[越南] 越南楼市陷入"越涨越抢"怪圈,供需错配与....
越南建设部称，当前商品房供应主要集中在高端和中端，缺乏适合大多数民众的可负担住房，尤其缺乏工业园区工人住房、社会住房及城市低收入者住宿。
有研究机构分析称，越南房地产市场呈现出严重的结构性错配，高价商业住宅占比过高，而工薪阶层可负担的社会住房供应严重短缺，社会住房供应量远低于符合申请条件的居民数量，导致低收入群体不得不冒着严寒通宵排队。
今年第三季度时，越南建设部称，建议各部委与地方在今年最后四个月共同推进关键任务，包括加快审批新住房与社会住房项目，以增加市场供应。越南国家银行在执行12万亿越南盾信贷项目的基础上，将继续推出面向35岁以下首次购房者的优惠贷款计划，提供合适的利率和贷款期限。地方正努力克服困难，确保到2030年完成“至少一百万套社会住房”计划，其中2025年底前预计完成10万套以上。
外国投资者需警惕风险
近年来，不少外国投资者对越南的房地产市场颇感兴趣。
据越南当地研究机构数据，越南房地产市场在法律框架改善、FDI（外国直接投资）增长、基础设施升级、投资环境友好等因素推动下，正处于增长前沿。2024年房地产吸引63亿美元的外国直接投资，占总投资比例的16.5%，同比增长35%，资金来源主要是新加坡、日本(专题)、韩国、美国及欧盟。越南在东南亚房地产M&A（收并购）交易量增长中位列第二。
研究机构“居外IQI”数据显示，2025年上半年，越南吸引外资48亿美元，同比增长2.4倍，其中新加坡投资额领先，上半年越南房地产M&A总额显着增长，新加坡、日本和韩国财团频频入场，租赁住宅和高端公寓成为资本追逐焦点。
一位长期从事海外房产投资研究的人士对记者表示，尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权，但却设置了两个苛刻的要求：一是不能拥有土地永久产权，土地使用权仅为50年（越南公民可拥有永久产权）；二是每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。
该人士还表示，从投资回报来看，越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角，其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。从越南本国居民角度来看，购房原因通常是自住和抗通胀，以越南本币计价；对外国投资者而言，主要目的是出租和投资，汇率波动可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同。
此外，业内人士认为，近年来越南大力提升基础设施、吸引外资投资，提升了房地产的吸引力，不过风险仍存，未来商业公寓项目以及社会住房项目均会大量入市，长期来看后续住房价格或将趋于稳定，此外还要考虑政策一致性及全球经济不确定性。
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有研究机构分析称，越南房地产市场呈现出严重的结构性错配，高价商业住宅占比过高，而工薪阶层可负担的社会住房供应严重短缺，社会住房供应量远低于符合申请条件的居民数量，导致低收入群体不得不冒着严寒通宵排队。
今年第三季度时，越南建设部称，建议各部委与地方在今年最后四个月共同推进关键任务，包括加快审批新住房与社会住房项目，以增加市场供应。越南国家银行在执行12万亿越南盾信贷项目的基础上，将继续推出面向35岁以下首次购房者的优惠贷款计划，提供合适的利率和贷款期限。地方正努力克服困难，确保到2030年完成“至少一百万套社会住房”计划，其中2025年底前预计完成10万套以上。
外国投资者需警惕风险
近年来，不少外国投资者对越南的房地产市场颇感兴趣。
据越南当地研究机构数据，越南房地产市场在法律框架改善、FDI（外国直接投资）增长、基础设施升级、投资环境友好等因素推动下，正处于增长前沿。2024年房地产吸引63亿美元的外国直接投资，占总投资比例的16.5%，同比增长35%，资金来源主要是新加坡、日本(专题)、韩国、美国及欧盟。越南在东南亚房地产M&A（收并购）交易量增长中位列第二。
研究机构“居外IQI”数据显示，2025年上半年，越南吸引外资48亿美元，同比增长2.4倍，其中新加坡投资额领先，上半年越南房地产M&A总额显着增长，新加坡、日本和韩国财团频频入场，租赁住宅和高端公寓成为资本追逐焦点。
一位长期从事海外房产投资研究的人士对记者表示，尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权，但却设置了两个苛刻的要求：一是不能拥有土地永久产权，土地使用权仅为50年（越南公民可拥有永久产权）；二是每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。
该人士还表示，从投资回报来看，越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角，其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。从越南本国居民角度来看，购房原因通常是自住和抗通胀，以越南本币计价；对外国投资者而言，主要目的是出租和投资，汇率波动可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同。
此外，业内人士认为，近年来越南大力提升基础设施、吸引外资投资，提升了房地产的吸引力，不过风险仍存，未来商业公寓项目以及社会住房项目均会大量入市，长期来看后续住房价格或将趋于稳定，此外还要考虑政策一致性及全球经济不确定性。
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