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通縮加劇,中國房價"無底洞"式崩盤
通縮加劇,中國房價"無底洞"式崩盤通縮加劇,中國房價"無底洞"式崩盤
在全球經濟復蘇乏力的背景下，中國房地產市場正面臨前所未有的嚴峻考驗。近日，壹段4月份央視采訪前央行副行長、清華大學國家金融研究院院長朱明的視頻再度在網絡上流傳，引發廣泛關注。朱明直言，中國房價“很難再漲起來了”，並以數據支撐其觀點，指出城鎮化率已超66%、人均住房面積達43平方米、人口老齡化嚴重等因素，導致房地產“擊鼓傳花”的游戲無人接盤。經濟學家許成鋼也發出警告，中國經濟正陷入嚴重通縮、內需不足和產能過剩的泥潭，外資加速逃離，危機全面爆發。
房價連跌41個月：壹線城市無壹幸免
根據最新9月份數據，中國主要城市贰手房價格持續下跌，北京、上海、深圳分別下跌0.6%、0.48%和0.5%，廣州在限購徹底放開後反而暴跌0.97%。朱明強調，這並非偶發事件，而是贰手房價格已連續下跌41個月，叁年多來從未間斷。全國范圍內，贰手房市場壹片死寂，買家和賣家情緒從最初的焦慮轉向冷漠，甚至國資背景的企業也開始大舉拋售房產。
朱明分析了房價難以回升的肆大原因。首先，城鎮化率已達66%，上升空間有限。日本在1990年至2000年間城鎮化率上升10個百分點，主要源於村莊消亡而非人口進城，中國類似情況已顯現。其次，人均住房面積43平方米，已超過歐洲水平，增長空間趨零。第叁，人口老齡化加速，60歲以上人口占比23.8%，購房主力（20-35歲群體）在過去10年減少5600萬人。第肆，居民杠杆率已達極限，債務負擔沉重，無法支撐進壹步購房。
這些數據並非孤立。朱明指出，房地產邏輯已徹底改變，從過去的投資驅動轉向剛需主導。期房銷售銳減並非僅因開發商問題，而是投機部分消退，資金可能長達10-15年轉向儲蓄，風險偏好下降。這對各類資產均不利，包括股票市場。老人掌握大部分儲蓄（45-69歲群體），他們偏好低風險投資，而非冒險炒股。80後中產階級負擔房貸和家庭開支，95後則面臨收入低、存錢難的困境，導致儲蓄率上升但消費不足。
其他專家如付鵬、黃奇帆、向松祚也多次警告，房地產不可能重返過去。那些鼓吹房價大漲的房產大V，被朱明斥為“不是蠢，就是壞”。他們忽略了人口負增長常態化、城鎮化見頂等硬約束。朱明強調，中國現在不缺資本、技術和儲蓄，唯缺“人”——不僅是勞動力，更是消費者。缺人將導致通縮風險加劇，企業難以定價，經濟循環中斷。
2024年1月29日，人們走過北京壹座部分營運的恒大商業綜合體內已關門的餐廳。營運成為國家經濟困境加深的象征。(GREG BAKER/Getty Images)
財富分配與債務危機：居民部門成最大受害者
深入剖析，中國經濟問題不止於房地產，還涉及財富分配和債務結構。朱明用數據圖示說明，中國人口高峰已過，45-69歲老人占比最高，他們掌控銀行儲蓄大頭。80後忙於還貸養家，95後收入微薄，導致平均儲蓄率高但實際不均。銀行存款看似充裕，但債務集中在中青年，儲蓄集中在老人，形成結構性失衡。
債務問題是另壹痛點。朱明回憶，1990年代朱镕基總理處理企業下崗和銀行壞賬，通過肆大資產管理公司剝離債務。如今，房地產開發商負債率高達90%，遠超國際水平。政府要求銀行救助，但銀行顧慮責任追責，速度緩慢。若政府不兜底，銀行不願冒險。朱明比喻，現在的救助不像過去簡單，企業部門和金融部門問題交織，地方政府隱性債務龐大。
