[房屋出租] 開春了,捂著"老破小"的上海房東們
“每年年底到次年初，房價跌幅都有不同程度的收窄，原因在於，房東們想要等待‘金叁銀肆’的行情，所以不再主動降價。”
開春了，上海市中心的房東們也“心生蕩漾”。
幾天前，上海打響新春穩樓市第壹槍，簡稱“新滬柒條”。
上海的樓市政策總是很費腦細胞，但綜合多方的閱讀理解後，這壹次的本質，便是給房東們“拉生意”。
簡單來說，政策落地後，社保滿壹年的，可以市中心買房了，社保超叁年的，可以買兩套；那些社保不在上海，但居住滿5年的企業外派人士、或已經有壹定實力的靈活就業人員，也能買1套了。
用公眾號真叫盧俊的話說，這是“外地人的購買力被徹底激活”。
不僅名額放開了，金額也放開了。
有興趣買房的人，如今只要能湊夠首付，配合放寬的公積金貸款金額，拿下壹套上海老破小不成問題。
而大部分房東爺叔和阿姨手裡最多的是什麼？當然就是老破小，只有賣出了手頭的老房子，他們才有流動性去購買大房子、新房子。
更何況，在上海，壹贰手客群重合度僅8.5%，為全國最低。換言之，它的置換鏈條更清晰，贰手房的交易越多越順暢，才能越有效地激活新房市場。
不過，房東們的心態或許更值得玩味，相比夾道歡迎“新旁友”，他們當下可能更願意多捂壹會兒。
畢竟，陽春叁月已來。
《財經》雜志在復盤了近伍年的市場數據後發現，每年年底底到次年初，房價跌幅都有不同程度的收窄，他們分析，這是因為房東們想要等待“金叁銀肆”的行情，所以不再主動降價。
壹邊是剛被松綁，蠢蠢欲動的需求，另壹邊是眼神活絡的房東爺叔和房東阿姨，供需之間，火花肆濺。
賣房人的春天
對上海房東們而言，當前最有利的跡象，無疑在於贰手房價格出現了明顯的止跌跡象。
價格上，今年1月，上海的贰手房環比下跌0.4%，與上個月持平，超過壹線整體（0.5%），超過全國（0.5%）。
研究房地產冷熱的冰山指數傳遞了更好的消息，2月以來，上海冰山房價指數，已較底部反彈了0.6%，遠超其他壹線、新壹線城市。
2月上海冰山房價反彈遠超其他
大面上，全國贰手房價格都有環比收窄的跡象。
2026年1月，全國贰手住宅掛牌價，也就是正在出售的贰手房的價格，環比降幅從此前半年的1.3%左右，收窄到了0.7%。
上海的成交量也令人欣喜，1月，鏈家說上海的贰手房成交量比上個月漲了15%，回顧整個2025年，上海全市贰手房月均成交2萬套，比2024年漲了17.6%。
這意味著，平均每97位常住在上海的人中，就有1人在2025年購入贰手房。
這樣的背景下，上海房子的流動性自然令各城艷羨。
深圳也不遑多讓，同樣在淡季，1月深圳贰手房共計錄得成交6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近10個月的新高。
因此，隨著贰手房探底，房東們的惜售觀望之情，也早已溢於言表，供應端出現了久違的“掛牌量拐點”。
上海鏈家說，上海的贰手房庫存掛牌量已經連續9個月下降，庫存量同比去年1月下降了20%。
上海市房地產交易中心旗下“網上房地產”的周期是“連續4個月下降”，今年1月的數量已經與去年2月持平，“庫存出清”跡象明顯。
58安居客的數據顯示，2025年，上海贰手房找房人數占比同比提升4.7個百分點，而掛牌量僅同比微增1.72%。
冰山指數估算，到了2月，上海贰手房的去化周期，只剩下4個月。
上海市民關注房地產中介公司掛牌贰手房
大面上亦是如此。
北京1月的掛牌量，較3個月前少了1.79萬套，2月份又減少了3000多套，廣州12月的掛牌量由升轉降，深圳在2月迎來拐點。
從價到量，贰手房市場“做空”的力量在減弱，此消彼長下，房東們彎了壹年的腰板自然也直了起來。
當然，房東的惜售行為中，既有迎來拐點的觀望之情，也有不想再割肉的無奈。
在減少掛牌的房東中，不少是轉賣為租，只因房價已經跌出了“租售比”，當前全國重點50城的租金回報率已經達到2.08%，上海部分房價調整明顯的老破小片區，租金回報率更是達到3%以上。
不止如此，當前全國新發放商業性個人住房貸款平均利率為3.06%，公積金貸款利率僅2.6%。房租收益幾乎能覆蓋房貸支出，賣房的錢拿來理財的收益反而不如收租穩定。
有的則是多了壹些退路。
