[加州] 加州新住房法通過 你家會被高樓包圍嗎?
加州正在面臨著全美最嚴重的住房危機之壹。在此背景下，2025年9月12日，加州議會通過了壹項備受爭議的住房新法案——《充足且可負擔的公共交通鄰近住房法案》，目前只差州長簽字就能成為法律。
新法旨在推動在交通樞紐附近建造更多住房，緩解加州的住房危機。
支持者認為這有助於增加住房供應，但反對者認為，這會破壞社區環境，影響生活品質。
01
加州新法：交通樞紐周邊可建 6–9 層住宅
居民和市政府將難以阻止
9月12日，備受爭議的加州住房新法案——《充足且可負擔的公共交通鄰近住房法案》(SB 79)在州參議院以21票對8票通過。此前，該法案已在加州眾議院以41票對17票獲得通過。
《充足且可負擔的公共交通鄰近住房法案》(Abundant & Affordable Homes Near Transit Act)將於10月送交州長加文·紐森(Gavin Newsom)等待簽署。
法案完整鏈接：
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=202520260SB79&utm_source=chatgpt.com
這條野心勃勃的法案是由舊金山民主黨參議員Scott Wiener提出，他表示：加州的住房短缺問題需要立刻采取行動，加州需要在公交車站、火車站等交通要道附近建造更高、更密集的住房，最高可達9層。
並且這條法案將州政府的住房政策優先權凌駕於地方分區法之上。
換句話來說就是：在 SB 79 的法律框架下，政府可以強制放開分區限制，允許開發商在這些區域建造高層住宅，居民和市政府無法再通過分區法阻止開發。
?? 地方分區法
是城市和縣政府用來管理土地使用的法律，它規定了：
某塊土地上能不能蓋房子，能蓋幾層；
用途是什麼（住宅、商業、工業、農業等）；
容積率、停車位要求、綠化比例等等。
* 舉個例子：
在大多數加州城市，如果某片區被劃為 R-1（單戶住宅區），那就只能建獨棟小房子，壹般不允許蓋公寓樓或商場。
SB 79並非適用於整個加州，而是只覆蓋擁有至少 15個客運鐵路站點的縣。目前全州有8個縣符合條件，包括：洛杉磯、聖地亞哥、橙縣、Santa Clara、Alameda、薩克拉門托、舊金山和San Mateo。
來源：calmatters.org
壹位制圖師繪制了壹張簡易地圖，展示了根據SB79法案，有資格進行開發的地區。
大洛杉磯地區
舊金山灣區
來源：latimes.com
以下是 SB 79《充足且可負擔的公共交通鄰近住房法案》 的重點內容：
? 高層住房建設：
在交通樞紐附近(如公交車站和火車站)允許建設高層密集型住房；
某些交通樞紐旁可建至9層；
部分交通樞紐肆分之壹英裡范圍內可建7層；
部分交通樞紐半英裡范圍內可建6層；
單戶住宅區若位於交通站點半英裡范圍內，將受新分區規則影響。
? 建築高度限制分區：
第壹等級分區：允許建6至9層的建築；
適用於重軌線路，如洛杉磯地鐵B線和D線，覆蓋威爾希爾大道(Wilshire Blvd)、佛蒙特大道(Vermont Ave)和好萊塢大道(Hollywood Blvd)等交通樞紐，洛杉磯市中心(Downtown LA)和聖費爾南多谷(San Fernando Valley)等區域。
第贰等級分區：允許建5至8層的建築；
包括輕軌線路，如A線、C線、E線、K線及專用車道的公交線路，分布較廣，涵蓋E線的博覽大道(Exposition Blvd)、K線延伸至英格爾伍德(Inglewood)、A線從長灘(Long Beach)延伸到聖蓋博谷(San Gabriel Valley)等。
? 例外情況：
火災高風險區、海平面上升區、歷史保護區等，可能會有例外情況。
圖源：LAtimes.com
02
支持者和反對者的聲音
這是近年來加州為解決住房密度問題采取的最為大膽的州級行動之壹。支持者與反對者吵得異常激烈。
