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开始抄底楼市了!有史以来,政府第一次下场收房
开始抄底楼市了!有史以来,政府第一次下场收房开始抄底楼市了!有史以来,政府第一次下场收房
楼市出现了极具风向标意义的信号。
上海浦东、静安、徐汇三区正式官宣：
正式下场，批量收购居民手中的二手房。
这些收回来的房子，经过标准化装修后，将变身为保障性租赁住房，定向供应给城市“新市民”。
很多人还在纠结：政府收那么点房子，能顶什么用？
但我认为，动作大小不重要，关键的是动作“方向”。
因为这是有史以来，政府第一次下场收二手房。很可能在上海试验成功后，还要进行全国各城市推广。
而且更重要的是，这可能是中国楼市这五年来，最硬核的一次“房价底部确认”。
接下来讲讲这背后的底层逻辑，文末有一些建议，希望能帮到大家。
一
首先为什么是现在？为什么是“老破小”？
我认为是， 国家要准备入场对房子“锚定底价”了。
过去五年，楼市最可怕的不是跌，而是没有价格。
当成交量萎缩到冰点，每一套急售的房子都在通过无底线的杀价来试探底部。以至于一套超低价房子交易，就会带崩附近一批房子的市场价格。
而上海政府此时下场，则是通过评估价直接洽谈收购，本质上是给市场定了一个“硬度”。
要明白，政府是最聪明的，它不可能在半山腰当“接盘侠”。
既然敢拿真金白银（区级财政+银行专贷）出来买，就说明在管理层的测算里，核心区域的这类资产已经跌出了“安全边际”。现在“剪刀差”消失了，是抄底的好时机。
那么底部是如何评定的？
答案是租金回报率。
过去，上海的租金回报率可能只有1%，连贷款利息都覆盖不了。
但现在，经过五年的深度回调，上海核心区部分“老破小”的价格已经缩水了30%-40%。与此同时，很多房子的租金回报率已经回升到3%-4%。
而现在政策给到的支持贷款利率可能只有2%多。
当“租金回报”能跑赢“资金成本”时，这就不再是财政负担，而是一笔极其划算的优质生意。
既解决了年轻人的住房痛点，又帮国企持有了核心地段的长期资产，可谓一石二鸟。
很多人说，收购老破小只是对这类房屋的业主发福利。其实很多人不懂，老破小其实是一个城市“置换链条”的最后一公里。
上海楼市现在最大的痛点是：
小房子卖不掉，大房子买不起。
底层流通性卡死了。而政府收购70平以下的小户型，本质上是在给市场定向注入“流动性”。
那个卖掉“老破小”的房东，拿到了购房款，转身就会进入新房或大户型市场。促进了向上交易的螺旋，以此带动整个置换链条的连锁反应。
其次当大量的老房子从交易市场退出，转入租赁市场，二手房的“挂牌量”会极速下降（这就是为什么上海挂牌量从 11 万降到 8 万）。
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
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上海浦东、静安、徐汇三区正式官宣：
正式下场，批量收购居民手中的二手房。
这些收回来的房子，经过标准化装修后，将变身为保障性租赁住房，定向供应给城市“新市民”。
很多人还在纠结：政府收那么点房子，能顶什么用？
但我认为，动作大小不重要，关键的是动作“方向”。
因为这是有史以来，政府第一次下场收二手房。很可能在上海试验成功后，还要进行全国各城市推广。
而且更重要的是，这可能是中国楼市这五年来，最硬核的一次“房价底部确认”。
接下来讲讲这背后的底层逻辑，文末有一些建议，希望能帮到大家。
一
首先为什么是现在？为什么是“老破小”？
我认为是， 国家要准备入场对房子“锚定底价”了。
过去五年，楼市最可怕的不是跌，而是没有价格。
当成交量萎缩到冰点，每一套急售的房子都在通过无底线的杀价来试探底部。以至于一套超低价房子交易，就会带崩附近一批房子的市场价格。
而上海政府此时下场，则是通过评估价直接洽谈收购，本质上是给市场定了一个“硬度”。
要明白，政府是最聪明的，它不可能在半山腰当“接盘侠”。
既然敢拿真金白银（区级财政+银行专贷）出来买，就说明在管理层的测算里，核心区域的这类资产已经跌出了“安全边际”。现在“剪刀差”消失了，是抄底的好时机。
那么底部是如何评定的？
答案是租金回报率。
过去，上海的租金回报率可能只有1%，连贷款利息都覆盖不了。
但现在，经过五年的深度回调，上海核心区部分“老破小”的价格已经缩水了30%-40%。与此同时，很多房子的租金回报率已经回升到3%-4%。
而现在政策给到的支持贷款利率可能只有2%多。
当“租金回报”能跑赢“资金成本”时，这就不再是财政负担，而是一笔极其划算的优质生意。
既解决了年轻人的住房痛点，又帮国企持有了核心地段的长期资产，可谓一石二鸟。
很多人说，收购老破小只是对这类房屋的业主发福利。其实很多人不懂，老破小其实是一个城市“置换链条”的最后一公里。
上海楼市现在最大的痛点是：
小房子卖不掉，大房子买不起。
底层流通性卡死了。而政府收购70平以下的小户型，本质上是在给市场定向注入“流动性”。
那个卖掉“老破小”的房东，拿到了购房款，转身就会进入新房或大户型市场。促进了向上交易的螺旋，以此带动整个置换链条的连锁反应。
其次当大量的老房子从交易市场退出，转入租赁市场，二手房的“挂牌量”会极速下降（这就是为什么上海挂牌量从 11 万降到 8 万）。
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