[香港] 200萬就能買到兩房壹廳,內地客湧入香港樓市
“高租金回報率是主要因素”
買家重返香港樓市的背後，壹方面是“撤辣”及壹系列政策組合拳使得香港購房稅負減弱，刺激需求釋放，另壹方面是美聯儲降息周期下，帶動香港房貸利率跟隨下行，居民購房負擔亦持續降低，同時租金收益率的穩定回升也使得資產配置方向再發生變化。
據華創證券的研報，由於美國降息預期、疊加港資IPO市場復蘇，香港金管局向市場注入了約1294億港元的流動性，導致2025年5—7月間，1個月的HIBOR（香港銀行同業拆息）驟降至0.7%左右，對應香港房貸利率降至2%左右。
“現在房貸利率3.25厘，租金回報率達到5%左右，很多深圳來的看房客甚至貸款買房賺差價。”油麻地壹位中介稱，高租金回報率是香港樓市回暖的主要因素。
2025年2月，港府發布的財政預算案再給樓市注入壹針強心劑，宣布將征收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。
這意味著，壹個總價400萬港元的物業，如果按曾經1.5%的印花稅計算，稅費約6萬港元，如今僅需繳納100港元。
此外，隨著租售比提升，也有壹些租客直接轉變為買家。
“有壹位在銀行工作的內地人，壹年前在我這兒租了壹套月租金3萬港元的房子。今年租期到了以後，就直接在同壹區域內買了壹套贰手房。”上述旺角中介人士說。
隨著房價趨向合理，房貸利率下行，以及租金的持續上漲，租和買的性價比發生翻轉。
中原地產統計顯示，143個租金指數成分屋苑中，有112個屋苑8月的租金回報率高於利息，專業術語稱為“供平過租”。
上述統計中，回報率達4厘或以上的屋苑有34個，較去年同期的18個大幅上升近九成。
在實際走訪中，部分物業的租金回報率甚至達到5%。不過這類物業以樓齡長、戶型小的居多。
戴德梁行發表的最新報告指出，香港住宅市場成交延續回暖的勢頭，隨著資金環境逐步寬松，加上住宅租金回報持續上揚，買家入市意欲提升。
美聯物業分析師岑頌謙指出，反映業主放盤態度的“美聯信心指數”持續攀升，本季度香港房價的漲幅或達到2%。
新房成交回暖
除了贰手房以外，新房市場在歷經了過去4年的調整後，也重現熱鬧景象。眾多新盤銷售火爆。
“香港樓市金融屬性再激活了。”東北證券研究員劉清海表示。
“香港樓市交易成本與貸款成本下降帶來的協同效應直接刺激了購房需求，同時租金收益率高於貸款利率激活了香港樓市的金融屬性，積極的房價預期帶來了香港樓市價值的重估促進了樓市的正向循環。”劉清海表示。
美聯地產報告指出，在新盤與贰手房之間，內地買家明顯傾向於選擇前者。在1065.4億港元的總成交金額中，壹手物業吸金611.9億港元，占比高達57.4%。這壹偏好反映出內地買家對新物業的青睞。
從區域分布來看，啟德區以123.7億港元的成交金額高居榜首，內地買家占該區個人買家壹手登記金額的68.5%。這個新興發展區憑借其完善的規劃和高品質的居住環境，成為內地買家的首選之壹。
此外，黃竹坑/深灣區以85.7億港元位列第贰，中西區、何文田/京士柏、北角分別以46.2億、38.3億和31億港元緊隨其後。
近期，啟德熱門新盤天璽?天2期首次開盤，首輪62伙短短3小時全部售罄，吸引了不少內地買家。
過去兩年，香港新盤的開盤價壹個低過壹個，以新界區最為明顯，不少項目首批開售單位尺價甚至低於壹萬元。如今，新界區已無低於壹萬元的項目。
自今年1月以來，全港新盤開價已全線回升至1萬元水平以上。其中最近推出的港島區新盤，每平方尺均價也重回2萬元以上。
據中原地產數據，在10月份，壹手成交突破1700宗，已連續第九個月企穩千宗以上，追平2019年3月至11月的最長紀錄。
樓市回暖，香港過去兩年的新房去化率偏低現象也大大改觀。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀認為，預計到今年第肆季末，2025年落成私樓可以售出超過六成的單位，2024年落成私樓則可售出約柒成半的單位。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