? 支持者認為，鑒於加州面臨的住房負擔危機，采取激進措施是迫在眉睫的。
“過去5年，住房負擔能力和無家可歸問題壹直是加州的優先關注點。最有效的解決方案是在現有社區內建設更多住房，尤其是在靠近州政府投資的主要公共交通樞紐，這些設施能幫助居民更便捷地通勤至工作、學校和其他基本服務，” Fullerton的眾議員Sharon Quirk-Silva(民主黨)在支持該法案時表示。
其他議員，包括奧克蘭的Buffy Wicks、Palmdale的Juan Carrillo、Folsom的Josh Hoover也表示支持。
“SB 79是我們近10年來的奮斗目標——在最繁忙的火車站附近建造新住房。這個法案有潛力為數拾萬套新建的多家庭住宅提供發展機會，” YIMBY行動加州主任萊奧拉·坦珠阿特科·羅斯表示。
來源：latimes.com
? 但批評者認為，這項全面強制性措施過於幹涉地方政府，剝奪了地方在推動合理增長方面的自主權。因為SB79明確規定了州法優於地方分區法，居民和市議會即便再反對，在法律框架下也攔不住。
洛杉磯議員John Lee警告，開發商可能集中在低收入社區建房，導致“士紳化”，原住民被迫遷出。
南加州和灣區也有許多社區抗議，認為新法會讓安靜的獨棟住宅區被高層建築包圍，影響生活品質。
幾周前，洛杉磯市議會以8票對5票通過了壹項反對SB 79法案的決議。
決議的共同提案人、市議員特雷西·帕克(Traci Park)和John Lee認為，SB 79是“來自薩克拉門托的強制性命令”，是“混亂”。他們呼吁將洛杉磯從上調分區計劃中排除，因洛杉磯已有壹個州批准的住房計劃。
圖中為支持者和反對者的呼吁。
圖源：Calstreetsblog.org
新的法案也許會帶來數拾萬套新住房，緩解租金、房價上漲的壓力，但基礎設施(如停車、供水、電網、學校容量)是否跟得上，對周邊居民會造成怎樣的影響，仍然未可知。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
新法旨在推動在交通樞紐附近建造更多住房，緩解加州的住房危機。
支持者認為這有助於增加住房供應，但反對者認為，這會破壞社區環境，影響生活品質。
01
加州新法：交通樞紐周邊可建 6–9 層住宅
居民和市政府將難以阻止
9月12日，備受爭議的加州住房新法案——《充足且可負擔的公共交通鄰近住房法案》(SB 79)在州參議院以21票對8票通過。此前，該法案已在加州眾議院以41票對17票獲得通過。
《充足且可負擔的公共交通鄰近住房法案》(Abundant & Affordable Homes Near Transit Act)將於10月送交州長加文·紐森(Gavin Newsom)等待簽署。
法案完整鏈接：
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=202520260SB79&utm_source=chatgpt.com
這條野心勃勃的法案是由舊金山民主黨參議員Scott Wiener提出，他表示：加州的住房短缺問題需要立刻采取行動，加州需要在公交車站、火車站等交通要道附近建造更高、更密集的住房，最高可達9層。
並且這條法案將州政府的住房政策優先權凌駕於地方分區法之上。
換句話來說就是：在 SB 79 的法律框架下，政府可以強制放開分區限制，允許開發商在這些區域建造高層住宅，居民和市政府無法再通過分區法阻止開發。
?? 地方分區法
是城市和縣政府用來管理土地使用的法律，它規定了：
某塊土地上能不能蓋房子，能蓋幾層；
用途是什麼（住宅、商業、工業、農業等）；
容積率、停車位要求、綠化比例等等。
* 舉個例子：
在大多數加州城市，如果某片區被劃為 R-1（單戶住宅區），那就只能建獨棟小房子，壹般不允許蓋公寓樓或商場。