今年2月1日，上海出台政策，宣布在浦東新區、徐匯區、靜安區叁區試點收購贰手房用於保租房。
按照試點政策，浦東新區優先收購2000年以前、70平方米以下、總價不超400萬元的贰手房，業主需同步購買同區新房；靜安區則側重交通便捷、配套成熟的小戶型房源。
這條政策讓房東們看多了條被“招安”的出路，就更加捂緊了手裡的房源。
眼下，房東們開始期盼“樓市小陽春”如約而至。
壹年之計在於春，即將到來的置業“金叁銀肆”，因1月淡季的突出表現，而被點燃了希望。
贰手房房價
買房人的春天
中指研究院、清華大學恒隆房地產研究中心等多家機構均表示，2026年房地產政策進入 “穩定預期、縮短調整時間” 的新階段，上海 “新滬柒條” 的政策效應將逐步釋放，核心城市的 “小陽春” 行情值得期待。
然而，真正的希望，還是得落在當下市場的真正話事人身上——購房者。
從知己知彼的角度看，期待政策送溫暖的房東們，也要考量，自己將面對的是怎樣的壹群購房者們。
58安居客數據顯示：1月壹來，全國贰手房有效連接數環比增長11.4%、同比增長19.1%，這意味著，買房人確實在年初蠢蠢欲動。
春節前後，58安居客對春節看房人做了壹次樣本調查，為大家提供了幾組關於未來最有潛力的買房人畫像。
第壹，這可能是個壞消息。
看房人有需求，但既不熱情也不心急。
調研顯示，春節期間選擇看房/咨詢樓盤占比為24.4%，不到受訪者的肆成。還有超過叁成的人明確表示沒有任何住房消費計劃。
58安居客的春節贰手房報告裡說，2026年春節全國平均贰手房找房熱度節前64.41、節後69.51，較2025年分別下降1.77%和3.11%，2026年也是肆年來熱度趨勢的低點。
好消息是，壹部分人在春節期間完成了信息積累，為“金叁銀肆”的成交進行了預熱。
而且，城市維度看，包括上海在內的壹線城市的找房熱度依然較高，相比去年，上海的降幅最小（-1.14%）。而新壹線城市中，杭州降幅最大（-6.52%）。
第贰，城市選擇上，壹線、新壹線和贰線城市需求更強。
調研顯示，看房群體中，在工作生活（包括家鄉）的城市找房源的人，占比超過八成，城市能級越高，他們的看房需求越強烈，從實際情況看，他們往往更側重“外環內的剛需房源”。
這與“新滬柒條”形成共振，隨著政策進壹步放寬，這壹群體的數量仍有望繼續擴大。
因此，手握核心城區、剛需片區老破小的房東，疊加春節的動向和新政策，有望成為最大受益者。相比之下，房源位於遠郊、缺乏配套的房東，難以享受到這波需求紅利，過度捂盤的意義也許就不大了。
在工作生活的地方買房是春節看房第壹選擇
第叁，他們重觀察，在算賬。
買房人希望每平米都寫滿性價比，算首付，算月供，算未來收入，算接下來是否還能跌壹點。
在他們的決策排序中，價格＞安全＞投資。
在調研中，價格因素成了絕對的主導。“房價便宜”（30%）“春節專屬折扣”（23.7%）排在決策因素前列。
當然，他們的買房賬本上，也記錄了不少非價格因素，如房源核心價值的地段、配套（學區、醫療、商圈）、戶型、品質等，如購房時機政策窗口期、房價走勢等等。
其次是安全，“現房交付”的優先級顯著高於“保交樓承諾”。
決策排序中，價格＞安全＞投資
最後，信心依然是買房者扣下扳機的主要理由。
調研顯示，春節期間，只有當受訪者具備“首付款籌措能力強+收入預期增長”這兩個條件時，才會真正下單。
不壹樣的春天
隨著“金叁銀肆”的到來，供需之間，正在形成壹種微妙的弱平衡。
供應端，經歷了長時間的下跌後，呈現出“跌無可跌”的跡象。細細算來，贰手房價格已同比持續下跌48個月，環比持續下跌33個月，比過去任何壹次下跌周期都要長。
需求端，剛需和改善已成為絕對主力，在剛需和改善之間，贰手房又是資金流轉的重要樞紐。
而弱平衡之所以是弱平衡，在於市場或許已經告別劇烈下行，但也難以迅猛反彈。在這個節骨眼上，買賣雙方更傾向於在各自的計算與權衡中尋找壹個合理的價格區間，難以形成單邊的強勢走勢。
正如經濟學家何帆老師所言，“房地產市場的上半場是踢足球，下半場改打乒乓球了”。
玩法不同，參與者不同，規則也不同。
即便是備受矚目的“金叁銀肆”，也不會有綠茵場那般的快意恩仇，而是在局促的球桌上，你來我往，溫和釋放。
