[加州] 7年前买下加州别墅,如今算了一笔账,沉默了
朋友是2018年环球旅行时，到了加州洛杉矶附近的朋友家短住，被来自台湾的经纪人“忽悠”，于是买下这套房子的。如果我只是这么介绍，你一定也会和我开始一样觉得朋友这是“冲动消费”。
这套房子位于洛杉矶往东一小时车程的Chino Hills，严格意义上这里的行政属于San Berdino圣贝纳迪诺，Chino Hills在洛杉矶和圣贝尔迪诺中间，甚至更靠近洛杉矶，有点类似廊坊或者燕郊之于北京，但是又不太一样，因为中美的国情和房地产市场差别非常大。这里到南部一点的橘郡Orange County尔湾Irvine也不远，不堵车的情况下不到一个小时车程。
这大概是一个美国中产阶级社区，我在北京去过不少高端别墅区，但是我感觉没有一个有这里的社区环境好。
这套房子是一套独立别墅，面积4000尺，约380平方米，四个卧室（其中两个套房)、四个卫生间、两个客厅一个餐厅，另外还有一个约1英亩Acre的大院子，在中国也就是6亩地，约4000平米的大院子。据说房子建于1980年代（待验证），在交房前重新精装修且配备的很好的实木家具，美式风格，按照我在北京生活经验，要达到这样的交付标准，估计单装修费用就要至少在150-200w人民币。
美国的二手房买卖是如果你要卖房子，你要重新装修并把房子的问题都修理好，甚至出售时候要配套新的家具家电，让买家可以直接拎包入住。这套房子交付的家具都是很好的美式实木家具，使用时候就能感受到质感，家具家电是美国一个高端品牌KitchenAid，据说佩洛西她家用的就是这个品牌。还有浴缸水盆马桶都是科勒的，洗衣机是LG的洗烘机，类似国内全季酒店里商用的那种，我之前研究这样一套新的在国内买单价就要4w以上。此外，据说看房时候，这个1英亩的花园非常漂亮，种了各种加州果树，比如橘子、桃子、牛油果、柠檬、胡椒，美轮美奂的花园。但是我到来时，使用房子的“租户”（其实并不是租户，这个之后再聊），这个花园大部分果树已经干枯，草地变成了土地。但即使这样，我认为还是比国内的二手别墅好太多了。
2018年朋友”冲动消费“买下这栋房子的时候，花了110w美元，这七年每年还要交1.5w美元的房产税。这些是投资的主要成本，当然很多类似”物业费“（HOA业委会）、垃圾费、水电燃气费等这样的杂费，先暂且忽略。这套房子到2025年的秋天，有华人中介报价150w美元，洋人中介Patrick Wood（这套房子原卖房中介）报价180-190w美元，这笔美国买房的投资竟然还是“赚钱买卖”，如果150w成交，那年化回报率是3.2%,如果180w出售年化回报是6.5%。这个多少有点颠覆我来自于国内媒体和舆论环境的认知，就是国外买房子就是消费，成熟市场有房产税之后房子没有啥升值空间之类的。而现在美国刚刚开始降息，按照经济学常识，降息后房子一般会升值。
有一天，在Chino Hills的商业区闲逛的时候，无意中路过一家房产中介，秘书开门热情招待进去后，竟然误打误撞遇到了8年前这套房子的卖方经纪人Patrick Wood。Ptrick对朋友印象深刻，说你是不是当时以“cash”付款的？ 要知道绝大部分美国人都是用银行贷款。Patrick很热情，也非常大方、得体，显然房产经纪人在美国是一个受尊敬和体面的职业。Patrick分析了一下现在的区域房地产市场，他在网络上条件搜索，目前Chino Hills整个区域只有108套二手房在卖，大部分在100w美金以下，但是这些房子和朋友这套比在面积和隐私性上都差不少；180w以上的高端住房，目前Chino Hills只有8套左右，Patrick一套一套给我们分析，我个人感觉比现在朋友这套看着要好一些。最有价值的信息是朋友房子对面的那套，也是Patrick过去两年卖给了中国买家，那套面积房屋大概3000多尺，院子也小很多，但是卖了145w美金，所以Patrick认为朋友的180w美金报价是合理的。当然，也有可能是经纪人为了拿下房源，都会先给卖家说高报价，在中国一般是这样，不知道美国人是不是也这样。
这一阵还见了不少其他生活在加州的朋友，比如在硅谷Palo Alto的朋友2019年买的房子600w美元，那是一套更好的豪宅，据说很多中国科技富豪比如段永平和VIVO、OPPO创始人就住在他的房子上面，另外雷军、李彦宏、何小鹏等都是在Palo Alto这个城市买了豪宅，让老婆带着孩子在这里住，说是中国互联网富豪如果不在硅谷有一套房子，和乔布斯、黄仁勋做邻居，就好像没有融入世界主流科技届。此外我们还参观了尔湾Irvine，这里在洛杉矶的南边不远，也有很多科技公司，日韩公司的美国总部设在这里比较多。我们也去开车走马观花看了尔湾的房子，大概200w-300w美元一套，但是几乎没有院子，这有点像北京的居住区。之前听说尔湾，就是峰哥亡命天涯直播时候网友说“峰哥你的终极归宿不会是加州尔湾吧！”
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