[经纪之窗] 大温地产经纪涉嫌违规短租与欠租
(加西网综合)BC省房地产监管机构未能成功申请紧急禁令，暂停一名男子的执照。该机构指控该男子“以虚假借口”租住温哥华多处房产，并在未经业主同意的情况下将其转租为短期出租房。
BC省金融服务管理局BCFSA请求听证官加雷斯·里夫斯（Gareth Reeves）发布“紧急情况下的禁令”，暂停马修·库拉斯（Matthew Kuras）的执照，原因是其未能遵守之前的禁令。但听证官拒绝了这一请求， 认为监管机构未能提供其持续对公众构成风险的证据。
听证官里夫斯在今年1月底作出的裁决（本月初公开）中写道：“若存在令人信服且可信的证据，证明库拉斯正在持续从事相关不当行为，或许会改变本案的分析结论。但目前情况并非如此”。他同时指出，即便其行为最终可能值得被暂停执照，也不代表在调查期间必须立即实施临时停牌。
双方数月法律拉锯
过去数月，马修·库拉斯与BCFSA围绕其涉嫌不当行为展开法律争议。监管机构去年11月对其处以2.7万加元行政罚款，并获得一项紧急命令，要求其在10天内提交相关文件。
库拉斯随后向BC省金融服务仲裁庭提出上诉。仲裁庭曾暂缓执行该命令，但最终驳回其上诉。与此同时，他还向BC省最高法院申请司法复核，目前案件仍在审理中。
涉短租欺诈模式
此案背景与CTV新闻此前调查有关。去年，媒体揭露温哥华市中心多栋公寓楼出现“虚假租赁”现象，且随着今夏FIFA世界杯期间住宿需求预计激增，相关问题备受关注。
典型操作模式为：租客签订长期租约（多为全套家具单位），却未实际入住，而是在房东不知情或未获授权的情况下，将单位挂在Airbnb等平台上进行短期出租。在部分案例中，“租客”同时操作多套单位，涉嫌违反省府规定——即短租仅限于个人主要居所及同一地块的一套附属单位。
BCFSA并非负责执行短租法规的机构，而是依据《房地产服务法》及相关条例调查库拉斯是否违反持牌人行为规范。
指控内容
根据BCFSA此前公布的文件（尚未在法庭上得到证实），对库拉斯的主要指控包括：
库拉斯在《房地产服务法》下持有交易代表及物业经理执照。
公寓业主提起诉讼
监管机构的指控与2022年一宗民事诉讼内容存在相似之处。原告弗鲁赞·达瓦尔·阿尔德卡尼（Frouzan Davar Ardekani）起诉其前物业管理公司TRG The Residential Group Realty Ltd.及多名持牌物业经理（包括马修·库拉斯）。
根据诉状，阿尔德卡尼2013年与TRG签署协议，委托其管理位于温哥华市中心梅尔维尔街的公寓。2022年，他终止协议，指控对方未经告知擅自进行短租、扣留部分租金，并将大楼罚款转嫁给他。
该诉讼指控被告存在疏忽、违约及违反注意义务。相关指控尚未在法庭审理，被告已于2024年11月提交答辩书，否认所有不当行为。
多项租务仲裁裁决
此外，马修·库拉斯还曾在多宗住宅租务仲裁案件中被裁定需支付欠租。
根据CTV查阅的仲裁文件，2023年1月，他租下温哥华知名地标“温哥华楼”（Vancouver House）一套两房公寓，月租4,800加元。同年8月因拖欠租金收到10天终止租约通知，并被裁定支付4,900加元。
同年3月，在上述租约尚未结束期间，他又以每月4,000加元租下市中心阿尔伯尼街另一套两房公寓。该租约于7个月后结束，仲裁庭裁定其需支付逾1.1万加元，包括两个月欠租及单位维修费用。
2024年，他在阿尔伯尼街另一栋大楼租下一套一房单位，月租4,000加元，后因拖欠租金被驱逐，并被裁定支付4,100加元。
BCFSA未公开其所指“虚假租赁”的五处物业地址，也拒绝确认上述涉案物业是否包含在调查范围内，仅表示调查仍在进行中，暂不便评论。
库拉斯案件的纪律听证会定于3月19日至20日在温哥华市中心的BCFSA办公室举行。