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好新聞沒人評論怎麼行，我來說幾句
開春了，上海市中心的房東們也“心生蕩漾”。
幾天前，上海打響新春穩樓市第壹槍，簡稱“新滬柒條”。
上海的樓市政策總是很費腦細胞，但綜合多方的閱讀理解後，這壹次的本質，便是給房東們“拉生意”。
簡單來說，政策落地後，社保滿壹年的，可以市中心買房了，社保超叁年的，可以買兩套；那些社保不在上海，但居住滿5年的企業外派人士、或已經有壹定實力的靈活就業人員，也能買1套了。
用公眾號真叫盧俊的話說，這是“外地人的購買力被徹底激活”。
不僅名額放開了，金額也放開了。
有興趣買房的人，如今只要能湊夠首付，配合放寬的公積金貸款金額，拿下壹套上海老破小不成問題。
而大部分房東爺叔和阿姨手裡最多的是什麼？當然就是老破小，只有賣出了手頭的老房子，他們才有流動性去購買大房子、新房子。
更何況，在上海，壹贰手客群重合度僅8.5%，為全國最低。換言之，它的置換鏈條更清晰，贰手房的交易越多越順暢，才能越有效地激活新房市場。
不過，房東們的心態或許更值得玩味，相比夾道歡迎“新旁友”，他們當下可能更願意多捂壹會兒。
畢竟，陽春叁月已來。
《財經》雜志在復盤了近伍年的市場數據後發現，每年年底底到次年初，房價跌幅都有不同程度的收窄，他們分析，這是因為房東們想要等待“金叁銀肆”的行情，所以不再主動降價。
壹邊是剛被松綁，蠢蠢欲動的需求，另壹邊是眼神活絡的房東爺叔和房東阿姨，供需之間，火花肆濺。
賣房人的春天
對上海房東們而言，當前最有利的跡象，無疑在於贰手房價格出現了明顯的止跌跡象。
價格上，今年1月，上海的贰手房環比下跌0.4%，與上個月持平，超過壹線整體（0.5%），超過全國（0.5%）。
研究房地產冷熱的冰山指數傳遞了更好的消息，2月以來，上海冰山房價指數，已較底部反彈了0.6%，遠超其他壹線、新壹線城市。
2月上海冰山房價反彈遠超其他
大面上，全國贰手房價格都有環比收窄的跡象。
2026年1月，全國贰手住宅掛牌價，也就是正在出售的贰手房的價格，環比降幅從此前半年的1.3%左右，收窄到了0.7%。
上海的成交量也令人欣喜，1月，鏈家說上海的贰手房成交量比上個月漲了15%，回顧整個2025年，上海全市贰手房月均成交2萬套，比2024年漲了17.6%。
這意味著，平均每97位常住在上海的人中，就有1人在2025年購入贰手房。
這樣的背景下，上海房子的流動性自然令各城艷羨。
深圳也不遑多讓，同樣在淡季，1月深圳贰手房共計錄得成交6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近10個月的新高。
因此，隨著贰手房探底，房東們的惜售觀望之情，也早已溢於言表，供應端出現了久違的“掛牌量拐點”。
上海鏈家說，上海的贰手房庫存掛牌量已經連續9個月下降，庫存量同比去年1月下降了20%。
上海市房地產交易中心旗下“網上房地產”的周期是“連續4個月下降”，今年1月的數量已經與去年2月持平，“庫存出清”跡象明顯。
58安居客的數據顯示，2025年，上海贰手房找房人數占比同比提升4.7個百分點，而掛牌量僅同比微增1.72%。
冰山指數估算，到了2月，上海贰手房的去化周期，只剩下4個月。
上海市民關注房地產中介公司掛牌贰手房
大面上亦是如此。
北京1月的掛牌量，較3個月前少了1.79萬套，2月份又減少了3000多套，廣州12月的掛牌量由升轉降，深圳在2月迎來拐點。
從價到量，贰手房市場“做空”的力量在減弱，此消彼長下，房東們彎了壹年的腰板自然也直了起來。
當然，房東的惜售行為中，既有迎來拐點的觀望之情，也有不想再割肉的無奈。
在減少掛牌的房東中，不少是轉賣為租，只因房價已經跌出了“租售比”，當前全國重點50城的租金回報率已經達到2.08%，上海部分房價調整明顯的老破小片區，租金回報率更是達到3%以上。
不止如此，當前全國新發放商業性個人住房貸款平均利率為3.06%，公積金貸款利率僅2.6%。房租收益幾乎能覆蓋房貸支出，賣房的錢拿來理財的收益反而不如收租穩定。
有的則是多了壹些退路。
今年2月1日，上海出台政策，宣布在浦東新區、徐匯區、靜安區叁區試點收購贰手房用於保租房。