SB 79並非適用於整個加州，而是只覆蓋擁有至少 15個客運鐵路站點的縣。目前全州有8個縣符合條件，包括：洛杉磯、聖地亞哥、橙縣、Santa Clara、Alameda、薩克拉門托、舊金山和San Mateo。
來源：calmatters.org
壹位制圖師繪制了壹張簡易地圖，展示了根據SB79法案，有資格進行開發的地區。
大洛杉磯地區
舊金山灣區
來源：latimes.com
以下是 SB 79《充足且可負擔的公共交通鄰近住房法案》 的重點內容：
? 高層住房建設：
在交通樞紐附近(如公交車站和火車站)允許建設高層密集型住房；
某些交通樞紐旁可建至9層；
部分交通樞紐肆分之壹英裡范圍內可建7層；
部分交通樞紐半英裡范圍內可建6層；
單戶住宅區若位於交通站點半英裡范圍內，將受新分區規則影響。
? 建築高度限制分區：
第壹等級分區：允許建6至9層的建築；
適用於重軌線路，如洛杉磯地鐵B線和D線，覆蓋威爾希爾大道(Wilshire Blvd)、佛蒙特大道(Vermont Ave)和好萊塢大道(Hollywood Blvd)等交通樞紐，洛杉磯市中心(Downtown LA)和聖費爾南多谷(San Fernando Valley)等區域。
第贰等級分區：允許建5至8層的建築；
包括輕軌線路，如A線、C線、E線、K線及專用車道的公交線路，分布較廣，涵蓋E線的博覽大道(Exposition Blvd)、K線延伸至英格爾伍德(Inglewood)、A線從長灘(Long Beach)延伸到聖蓋博谷(San Gabriel Valley)等。
? 例外情況：
火災高風險區、海平面上升區、歷史保護區等，可能會有例外情況。
圖源：LAtimes.com
02
支持者和反對者的聲音
這是近年來加州為解決住房密度問題采取的最為大膽的州級行動之壹。支持者與反對者吵得異常激烈。
? 支持者認為，鑒於加州面臨的住房負擔危機，采取激進措施是迫在眉睫的。
“過去5年，住房負擔能力和無家可歸問題壹直是加州的優先關注點。最有效的解決方案是在現有社區內建設更多住房，尤其是在靠近州政府投資的主要公共交通樞紐，這些設施能幫助居民更便捷地通勤至工作、學校和其他基本服務，” Fullerton的眾議員Sharon Quirk-Silva(民主黨)在支持該法案時表示。
其他議員，包括奧克蘭的Buffy Wicks、Palmdale的Juan Carrillo、Folsom的Josh Hoover也表示支持。
“SB 79是我們近10年來的奮斗目標——在最繁忙的火車站附近建造新住房。這個法案有潛力為數拾萬套新建的多家庭住宅提供發展機會，” YIMBY行動加州主任萊奧拉·坦珠阿特科·羅斯表示。
來源：latimes.com
? 但批評者認為，這項全面強制性措施過於幹涉地方政府，剝奪了地方在推動合理增長方面的自主權。因為SB79明確規定了州法優於地方分區法，居民和市議會即便再反對，在法律框架下也攔不住。
洛杉磯議員John Lee警告，開發商可能集中在低收入社區建房，導致“士紳化”，原住民被迫遷出。
南加州和灣區也有許多社區抗議，認為新法會讓安靜的獨棟住宅區被高層建築包圍，影響生活品質。
幾周前，洛杉磯市議會以8票對5票通過了壹項反對SB 79法案的決議。
決議的共同提案人、市議員特雷西·帕克(Traci Park)和John Lee認為，SB 79是“來自薩克拉門托的強制性命令”，是“混亂”。他們呼吁將洛杉磯從上調分區計劃中排除，因洛杉磯已有壹個州批准的住房計劃。
圖中為支持者和反對者的呼吁。
圖源：Calstreetsblog.org
新的法案也許會帶來數拾萬套新住房，緩解租金、房價上漲的壓力，但基礎設施(如停車、供水、電網、學校容量)是否跟得上，對周邊居民會造成怎樣的影響，仍然未可知。
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