[房屋贷款] 楼市分化、利率走低 中国居民财富会流向哪里?
连平：对，这部分人其实就是所谓的中高端人群，他们的占比较高。由于高新技术的发展，这些地区中高端人群的聚集可能比其他地方要来得明显。这些群体会产生对高质量住房、改善型住房的需求。
王慧：按照这样的趋势来看，中国房地产普涨的时代已经过去了，我们进入到一个结构性分化的新阶段。在这样的新阶段之下，个人做买房决策的时候，不管是自住还是投资，有哪方面的因素是必须考虑的？未来什么样的房产才能实现保值增值，才能被称为“优质资产”？
连平：我们国家现在的政策是比较明确的，坚持“房住不炒”。但是“房住不炒”不等于买房人就不用考虑它的保值增值了，毕竟房产是大部分人个人财富中最主要的构成部分，就算是自住，大家也希望能够保值增值。而且随着时间的推移，房龄长了，价格也往往会出现下降。
我认为，影响房产保值增值主要有三个因素，第一是核心城市，第二是核心地段，第三是核心房产。
怎么理解？核心城市就是我们刚才讲的，这个片区的人口总体是流入的，整体发展水平比较高，这里有一批城市属于核心城市，比如长三角的上海、苏州、杭州，它们的特点比较明显，相对来说房价会比较坚挺。
第二，如果你已经在这个城市了，那你要考虑的就是怎么在这个城市里进行选择？所谓“地段，地段，还是地段”，好的地段交通便利，环境比较优良，管理等各方面比较成熟，可以说是核心中的核心。
第三就是核心房产。你要考虑到你所居住、购入的房产，它应该具有比较好的现代化设施。换言之，你在选好了核心地段之后，尽可能不要去买那些老旧的房子，尤其是那些没有好设施，又不方便改造的房子。还是要尽量去购买质量比较好、技术含量比较高，能够代表未来趋势的房产，它的保值增值能力会更强一些。
王慧：大家应该都想买这样的房产，可以在自己的能力范围之内，尽量去选核心的城市、核心的地段和核心的房产。那么，除了大的城市群、人口流入的城市之外，其他地方的房地产发展又会呈现出一种怎样的态势？
连平：它们的供求关系肯定不如那些主要的城市、核心的城市，将来应该会有比较大的调整。在全国范围内，有些地区可能受到规划等各种因素的影响，导致目前的库存非常高，需要很长时间来进行消化。有些地区管理得比较好，供求就相对比较平衡。
王慧：对，所以也想跟您聊聊收储的问题，这是一个非常重要的去库存的方式。现在国家提出鼓励收购存量房用于保障性住房。收储对于北上广深这些大城市来说，确实是可以盘活一些存量房的。但对于很多人口净流出的城市来说，会不会收上来也租不出去，反而还加重了地方政府的财政负担？您怎么看这些问题？
连平：这个问题确实是存在的，如果不做认真仔细的分析，就可能盲目收储。我认为收储还是要以需求为导向，因为你先期一定会投入部分的财务资源，这些钱投下去，如果没有选好地方，没有需求，最后就会带来损失。
刚才你也提到，那些重要的经济发展区域，人口流入情况相对会好一些、多一些，它们可能会产生这方面的需求，而需求的规模、投入的资源也是可以通过实地考察进行分析、测量的。
现在很多地方都是按照一个省来运作的，比如由省里判断更多的资源投向哪些城市、哪些地区。我认为这都要从需求出发，来确定资金的运用方向和投入规模。投入太大也不行，如果需求就这点，过多的收储到时候派不上用场，还会引起新的浪费。
王慧：从需求出发，我们可以解决在哪儿收，收多少的问题，那用什么价格来收储呢？
连平：肯定是差异化定价，因为不同地区的供求关系是不一样的，发展水平也是不一样的。差异化定价机制需要建一些模型，把人口流动、地区成交历史，以及现在的价格运行状况等各种因素结合起来进行判断，最后明确引导出一个价格。这同样需要很多脚踏实地的研究和分析工作。同时，还需要有第三方评估机构评估这些定价机制是否合理。这样，它的价格偏离度就会小一点。
王慧：那收储价格应该是低于市场价，还是和市场价持平，抑或高于市场价？
连平：那就要看这个市场的供求关系了，供求关系紧一点，定出来的价格可以比市场稍微高一点。总而言之，还是要从供求关系出发，来最终确定它的价格。