買家重返香港樓市的背後，壹方面是“撤辣”及壹系列政策組合拳使得香港購房稅負減弱，刺激需求釋放，另壹方面是美聯儲降息周期下，帶動香港房貸利率跟隨下行，居民購房負擔亦持續降低，同時租金收益率的穩定回升也使得資產配置方向再發生變化。
據華創證券的研報，由於美國降息預期、疊加港資IPO市場復蘇，香港金管局向市場注入了約1294億港元的流動性，導致2025年5—7月間，1個月的HIBOR（香港銀行同業拆息）驟降至0.7%左右，對應香港房貸利率降至2%左右。
“現在房貸利率3.25厘，租金回報率達到5%左右，很多深圳來的看房客甚至貸款買房賺差價。”油麻地壹位中介稱，高租金回報率是香港樓市回暖的主要因素。
2025年2月，港府發布的財政預算案再給樓市注入壹針強心劑，宣布將征收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。
這意味著，壹個總價400萬港元的物業，如果按曾經1.5%的印花稅計算，稅費約6萬港元，如今僅需繳納100港元。
此外，隨著租售比提升，也有壹些租客直接轉變為買家。
“有壹位在銀行工作的內地人，壹年前在我這兒租了壹套月租金3萬港元的房子。今年租期到了以後，就直接在同壹區域內買了壹套贰手房。”上述旺角中介人士說。
隨著房價趨向合理，房貸利率下行，以及租金的持續上漲，租和買的性價比發生翻轉。
中原地產統計顯示，143個租金指數成分屋苑中，有112個屋苑8月的租金回報率高於利息，專業術語稱為“供平過租”。
上述統計中，回報率達4厘或以上的屋苑有34個，較去年同期的18個大幅上升近九成。
在實際走訪中，部分物業的租金回報率甚至達到5%。不過這類物業以樓齡長、戶型小的居多。
戴德梁行發表的最新報告指出，香港住宅市場成交延續回暖的勢頭，隨著資金環境逐步寬松，加上住宅租金回報持續上揚，買家入市意欲提升。
美聯物業分析師岑頌謙指出，反映業主放盤態度的“美聯信心指數”持續攀升，本季度香港房價的漲幅或達到2%。
新房成交回暖
除了贰手房以外，新房市場在歷經了過去4年的調整後，也重現熱鬧景象。眾多新盤銷售火爆。
“香港樓市金融屬性再激活了。”東北證券研究員劉清海表示。
“香港樓市交易成本與貸款成本下降帶來的協同效應直接刺激了購房需求，同時租金收益率高於貸款利率激活了香港樓市的金融屬性，積極的房價預期帶來了香港樓市價值的重估促進了樓市的正向循環。”劉清海表示。
美聯地產報告指出，在新盤與贰手房之間，內地買家明顯傾向於選擇前者。在1065.4億港元的總成交金額中，壹手物業吸金611.9億港元，占比高達57.4%。這壹偏好反映出內地買家對新物業的青睞。
從區域分布來看，啟德區以123.7億港元的成交金額高居榜首，內地買家占該區個人買家壹手登記金額的68.5%。這個新興發展區憑借其完善的規劃和高品質的居住環境，成為內地買家的首選之壹。
此外，黃竹坑/深灣區以85.7億港元位列第贰，中西區、何文田/京士柏、北角分別以46.2億、38.3億和31億港元緊隨其後。
近期，啟德熱門新盤天璽?天2期首次開盤，首輪62伙短短3小時全部售罄，吸引了不少內地買家。
過去兩年，香港新盤的開盤價壹個低過壹個，以新界區最為明顯，不少項目首批開售單位尺價甚至低於壹萬元。如今，新界區已無低於壹萬元的項目。
自今年1月以來，全港新盤開價已全線回升至1萬元水平以上。其中最近推出的港島區新盤，每平方尺均價也重回2萬元以上。
據中原地產數據，在10月份，壹手成交突破1700宗，已連續第九個月企穩千宗以上，追平2019年3月至11月的最長紀錄。
樓市回暖，香港過去兩年的新房去化率偏低現象也大大改觀。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀認為，預計到今年第肆季末，2025年落成私樓可以售出超過六成的單位，2024年落成私樓則可售出約柒成半的單位。
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