[香港] 200万就能买到两房一厅,内地客涌入香港楼市
“高租金回报率是主要因素”
买家重返香港楼市的背后，一方面是“撤辣”及一系列政策组合拳使得香港购房税负减弱，刺激需求释放，另一方面是美联储降息周期下，带动香港房贷利率跟随下行，居民购房负担亦持续降低，同时租金收益率的稳定回升也使得资产配置方向再发生变化。
据华创证券的研报，由于美国降息预期、叠加港资IPO市场复苏，香港金管局向市场注入了约1294亿港元的流动性，导致2025年5—7月间，1个月的HIBOR（香港银行同业拆息）骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右。
“现在房贷利率3.25厘，租金回报率达到5%左右，很多深圳来的看房客甚至贷款买房赚差价。”油麻地一位中介称，高租金回报率是香港楼市回暖的主要因素。
2025年2月，港府发布的财政预算案再给楼市注入一针强心剂，宣布将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。
这意味着，一个总价400万港元的物业，如果按曾经1.5%的印花税计算，税费约6万港元，如今仅需缴纳100港元。
此外，随着租售比提升，也有一些租客直接转变为买家。
“有一位在银行工作的内地人，一年前在我这儿租了一套月租金3万港元的房子。今年租期到了以后，就直接在同一区域内买了一套二手房。”上述旺角中介人士说。
随着房价趋向合理，房贷利率下行，以及租金的持续上涨，租和买的性价比发生翻转。
中原地产统计显示，143个租金指数成分屋苑中，有112个屋苑8月的租金回报率高于利息，专业术语称为“供平过租”。
上述统计中，回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期的18个大幅上升近九成。
在实际走访中，部分物业的租金回报率甚至达到5%。不过这类物业以楼龄长、户型小的居多。
戴德梁行发表的最新报告指出，香港住宅市场成交延续回暖的势头，随着资金环境逐步宽松，加上住宅租金回报持续上扬，买家入市意欲提升。
美联物业分析师岑颂谦指出，反映业主放盘态度的“美联信心指数”持续攀升，本季度香港房价的涨幅或达到2%。
新房成交回暖
除了二手房以外，新房市场在历经了过去4年的调整后，也重现热闹景象。众多新盘销售火爆。
“香港楼市金融属性再激活了。”东北证券研究员刘清海表示。
“香港楼市交易成本与贷款成本下降带来的协同效应直接刺激了购房需求，同时租金收益率高于贷款利率激活了香港楼市的金融属性，积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估促进了楼市的正向循环。”刘清海表示。
美联地产报告指出，在新盘与二手房之间，内地买家明显倾向于选择前者。在1065.4亿港元的总成交金额中，一手物业吸金611.9亿港元，占比高达57.4%。这一偏好反映出内地买家对新物业的青睐。
从区域分布来看，启德区以123.7亿港元的成交金额高居榜首，内地买家占该区个人买家一手登记金额的68.5%。这个新兴发展区凭借其完善的规划和高品质的居住环境，成为内地买家的首选之一。
此外，黄竹坑/深湾区以85.7亿港元位列第二，中西区、何文田/京士柏、北角分别以46.2亿、38.3亿和31亿港元紧随其后。
近期，启德热门新盘天玺?天2期首次开盘，首轮62伙短短3小时全部售罄，吸引了不少内地买家。
过去两年，香港新盘的开盘价一个低过一个，以新界区最为明显，不少项目首批开售单位尺价甚至低于一万元。如今，新界区已无低于一万元的项目。
自今年1月以来，全港新盘开价已全线回升至1万元水平以上。其中最近推出的港岛区新盘，每平方尺均价也重回2万元以上。
据中原地产数据，在10月份，一手成交突破1700宗，已连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年3月至11月的最长纪录。
楼市回暖，香港过去两年的新房去化率偏低现象也大大改观。中原地产研究部高级联席董事杨明仪认为，预计到今年第四季末，2025年落成私楼可以售出超过六成的单位，2024年落成私楼则可售出约七成半的单位。
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好新闻没人评论怎么行，我来说几句