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
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王慧：按照这样的趋势来看，中国房地产普涨的时代已经过去了，我们进入到一个结构性分化的新阶段。在这样的新阶段之下，个人做买房决策的时候，不管是自住还是投资，有哪方面的因素是必须考虑的？未来什么样的房产才能实现保值增值，才能被称为“优质资产”？
连平：我们国家现在的政策是比较明确的，坚持“房住不炒”。但是“房住不炒”不等于买房人就不用考虑它的保值增值了，毕竟房产是大部分人个人财富中最主要的构成部分，就算是自住，大家也希望能够保值增值。而且随着时间的推移，房龄长了，价格也往往会出现下降。
我认为，影响房产保值增值主要有三个因素，第一是核心城市，第二是核心地段，第三是核心房产。
怎么理解？核心城市就是我们刚才讲的，这个片区的人口总体是流入的，整体发展水平比较高，这里有一批城市属于核心城市，比如长三角的上海、苏州、杭州，它们的特点比较明显，相对来说房价会比较坚挺。
第二，如果你已经在这个城市了，那你要考虑的就是怎么在这个城市里进行选择？所谓“地段，地段，还是地段”，好的地段交通便利，环境比较优良，管理等各方面比较成熟，可以说是核心中的核心。
第三就是核心房产。你要考虑到你所居住、购入的房产，它应该具有比较好的现代化设施。换言之，你在选好了核心地段之后，尽可能不要去买那些老旧的房子，尤其是那些没有好设施，又不方便改造的房子。还是要尽量去购买质量比较好、技术含量比较高，能够代表未来趋势的房产，它的保值增值能力会更强一些。
王慧：大家应该都想买这样的房产，可以在自己的能力范围之内，尽量去选核心的城市、核心的地段和核心的房产。那么，除了大的城市群、人口流入的城市之外，其他地方的房地产发展又会呈现出一种怎样的态势？
连平：它们的供求关系肯定不如那些主要的城市、核心的城市，将来应该会有比较大的调整。在全国范围内，有些地区可能受到规划等各种因素的影响，导致目前的库存非常高，需要很长时间来进行消化。有些地区管理得比较好，供求就相对比较平衡。
王慧：对，所以也想跟您聊聊收储的问题，这是一个非常重要的去库存的方式。现在国家提出鼓励收购存量房用于保障性住房。收储对于北上广深这些大城市来说，确实是可以盘活一些存量房的。但对于很多人口净流出的城市来说，会不会收上来也租不出去，反而还加重了地方政府的财政负担？您怎么看这些问题？
连平：这个问题确实是存在的，如果不做认真仔细的分析，就可能盲目收储。我认为收储还是要以需求为导向，因为你先期一定会投入部分的财务资源，这些钱投下去，如果没有选好地方，没有需求，最后就会带来损失。
刚才你也提到，那些重要的经济发展区域，人口流入情况相对会好一些、多一些，它们可能会产生这方面的需求，而需求的规模、投入的资源也是可以通过实地考察进行分析、测量的。
现在很多地方都是按照一个省来运作的，比如由省里判断更多的资源投向哪些城市、哪些地区。我认为这都要从需求出发，来确定资金的运用方向和投入规模。投入太大也不行，如果需求就这点，过多的收储到时候派不上用场，还会引起新的浪费。
王慧：从需求出发，我们可以解决在哪儿收，收多少的问题，那用什么价格来收储呢？
连平：肯定是差异化定价，因为不同地区的供求关系是不一样的，发展水平也是不一样的。差异化定价机制需要建一些模型，把人口流动、地区成交历史，以及现在的价格运行状况等各种因素结合起来进行判断，最后明确引导出一个价格。这同样需要很多脚踏实地的研究和分析工作。同时，还需要有第三方评估机构评估这些定价机制是否合理。这样，它的价格偏离度就会小一点。
王慧：那收储价格应该是低于市场价，还是和市场价持平，抑或高于市场价？
连平：那就要看这个市场的供求关系了，供求关系紧一点，定出来的价格可以比市场稍微高一点。总而言之，还是要从供求关系出发，来最终确定它的价格。
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