[經紀之窗] 大溫地產經紀涉嫌違規短租與欠租
(加西網綜合)BC省房地產監管機構未能成功申請緊急禁令，暫停壹名男子的執照。該機構指控該男子“以虛假借口”租住溫哥華多處房產，並在未經業主同意的情況下將其轉租為短期出租房。
BC省金融服務管理局BCFSA請求聽證官加雷斯·裡夫斯（Gareth Reeves）發布“緊急情況下的禁令”，暫停馬修·庫拉斯（Matthew Kuras）的執照，原因是其未能遵守之前的禁令。但聽證官拒絕了這壹請求， 認為監管機構未能提供其持續對公眾構成風險的證據。
聽證官裡夫斯在今年1月底作出的裁決（本月初公開）中寫道：“若存在令人信服且可信的證據，證明庫拉斯正在持續從事相關不當行為，或許會改變本案的分析結論。但目前情況並非如此”。他同時指出，即便其行為最終可能值得被暫停執照，也不代表在調查期間必須立即實施臨時停牌。
雙方數月法律拉鋸
過去數月，馬修·庫拉斯與BCFSA圍繞其涉嫌不當行為展開法律爭議。監管機構去年11月對其處以2.7萬加元行政罰款，並獲得壹項緊急命令，要求其在10天內提交相關文件。
庫拉斯隨後向BC省金融服務仲裁庭提出上訴。仲裁庭曾暫緩執行該命令，但最終駁回其上訴。與此同時，他還向BC省最高法院申請司法復核，目前案件仍在審理中。
涉短租欺詐模式
此案背景與CTV新聞此前調查有關。去年，媒體揭露溫哥華市中心多棟公寓樓出現“虛假租賃”現象，且隨著今夏FIFA世界杯期間住宿需求預計激增，相關問題備受關注。
典型操作模式為：租客簽訂長期租約（多為全套家具單位），卻未實際入住，而是在房東不知情或未獲授權的情況下，將單位掛在Airbnb等平台上進行短期出租。在部分案例中，“租客”同時操作多套單位，涉嫌違反省府規定——即短租僅限於個人主要居所及同壹地塊的壹套附屬單位。
BCFSA並非負責執行短租法規的機構，而是依據《房地產服務法》及相關條例調查庫拉斯是否違反持牌人行為規范。
指控內容
根據BCFSA此前公布的文件（尚未在法庭上得到證實），對庫拉斯的主要指控包括：
庫拉斯在《房地產服務法》下持有交易代表及物業經理執照。
公寓業主提起訴訟
監管機構的指控與2022年壹宗民事訴訟內容存在相似之處。原告弗魯贊·達瓦爾·阿爾德卡尼（Frouzan Davar Ardekani）起訴其前物業管理公司TRG The Residential Group Realty Ltd.及多名持牌物業經理（包括馬修·庫拉斯）。
根據訴狀，阿爾德卡尼2013年與TRG簽署協議，委托其管理位於溫哥華市中心梅爾維爾街的公寓。2022年，他終止協議，指控對方未經告知擅自進行短租、扣留部分租金，並將大樓罰款轉嫁給他。
該訴訟指控被告存在疏忽、違約及違反注意義務。相關指控尚未在法庭審理，被告已於2024年11月提交答辯書，否認所有不當行為。
多項租務仲裁裁決
此外，馬修·庫拉斯還曾在多宗住宅租務仲裁案件中被裁定需支付欠租。
根據CTV查閱的仲裁文件，2023年1月，他租下溫哥華知名地標“溫哥華樓”（Vancouver House）壹套兩房公寓，月租4,800加元。同年8月因拖欠租金收到10天終止租約通知，並被裁定支付4,900加元。
同年3月，在上述租約尚未結束期間，他又以每月4,000加元租下市中心阿爾伯尼街另壹套兩房公寓。該租約於7個月後結束，仲裁庭裁定其需支付逾1.1萬加元，包括兩個月欠租及單位維修費用。
2024年，他在阿爾伯尼街另壹棟大樓租下壹套壹房單位，月租4,000加元，後因拖欠租金被驅逐，並被裁定支付4,100加元。
BCFSA未公開其所指“虛假租賃”的伍處物業地址，也拒絕確認上述涉案物業是否包含在調查范圍內，僅表示調查仍在進行中，暫不便評論。
庫拉斯案件的紀律聽證會定於3月19日至20日在溫哥華市中心的BCFSA辦公室舉行。
