。投行分析師也紛紛寫報告，推波助瀾。
開發商大量儲備土地的做法，也正好符合地方政府搞土地財政的需要——土地出讓收入迅速成了很多地方財政的重要來源。幾方力量都往同壹個方向使勁，很快就有壹家房地產商的土地儲備超過了壹億平方米。落後的開發商也拼命追趕，生怕掉隊。
沒幾年時間，行業競爭不再只是比誰能把房子蓋好、賣好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛。行業不僅自己快速膨脹起來，還帶動出壹整套圍繞它運轉的生態：房地產媒體成了壹個行業，中介代理成了壹個行業，各種金融產品、策劃咨詢都跟著繁榮起來。在那樣的氛圍裡，只能說好話，不能指出問題。誰要是提出質疑，就成了另類，成了“烏鴉嘴”。房地產行業就這樣失控了。
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這條新聞還沒有人評論喔，等著您的高見呢
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原文：
【404文庫】潘石屹｜我的反思
這幾天和朋友們聚在壹起，話題總繞不開房地產出的大事，造成的損失以萬億來計算，整個行業幾近崩塌。這件事給無數家庭和整個社會帶來的傷痛，可能要幾年、拾幾年才能慢慢平復。
看到媒體報道，相關的當事人已經認罪悔罪了。這些年經歷的事情，很多場景都還在眼前。走到今天這個地步，我們這些做房地產的人，都該好好想壹想，從中到底學到了什麼。叁拾多年走過的路，我們得正視，這個“學費”太貴了。
我看了壹些專家的評論和反思，各有道理。但問題的根源到底是什麼？我說的未必對，只是想把自己這些年經歷的、看到的，坦誠地說出來。
從福利分房到商品房
回到叁拾年前，中國還沒有真正意義上的房地產市場。那時候住房靠的是單位分配。商品房最早只出現在經濟特區，後來又有了壹種叫“外銷房” 的商品房，要有外銷許可證，主要賣給港澳台同胞和外國人。1998 年是個分水嶺——國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。
但頭幾年，市場怎麼也搞不起來。很多城市都冷冷清清，政府著急，企業也著急，大家都在摸索，誰心裡都沒底。那時候，我們幾位房地產商經常被政府請去壹起商量對策。說實話，我們自己也不懂，說的都是些壹知半解的話。
當時每次去香港，我們就拼命學習：收集每個樓盤的售樓書，拍樣板間、拍模型，學他們的銷售方式，學他們的行話。“按揭”“樓盤”“開盤” 這些詞，就是那時候從香港人那裡學來的。
回頭看，學習本身沒有問題。問題在於，後來我們把高杠杆、高周轉的那套做法也學了過來，而且在國內很快就變了味、走了樣。
按揭與失控的杠杆
為了刺激購房，銀行開始給購房人提供貸款，也就是“按揭”。我當時也是支持這個方向的，理由是：給購房人貸款比給開發商貸款好，因為購房人是真正要買房的人，風險相對可控。
剛開始是伍成首付，也就是壹倍杠杆。但市場表現離政府和銀行的預期差距很大，於是首付比例就壹降再降，肆成、叁成、兩成，杠杆越來越高。接下來，荒唐的事情開始發生：有些房地產商和銀行聯手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了 “零首付”。
當時中央電視台有壹檔節目叫《對話》，開播不久做了壹期關於零首付的節目，我被請去做嘉賓。我明確反對，我的觀點是：零首付的杠杆是無窮大，壹分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底。但節目播出時，我說的那些話全被剪掉了。
這件事讓我感觸很深。地方需要增長，銀行需要放貸，企業需要賣房，大家實在太著急了，杠杆就這樣被壹層壹層加了上去。
“土地銀行”
與此同時，房地產商也在拼命想辦法、造概念、出策劃報告。當時還有協會專門頒發 “房地產策劃師” 的證書，這種做法已經很普遍了。其中壹個影響很大的概念，是從國外搬來的 “土地銀行”，意思是：誰手裡的土地儲備多，誰的 “土地銀行” 規模就大，就更容易上市，也可以發股、發債。投行分析師也紛紛寫報告，推波助瀾。
開發商大量儲備土地的做法，也正好符合地方政府搞土地財政的需要——土地出讓收入迅速成了很多地方財政的重要來源。幾方力量都往同壹個方向使勁，很快就有壹家房地產商的土地儲備超過了壹億平方米。落後的開發商也拼命追趕，生怕掉隊。
沒幾年時間，行業競爭不再只是比誰能把房子蓋好、賣好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛。行業不僅自己快速膨脹起來，還帶動出壹整套圍繞它運轉的生態：房地產媒體成了壹個行業，中介代理成了壹個行業，各種金融產品、策劃咨詢都跟著繁榮起來。在那樣的氛圍裡，只能說好話，不能指出問題。誰要是提出質疑，就成了另類，成了“烏鴉嘴”。房地產行業就這樣失控了。
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