[房屋贷款] 楼市分化、利率走低 中国居民财富会流向哪里?
王慧：“银行直供房”有个特点，它们一般来说都是低于市场价格，而且低得很多。
连平：它如果成交的话，价格相对来说是比法拍房更低。
王慧：可现在二手房市场本来就比较低迷了，“银行直供房”的价格会不会再冲击二手房市场的价格？
连平：实事求是地说，应该会对二手房市场价格产生一定的影响。但是我个人觉得不至于带来很大的影响，因为“银行直供房”的类型、地段、状态可以说是五花八门，这种情况下，这些房产基本都是个案，并不是集中批量地销售，这样带来的压力相对比较有限。
王慧：这几年居民加杠杆的意愿是非常低的，大家不仅越来越爱存钱，很多人还会选择提前还贷，这就导致银行净息差收窄，压力比较大。前段时间六大行集体停售五年期大额存单，三年期产品的利率也普遍降到1.5%至1.75%，这种双向困境怎么解决？
连平：我们的利率在2016年以后每年都有一定幅度的下调，这点不同于美欧，他们在2020年受到疫情冲击后，利率曾经下降，但之后又大幅上升。而我们是持续下降，现在的利率水平已经降到了历史最低点。
所以对居民来说，在银行存款或者购买银行的理财产品，它目前的收益率都是比较低的，历史上也很少见到这么一个低水平的状态。而对银行来说，利率如果持续下跌，商业银行的净息差就会进一步收窄。2025年，商业银行净息差已降至1.42%，虽然比很多发达国家银行高一点，但问题在于，中国的商业银行利息收入以外的服务收入是比较少的，而美国、欧洲、日本(专题)，甚至中国香港(专题)的商业银行，都有较高的收费业务收入，内地在这方面相对来说管得比较紧一些。
因此，对中国的商业银行来说，净息差至关重要。这就是为什么我们的货币政策在降准降息这个问题上，首先考虑的是降准，然后再考虑降息，并且降息的幅度相对来说比较小，前一段时间都是0.25个百分点，一年也可能就降一次或者两次。预计未来有可能还会降，但幅度仍然比较小。央行对如何维护商业银行的运行环境是有充分考量的。
刚才你也提到，现在还有一个很重要的问题，就是银行的信贷增长明显放缓。
王慧：大家不爱加杠杆了。
连平：对，几年前，商业银行的信贷增速还在两位数以上，现在已经降到了6%左右。2026年，随着基础设施建设投资等方面的需求有所改善，加上房地产不大可能再出现大幅度持续的下行，居民购房所需的按揭贷款可能会企稳，信贷增速可能会有所反弹，预计会在6%-8%这个区间波动。
信贷增速涉及到银行贷款增量的规模，如果净息差收窄，信贷规模又上不去，对商业银行来说确实是有压力的。
2025年7月，上海，银行推出定期存款利率吸引储户。 IC Photo
王慧：前一段时间在中国首席经济学家论坛年会上，也有经济学家提到我们2026年可能会进一步降准降息。您刚才说我们现在的利率已经处于历史较低水平，您认为这种低利率的环境会长期持续吗？
连平：我认为，至少在“十五五”时期，基本还是会处在这样一个状态之中，利率水平不会出现明显上升。“十五五”非常关键，因为它涉及到2035年的目标实现，也就是人均国内生产总值达到中等发达国家水平。
我们算了一下，要实现这一目标，中国GDP的年均增速在未来十年要达到4.5%左右。要保持这个增速，从目前的情况来看，利率肯定不会收紧，货币政策会保持宽松，利率会处在一个比较低的水平运行。这对于保持经济平稳较快增长、维持住4.5%到5%的增速，可以发挥比较重要的作用。
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连平：它如果成交的话，价格相对来说是比法拍房更低。
王慧：可现在二手房市场本来就比较低迷了，“银行直供房”的价格会不会再冲击二手房市场的价格？
连平：实事求是地说，应该会对二手房市场价格产生一定的影响。但是我个人觉得不至于带来很大的影响，因为“银行直供房”的类型、地段、状态可以说是五花八门，这种情况下，这些房产基本都是个案，并不是集中批量地销售，这样带来的压力相对比较有限。
王慧：这几年居民加杠杆的意愿是非常低的，大家不仅越来越爱存钱，很多人还会选择提前还贷，这就导致银行净息差收窄，压力比较大。前段时间六大行集体停售五年期大额存单，三年期产品的利率也普遍降到1.5%至1.75%，这种双向困境怎么解决？
连平：我们的利率在2016年以后每年都有一定幅度的下调，这点不同于美欧，他们在2020年受到疫情冲击后，利率曾经下降，但之后又大幅上升。而我们是持续下降，现在的利率水平已经降到了历史最低点。
所以对居民来说，在银行存款或者购买银行的理财产品，它目前的收益率都是比较低的，历史上也很少见到这么一个低水平的状态。而对银行来说，利率如果持续下跌，商业银行的净息差就会进一步收窄。2025年，商业银行净息差已降至1.42%，虽然比很多发达国家银行高一点，但问题在于，中国的商业银行利息收入以外的服务收入是比较少的，而美国、欧洲、日本(专题)，甚至中国香港(专题)的商业银行，都有较高的收费业务收入，内地在这方面相对来说管得比较紧一些。
因此，对中国的商业银行来说，净息差至关重要。这就是为什么我们的货币政策在降准降息这个问题上，首先考虑的是降准，然后再考虑降息，并且降息的幅度相对来说比较小，前一段时间都是0.25个百分点，一年也可能就降一次或者两次。预计未来有可能还会降，但幅度仍然比较小。央行对如何维护商业银行的运行环境是有充分考量的。
刚才你也提到，现在还有一个很重要的问题，就是银行的信贷增长明显放缓。
王慧：大家不爱加杠杆了。
连平：对，几年前，商业银行的信贷增速还在两位数以上，现在已经降到了6%左右。2026年，随着基础设施建设投资等方面的需求有所改善，加上房地产不大可能再出现大幅度持续的下行，居民购房所需的按揭贷款可能会企稳，信贷增速可能会有所反弹，预计会在6%-8%这个区间波动。
信贷增速涉及到银行贷款增量的规模，如果净息差收窄，信贷规模又上不去，对商业银行来说确实是有压力的。
2025年7月，上海，银行推出定期存款利率吸引储户。 IC Photo
王慧：前一段时间在中国首席经济学家论坛年会上，也有经济学家提到我们2026年可能会进一步降准降息。您刚才说我们现在的利率已经处于历史较低水平，您认为这种低利率的环境会长期持续吗？
连平：我认为，至少在“十五五”时期，基本还是会处在这样一个状态之中，利率水平不会出现明显上升。“十五五”非常关键，因为它涉及到2035年的目标实现，也就是人均国内生产总值达到中等发达国家水平。
我们算了一下，要实现这一目标，中国GDP的年均增速在未来十年要达到4.5%左右。要保持这个增速，从目前的情况来看，利率肯定不会收紧，货币政策会保持宽松，利率会处在一个比较低的水平运行。这对于保持经济平稳较快增长、维持住4.5%到5%的增速，可以发挥比较重要的作用。
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