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BC省金融服務管理局BCFSA請求聽證官加雷斯·裡夫斯（Gareth Reeves）發布“緊急情況下的禁令”，暫停馬修·庫拉斯（Matthew Kuras）的執照，原因是其未能遵守之前的禁令。但聽證官拒絕了這壹請求， 認為監管機構未能提供其持續對公眾構成風險的證據。
聽證官裡夫斯在今年1月底作出的裁決（本月初公開）中寫道：“若存在令人信服且可信的證據，證明庫拉斯正在持續從事相關不當行為，或許會改變本案的分析結論。但目前情況並非如此”。他同時指出，即便其行為最終可能值得被暫停執照，也不代表在調查期間必須立即實施臨時停牌。
雙方數月法律拉鋸
過去數月，馬修·庫拉斯與BCFSA圍繞其涉嫌不當行為展開法律爭議。監管機構去年11月對其處以2.7萬加元行政罰款，並獲得壹項緊急命令，要求其在10天內提交相關文件。
庫拉斯隨後向BC省金融服務仲裁庭提出上訴。仲裁庭曾暫緩執行該命令，但最終駁回其上訴。與此同時，他還向BC省最高法院申請司法復核，目前案件仍在審理中。
涉短租欺詐模式
此案背景與CTV新聞此前調查有關。去年，媒體揭露溫哥華市中心多棟公寓樓出現“虛假租賃”現象，且隨著今夏FIFA世界杯期間住宿需求預計激增，相關問題備受關注。
典型操作模式為：租客簽訂長期租約（多為全套家具單位），卻未實際入住，而是在房東不知情或未獲授權的情況下，將單位掛在Airbnb等平台上進行短期出租。在部分案例中，“租客”同時操作多套單位，涉嫌違反省府規定——即短租僅限於個人主要居所及同壹地塊的壹套附屬單位。
BCFSA並非負責執行短租法規的機構，而是依據《房地產服務法》及相關條例調查庫拉斯是否違反持牌人行為規范。
指控內容
根據BCFSA此前公布的文件（尚未在法庭上得到證實），對庫拉斯的主要指控包括：
- 以“虛假名義”承租溫哥華伍處物業，並在未經業主授權情況下進行短租；
- 未經業主同意擅自發布房地產廣告；
- 偽造合同文件；
- 在其管理租賃期間使業主面臨罰款風險；
- 在執照續期申請文件中作出虛假或誤導性陳述。
庫拉斯在《房地產服務法》下持有交易代表及物業經理執照。
公寓業主提起訴訟
監管機構的指控與2022年壹宗民事訴訟內容存在相似之處。原告弗魯贊·達瓦爾·阿爾德卡尼（Frouzan Davar Ardekani）起訴其前物業管理公司TRG The Residential Group Realty Ltd.及多名持牌物業經理（包括馬修·庫拉斯）。
根據訴狀，阿爾德卡尼2013年與TRG簽署協議，委托其管理位於溫哥華市中心梅爾維爾街的公寓。2022年，他終止協議，指控對方未經告知擅自進行短租、扣留部分租金，並將大樓罰款轉嫁給他。
該訴訟指控被告存在疏忽、違約及違反注意義務。相關指控尚未在法庭審理，被告已於2024年11月提交答辯書，否認所有不當行為。
多項租務仲裁裁決
此外，馬修·庫拉斯還曾在多宗住宅租務仲裁案件中被裁定需支付欠租。
根據CTV查閱的仲裁文件，2023年1月，他租下溫哥華知名地標“溫哥華樓”（Vancouver House）壹套兩房公寓，月租4,800加元。同年8月因拖欠租金收到10天終止租約通知，並被裁定支付4,900加元。
同年3月，在上述租約尚未結束期間，他又以每月4,000加元租下市中心阿爾伯尼街另壹套兩房公寓。該租約於7個月後結束，仲裁庭裁定其需支付逾1.1萬加元，包括兩個月欠租及單位維修費用。
2024年，他在阿爾伯尼街另壹棟大樓租下壹套壹房單位，月租4,000加元，後因拖欠租金被驅逐，並被裁定支付4,100加元。
BCFSA未公開其所指“虛假租賃”的伍處物業地址，也拒絕確認上述涉案物業是否包含在調查范圍內，僅表示調查仍在進行中，暫不便評論。
庫拉斯案件的紀律聽證會定於3月19日至20日在溫哥華市中心的BCFSA辦公室舉行。
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