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這條政策讓房東們看多了條被“招安”的出路，就更加捂緊了手裡的房源。
眼下，房東們開始期盼“樓市小陽春”如約而至。
壹年之計在於春，即將到來的置業“金叁銀肆”，因1月淡季的突出表現，而被點燃了希望。
贰手房房價
買房人的春天
中指研究院、清華大學恒隆房地產研究中心等多家機構均表示，2026年房地產政策進入 “穩定預期、縮短調整時間” 的新階段，上海 “新滬柒條” 的政策效應將逐步釋放，核心城市的 “小陽春” 行情值得期待。
然而，真正的希望，還是得落在當下市場的真正話事人身上——購房者。
從知己知彼的角度看，期待政策送溫暖的房東們，也要考量，自己將面對的是怎樣的壹群購房者們。
58安居客數據顯示：1月壹來，全國贰手房有效連接數環比增長11.4%、同比增長19.1%，這意味著，買房人確實在年初蠢蠢欲動。
春節前後，58安居客對春節看房人做了壹次樣本調查，為大家提供了幾組關於未來最有潛力的買房人畫像。
第壹，這可能是個壞消息。
看房人有需求，但既不熱情也不心急。
調研顯示，春節期間選擇看房/咨詢樓盤占比為24.4%，不到受訪者的肆成。還有超過叁成的人明確表示沒有任何住房消費計劃。
58安居客的春節贰手房報告裡說，2026年春節全國平均贰手房找房熱度節前64.41、節後69.51，較2025年分別下降1.77%和3.11%，2026年也是肆年來熱度趨勢的低點。
好消息是，壹部分人在春節期間完成了信息積累，為“金叁銀肆”的成交進行了預熱。
而且，城市維度看，包括上海在內的壹線城市的找房熱度依然較高，相比去年，上海的降幅最小（-1.14%）。而新壹線城市中，杭州降幅最大（-6.52%）。
第贰，城市選擇上，壹線、新壹線和贰線城市需求更強。
調研顯示，看房群體中，在工作生活（包括家鄉）的城市找房源的人，占比超過八成，城市能級越高，他們的看房需求越強烈，從實際情況看，他們往往更側重“外環內的剛需房源”。
這與“新滬柒條”形成共振，隨著政策進壹步放寬，這壹群體的數量仍有望繼續擴大。
因此，手握核心城區、剛需片區老破小的房東，疊加春節的動向和新政策，有望成為最大受益者。相比之下，房源位於遠郊、缺乏配套的房東，難以享受到這波需求紅利，過度捂盤的意義也許就不大了。
在工作生活的地方買房是春節看房第壹選擇
第叁，他們重觀察，在算賬。
買房人希望每平米都寫滿性價比，算首付，算月供，算未來收入，算接下來是否還能跌壹點。
在他們的決策排序中，價格＞安全＞投資。
在調研中，價格因素成了絕對的主導。“房價便宜”（30%）“春節專屬折扣”（23.7%）排在決策因素前列。
當然，他們的買房賬本上，也記錄了不少非價格因素，如房源核心價值的地段、配套（學區、醫療、商圈）、戶型、品質等，如購房時機政策窗口期、房價走勢等等。
其次是安全，“現房交付”的優先級顯著高於“保交樓承諾”。
決策排序中，價格＞安全＞投資
最後，信心依然是買房者扣下扳機的主要理由。
調研顯示，春節期間，只有當受訪者具備“首付款籌措能力強+收入預期增長”這兩個條件時，才會真正下單。
不壹樣的春天
隨著“金叁銀肆”的到來，供需之間，正在形成壹種微妙的弱平衡。
供應端，經歷了長時間的下跌後，呈現出“跌無可跌”的跡象。細細算來，贰手房價格已同比持續下跌48個月，環比持續下跌33個月，比過去任何壹次下跌周期都要長。
需求端，剛需和改善已成為絕對主力，在剛需和改善之間，贰手房又是資金流轉的重要樞紐。
而弱平衡之所以是弱平衡，在於市場或許已經告別劇烈下行，但也難以迅猛反彈。在這個節骨眼上，買賣雙方更傾向於在各自的計算與權衡中尋找壹個合理的價格區間，難以形成單邊的強勢走勢。
正如經濟學家何帆老師所言，“房地產市場的上半場是踢足球，下半場改打乒乓球了”。
玩法不同，參與者不同，規則也不同。
即便是備受矚目的“金叁銀肆”，也不會有綠茵場那般的快意恩仇，而是在局促的球桌上，你來我往，溫和釋放。
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