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一天三套豪宅!中国炒房客"带飞"这国家房价
一天三套豪宅!中国炒房客"带飞"这国家房价一天三套豪宅!中国炒房客"带飞"这国家房价
华人房产中介
阿杰
“2015年我刚来越南，带客户看房全靠一辆本田摩托，晒的都脱皮了。现如今，由于抓住了越南楼市的黄金窗口期，阿杰在越南混得风生水起，出门带客看房，开的都是宝马越野车。
“中国客户的投资逻辑几乎是中国市场的完美复制。”他总结道，“他们追问‘政府重点规划哪个区？’‘地铁站具体在哪？多久建成？’‘未来三到五年预估涨幅多少？’ ，他们眼中那种对财富增长的笃定和热切，让我恍惚间以为回到了十年前的深圳前海。”
不过，经历了多轮周期洗礼的阿杰，现在给客户的建议多了几分冷静。“我开始反复提醒他们算好长远账，抛开增值幻想，这套房的租金回报率到底有多少？能不能覆盖月供和持有成本？要假设未来转手不会像今天这么容易等等。”
/ 十年河东十年河西，越南楼市重走中国路 /
这四位参与者的自述，拼出了一个清晰的真相：
眼下越南楼市的倒反天罡，不是什么经济奇迹，而是一套名为 “中国式炒房” 的成熟打法，正在被复制到越南。怎么解读政策画出的“大饼”，怎么赌定政府一定会修路盖地铁，怎么用杠杆把一块钱变成十块钱。
这套玩法效果立竿见影。它用资本强行按下了越南城市化的快进键，高楼拔地而起的速度让人眩晕。
疯狂炒作的背后，归根结底还是越南房地产市场有着坚实的经济基础和供求关系，以及刺激政策作为支撑。2025年第一季度，越南GDP增长达到2020年以来最强劲的表现。胡志明市全年商品房新增供应不足1万套，而城市人口已超千万。
越南政府2023年修订《住房法》，放宽了外国所有权限制，为国际资本打开了进入越南楼市的通道。外资涌入越南房地产市场，尤其在高端住宅和工业地产领域表现抢眼。
将今天的越南楼市与十年前的中国对比，会发现惊人的相似。十年前，中国一线城市房价在棚改刺激计划后飙升，炒房团横扫上海、北京、深圳、厦门、南京、合肥等地楼盘。类似地，如今越南也出现了资本推动的房价快速上涨。
两国楼市有相同，有不同。
相同点方面，两者先后都处于快速城镇化阶段，有大量农村人口向城市转移；都实行土地公有制，政府对土地供应有绝对控制权；都吸引了大量外资流入。
不同点在于发展阶段：
中国楼市经历了完整的周期，而越南市场刚刚开始快速上涨；
政策环境不同，越南的房地产法规尚在完善中；
经济基础不同，越南制造业基础相对薄弱；
市场参与者不同，越南市场中外资比例更高。
越南房价在过去五年上涨了59%，超过了美国、澳大利亚、日本和新加坡等国家，繁荣的背后两大隐忧初现。
第一大隐忧是供需的结构性错配。 新供应主要集中在高端市场，而普通民众真正负担得起的住房严重不足。越南房地产协会研究显示，河内房价已飙升至平均每平方米2800美元，而购买均价住房所需的收入是河内普通家庭收入的10倍。
第二大隐忧是市场的社会性割裂。 越南房地产市场正分裂为两个几乎独立的市场：一个面向外国投资者和本地富裕阶层，另一个面向普通民众但供应严重不足。这种割裂可能导致社会矛盾加剧。
盛宴终会散场。现在，越南政府也开始意识到，房价涨得比工资快，终究不是长久之计。加大供给，加速推出保障房抑制投机，为过热的楼市敷上冰袋“大降温”。
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阿杰
“2015年我刚来越南，带客户看房全靠一辆本田摩托，晒的都脱皮了。现如今，由于抓住了越南楼市的黄金窗口期，阿杰在越南混得风生水起，出门带客看房，开的都是宝马越野车。
“中国客户的投资逻辑几乎是中国市场的完美复制。”他总结道，“他们追问‘政府重点规划哪个区？’‘地铁站具体在哪？多久建成？’‘未来三到五年预估涨幅多少？’ ，他们眼中那种对财富增长的笃定和热切，让我恍惚间以为回到了十年前的深圳前海。”
不过，经历了多轮周期洗礼的阿杰，现在给客户的建议多了几分冷静。“我开始反复提醒他们算好长远账，抛开增值幻想，这套房的租金回报率到底有多少？能不能覆盖月供和持有成本？要假设未来转手不会像今天这么容易等等。”
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眼下越南楼市的倒反天罡，不是什么经济奇迹，而是一套名为 “中国式炒房” 的成熟打法，正在被复制到越南。怎么解读政策画出的“大饼”，怎么赌定政府一定会修路盖地铁，怎么用杠杆把一块钱变成十块钱。
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疯狂炒作的背后，归根结底还是越南房地产市场有着坚实的经济基础和供求关系，以及刺激政策作为支撑。2025年第一季度，越南GDP增长达到2020年以来最强劲的表现。胡志明市全年商品房新增供应不足1万套，而城市人口已超千万。
越南政府2023年修订《住房法》，放宽了外国所有权限制，为国际资本打开了进入越南楼市的通道。外资涌入越南房地产市场，尤其在高端住宅和工业地产领域表现抢眼。
将今天的越南楼市与十年前的中国对比，会发现惊人的相似。十年前，中国一线城市房价在棚改刺激计划后飙升，炒房团横扫上海、北京、深圳、厦门、南京、合肥等地楼盘。类似地，如今越南也出现了资本推动的房价快速上涨。
两国楼市有相同，有不同。
相同点方面，两者先后都处于快速城镇化阶段，有大量农村人口向城市转移；都实行土地公有制，政府对土地供应有绝对控制权；都吸引了大量外资流入。
不同点在于发展阶段：
中国楼市经历了完整的周期，而越南市场刚刚开始快速上涨；
政策环境不同，越南的房地产法规尚在完善中；
经济基础不同，越南制造业基础相对薄弱；
市场参与者不同，越南市场中外资比例更高。
越南房价在过去五年上涨了59%，超过了美国、澳大利亚、日本和新加坡等国家，繁荣的背后两大隐忧初现。
第一大隐忧是供需的结构性错配。 新供应主要集中在高端市场，而普通民众真正负担得起的住房严重不足。越南房地产协会研究显示，河内房价已飙升至平均每平方米2800美元，而购买均价住房所需的收入是河内普通家庭收入的10倍。
第二大隐忧是市场的社会性割裂。 越南房地产市场正分裂为两个几乎独立的市场：一个面向外国投资者和本地富裕阶层，另一个面向普通民众但供应严重不足。这种割裂可能导致社会矛盾加剧。
盛宴终会散场。现在，越南政府也开始意识到，房价涨得比工资快，终究不是长久之计。加大供给，加速推出保障房抑制投机，为过热的楼市敷上冰袋“大降温”。
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