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BC省金融服务管理局BCFSA请求听证官加雷斯·里夫斯（Gareth Reeves）发布“紧急情况下的禁令”，暂停马修·库拉斯（Matthew Kuras）的执照，原因是其未能遵守之前的禁令。但听证官拒绝了这一请求， 认为监管机构未能提供其持续对公众构成风险的证据。
听证官里夫斯在今年1月底作出的裁决（本月初公开）中写道：“若存在令人信服且可信的证据，证明库拉斯正在持续从事相关不当行为，或许会改变本案的分析结论。但目前情况并非如此”。他同时指出，即便其行为最终可能值得被暂停执照，也不代表在调查期间必须立即实施临时停牌。
双方数月法律拉锯
过去数月，马修·库拉斯与BCFSA围绕其涉嫌不当行为展开法律争议。监管机构去年11月对其处以2.7万加元行政罚款，并获得一项紧急命令，要求其在10天内提交相关文件。
库拉斯随后向BC省金融服务仲裁庭提出上诉。仲裁庭曾暂缓执行该命令，但最终驳回其上诉。与此同时，他还向BC省最高法院申请司法复核，目前案件仍在审理中。
涉短租欺诈模式
此案背景与CTV新闻此前调查有关。去年，媒体揭露温哥华市中心多栋公寓楼出现“虚假租赁”现象，且随着今夏FIFA世界杯期间住宿需求预计激增，相关问题备受关注。
典型操作模式为：租客签订长期租约（多为全套家具单位），却未实际入住，而是在房东不知情或未获授权的情况下，将单位挂在Airbnb等平台上进行短期出租。在部分案例中，“租客”同时操作多套单位，涉嫌违反省府规定——即短租仅限于个人主要居所及同一地块的一套附属单位。
BCFSA并非负责执行短租法规的机构，而是依据《房地产服务法》及相关条例调查库拉斯是否违反持牌人行为规范。
指控内容
根据BCFSA此前公布的文件（尚未在法庭上得到证实），对库拉斯的主要指控包括：
- 以“虚假名义”承租温哥华五处物业，并在未经业主授权情况下进行短租；
- 未经业主同意擅自发布房地产广告；
- 伪造合同文件；
- 在其管理租赁期间使业主面临罚款风险；
- 在执照续期申请文件中作出虚假或误导性陈述。
库拉斯在《房地产服务法》下持有交易代表及物业经理执照。
公寓业主提起诉讼
监管机构的指控与2022年一宗民事诉讼内容存在相似之处。原告弗鲁赞·达瓦尔·阿尔德卡尼（Frouzan Davar Ardekani）起诉其前物业管理公司TRG The Residential Group Realty Ltd.及多名持牌物业经理（包括马修·库拉斯）。
根据诉状，阿尔德卡尼2013年与TRG签署协议，委托其管理位于温哥华市中心梅尔维尔街的公寓。2022年，他终止协议，指控对方未经告知擅自进行短租、扣留部分租金，并将大楼罚款转嫁给他。
该诉讼指控被告存在疏忽、违约及违反注意义务。相关指控尚未在法庭审理，被告已于2024年11月提交答辩书，否认所有不当行为。
多项租务仲裁裁决
此外，马修·库拉斯还曾在多宗住宅租务仲裁案件中被裁定需支付欠租。
根据CTV查阅的仲裁文件，2023年1月，他租下温哥华知名地标“温哥华楼”（Vancouver House）一套两房公寓，月租4,800加元。同年8月因拖欠租金收到10天终止租约通知，并被裁定支付4,900加元。
同年3月，在上述租约尚未结束期间，他又以每月4,000加元租下市中心阿尔伯尼街另一套两房公寓。该租约于7个月后结束，仲裁庭裁定其需支付逾1.1万加元，包括两个月欠租及单位维修费用。
2024年，他在阿尔伯尼街另一栋大楼租下一套一房单位，月租4,000加元，后因拖欠租金被驱逐，并被裁定支付4,100加元。
BCFSA未公开其所指“虚假租赁”的五处物业地址，也拒绝确认上述涉案物业是否包含在调查范围内，仅表示调查仍在进行中，暂不便评论。
库拉斯案件的纪律听证会定于3月19日至20日在温哥华市中心的BCFSA办公室举行。
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