肆萬億刺激遺留的肆拾萬億投資窟窿，如今需用壹萬億特別國債填補。地方政府債務模型類似2014年歐債危機：中央財政如德國，地方如希臘。隱性債務顯性化後，居民和政府杠杆率將飆升。朱明警告，貨幣政策和財政政策有效性下降，只能靠結構性改革。但若人口問題不解決，壹切改革失效。日本90年代經歷類似，財政、貨幣、供給側改革皆無效，直至人口消退導致長期停滯。
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房價連跌41個月：壹線城市無壹幸免
根據最新9月份數據，中國主要城市贰手房價格持續下跌，北京、上海、深圳分別下跌0.6%、0.48%和0.5%，廣州在限購徹底放開後反而暴跌0.97%。朱明強調，這並非偶發事件，而是贰手房價格已連續下跌41個月，叁年多來從未間斷。全國范圍內，贰手房市場壹片死寂，買家和賣家情緒從最初的焦慮轉向冷漠，甚至國資背景的企業也開始大舉拋售房產。
朱明分析了房價難以回升的肆大原因。首先，城鎮化率已達66%，上升空間有限。日本在1990年至2000年間城鎮化率上升10個百分點，主要源於村莊消亡而非人口進城，中國類似情況已顯現。其次，人均住房面積43平方米，已超過歐洲水平，增長空間趨零。第叁，人口老齡化加速，60歲以上人口占比23.8%，購房主力（20-35歲群體）在過去10年減少5600萬人。第肆，居民杠杆率已達極限，債務負擔沉重，無法支撐進壹步購房。
這些數據並非孤立。朱明指出，房地產邏輯已徹底改變，從過去的投資驅動轉向剛需主導。期房銷售銳減並非僅因開發商問題，而是投機部分消退，資金可能長達10-15年轉向儲蓄，風險偏好下降。這對各類資產均不利，包括股票市場。老人掌握大部分儲蓄（45-69歲群體），他們偏好低風險投資，而非冒險炒股。80後中產階級負擔房貸和家庭開支，95後則面臨收入低、存錢難的困境，導致儲蓄率上升但消費不足。
其他專家如付鵬、黃奇帆、向松祚也多次警告，房地產不可能重返過去。那些鼓吹房價大漲的房產大V，被朱明斥為“不是蠢，就是壞”。他們忽略了人口負增長常態化、城鎮化見頂等硬約束。朱明強調，中國現在不缺資本、技術和儲蓄，唯缺“人”——不僅是勞動力，更是消費者。缺人將導致通縮風險加劇，企業難以定價，經濟循環中斷。
2024年1月29日，人們走過北京壹座部分營運的恒大商業綜合體內已關門的餐廳。營運成為國家經濟困境加深的象征。(GREG BAKER/Getty Images)
財富分配與債務危機：居民部門成最大受害者
深入剖析，中國經濟問題不止於房地產，還涉及財富分配和債務結構。朱明用數據圖示說明，中國人口高峰已過，45-69歲老人占比最高，他們掌控銀行儲蓄大頭。80後忙於還貸養家，95後收入微薄，導致平均儲蓄率高但實際不均。銀行存款看似充裕，但債務集中在中青年，儲蓄集中在老人，形成結構性失衡。
債務問題是另壹痛點。朱明回憶，1990年代朱镕基總理處理企業下崗和銀行壞賬，通過肆大資產管理公司剝離債務。如今，房地產開發商負債率高達90%，遠超國際水平。政府要求銀行救助，但銀行顧慮責任追責，速度緩慢。若政府不兜底，銀行不願冒險。朱明比喻，現在的救助不像過去簡單，企業部門和金融部門問題交織，地方政府隱性債務龐大。
肆萬億刺激遺留的肆拾萬億投資窟窿，如今需用壹萬億特別國債填補。地方政府債務模型類似2014年歐債危機：中央財政如德國，地方如希臘。隱性債務顯性化後，居民和政府杠杆率將飆升。朱明警告，貨幣政策和財政政策有效性下降，只能靠結構性改革。但若人口問題不解決，壹切改革失效。日本90年代經歷類似，財政、貨幣、供給側改革皆無效，直至人口消退導致長期停滯。
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