买家重返香港楼市的背后，一方面是“撤辣”及一系列政策组合拳使得香港购房税负减弱，刺激需求释放，另一方面是美联储降息周期下，带动香港房贷利率跟随下行，居民购房负担亦持续降低，同时租金收益率的稳定回升也使得资产配置方向再发生变化。
据华创证券的研报，由于美国降息预期、叠加港资IPO市场复苏，香港金管局向市场注入了约1294亿港元的流动性，导致2025年5—7月间，1个月的HIBOR（香港银行同业拆息）骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右。
“现在房贷利率3.25厘，租金回报率达到5%左右，很多深圳来的看房客甚至贷款买房赚差价。”油麻地一位中介称，高租金回报率是香港楼市回暖的主要因素。
2025年2月，港府发布的财政预算案再给楼市注入一针强心剂，宣布将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。
这意味着，一个总价400万港元的物业，如果按曾经1.5%的印花税计算，税费约6万港元，如今仅需缴纳100港元。
此外，随着租售比提升，也有一些租客直接转变为买家。
“有一位在银行工作的内地人，一年前在我这儿租了一套月租金3万港元的房子。今年租期到了以后，就直接在同一区域内买了一套二手房。”上述旺角中介人士说。
随着房价趋向合理，房贷利率下行，以及租金的持续上涨，租和买的性价比发生翻转。
中原地产统计显示，143个租金指数成分屋苑中，有112个屋苑8月的租金回报率高于利息，专业术语称为“供平过租”。
上述统计中，回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期的18个大幅上升近九成。
在实际走访中，部分物业的租金回报率甚至达到5%。不过这类物业以楼龄长、户型小的居多。
戴德梁行发表的最新报告指出，香港住宅市场成交延续回暖的势头，随着资金环境逐步宽松，加上住宅租金回报持续上扬，买家入市意欲提升。
美联物业分析师岑颂谦指出，反映业主放盘态度的“美联信心指数”持续攀升，本季度香港房价的涨幅或达到2%。
新房成交回暖
除了二手房以外，新房市场在历经了过去4年的调整后，也重现热闹景象。众多新盘销售火爆。
“香港楼市金融属性再激活了。”东北证券研究员刘清海表示。
“香港楼市交易成本与贷款成本下降带来的协同效应直接刺激了购房需求，同时租金收益率高于贷款利率激活了香港楼市的金融属性，积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估促进了楼市的正向循环。”刘清海表示。
美联地产报告指出，在新盘与二手房之间，内地买家明显倾向于选择前者。在1065.4亿港元的总成交金额中，一手物业吸金611.9亿港元，占比高达57.4%。这一偏好反映出内地买家对新物业的青睐。
从区域分布来看，启德区以123.7亿港元的成交金额高居榜首，内地买家占该区个人买家一手登记金额的68.5%。这个新兴发展区凭借其完善的规划和高品质的居住环境，成为内地买家的首选之一。
此外，黄竹坑/深湾区以85.7亿港元位列第二，中西区、何文田/京士柏、北角分别以46.2亿、38.3亿和31亿港元紧随其后。
近期，启德热门新盘天玺?天2期首次开盘，首轮62伙短短3小时全部售罄，吸引了不少内地买家。
过去两年，香港新盘的开盘价一个低过一个，以新界区最为明显，不少项目首批开售单位尺价甚至低于一万元。如今，新界区已无低于一万元的项目。
自今年1月以来，全港新盘开价已全线回升至1万元水平以上。其中最近推出的港岛区新盘，每平方尺均价也重回2万元以上。
据中原地产数据，在10月份，一手成交突破1700宗，已连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年3月至11月的最长纪录。
楼市回暖，香港过去两年的新房去化率偏低现象也大大改观。中原地产研究部高级联席董事杨明仪认为，预计到今年第四季末，2025年落成私楼可以售出超过六成的单位，2024年落成私楼则可售出约七成半的单位。
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