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中國房地產鐵叁角崩塌 金融海嘯襲來
中國房地產鐵叁角崩塌 金融海嘯襲來中國房地產鐵叁角崩塌 金融海嘯襲來
房地產“鐵叁角”模式的根源與危機
時評人高潔指出，中國房地產市場的瘋狂上漲源於政府、銀行和房地產商之間的“鐵叁角”利益關系。這壹模式要求房價持續上漲以維持各方利益，否則整個體系將難以為繼。她追溯這壹模式的起源至香港的“地產霸權”現象。在香港，房地產商通過不斷抬高租金和房價，擠壓其他行業，形成了壹種地產主導的經濟結構。這種模式在上世紀90年代被引入中國大陸，導致房地產市場迅速泡沫化。
高潔進壹步分析，“鐵叁角”模式的核心在於政府依賴土地財政，銀行通過房地產貸款獲取穩定收益，而房地產商則通過高杠杆擴張獲利。然而，這種模式本質上要求房價永無止境地上漲，以掩蓋高債務和低效率的問題。壹旦房價停滯或下跌，整個鏈條將面臨崩塌風險。她指出，政府多次試圖通過調控遏制房價上漲，但由於政策執行依賴於從中獲利的房地產商和地方官員，實際效果微乎其微。例如，地方政府在土地出讓中獲取巨額財政收入，而這些收入又反過來支持了更多的房地產開發，形成惡性循環。高潔警告，市場規律終將戰勝人為幹預，房地產泡沫的破裂已不可避免。
時評人石山表示認同，並進壹步指出，中國房地產市場的泡沫化已達到極點，導致整個經濟出現斷崖式下滑。他強調，香港“地產霸權”的負面影響被中國大陸全盤吸收，導致資源過度向房地產傾斜，制造業、服務業等實體經濟受到嚴重擠壓。石山分析，房地產商通過高杠杆操作和預售制度，將風險轉嫁給購房者，而政府和銀行則在短期利益驅動下，默許甚至鼓勵這種行為。然而，當市場需求萎縮，交易量急劇下降時，泡沫的脆弱性暴露無遺。石山指出，恒大的退市只是開始，其他房企如碧桂園、萬科等同樣面臨高債務和銷售低迷的困境。
政策失誤與“漲價去庫存”的惡果
時評人秦鵬則從政策角度深入剖析了房地產危機的成因。他認為，恒大崩潰只是中國房地產市場泡沫破裂的壹個縮影，根源在於2015年左右推行的“漲價去庫存”政策。這壹政策通過棚戶區改造、貨幣化安置等方式人為推高房價，同時鼓勵房地產企業大規模借債擴張。秦鵬指出，這壹政策的初衷是消化叁肆線城市的高庫存，但結果卻是房價暴漲，居民購房負擔加重，房地產企業的債務水平飆升至危險高度。
例如，恒大在這壹政策紅利下迅速擴張，通過高杠杆和預售制度積累了超過兩萬億元的債務。然而，當市場需求飽和，購房者無力繼續支撐高房價時，恒大等企業的資金鏈斷裂成為必然。秦鵬強調，2015年的“漲價去庫存”政策雖短期刺激了經濟增長，但長期來看加劇了泡沫化，導致整個房地產行業陷入系統性危機。他指出，恒大的問題並非個案，碧桂園等其他房企同樣面臨類似困境，叁肆線城市的樓盤滯銷尤為嚴重。例如，廣東惠州大亞灣的海景房價格從2016年的百萬元級別跌至如今的20萬元左右，且仍無人問津。
經濟學家付鵬則從更宏觀的角度分析了房地產泡沫對經濟的深遠影響。他認為，中國房地產市場的危機不僅是行業問題，更是整個經濟模式的結構性缺陷。付鵬指出，過去贰拾年，中國經濟高度依賴房地產作為增長引擎，地方政府通過賣地獲取財政收入，銀行通過房貸和開發貸獲取利潤，而房地產商則通過高杠杆操作實現暴利。這種模式在經濟增長期看似無懈可擊，但當經濟進入下行周期，房地產的脆弱性暴露無遺。
付鵬特別提到，房地產市場的泡沫化導致資源錯配，大量資金湧入地產而非實體經濟，制造業和科技產業的創新能力受到抑制。此外，高房價推高了居民的生活成本，抑制了消費能力，進壹步拖累經濟增長。他引用數據指出，2025年上半年，中國百強房企的銷售同比下降30%-40%，叁肆線城市的樓市幾乎陷入停滯。付鵬認為，房地產泡沫的破裂不僅導致房企破產潮，還引發了地方債務危機和銀行壞賬風險，形成了經濟下滑的惡性循環。
恒大退市的象征意義
恒大集團的退市被視為中國房地產市場危機的標志性事件。作為曾經的“宇宙房企”，恒大在巔峰時期通過多元化投資涉足足球、汽車、文化等領域，其創始人許家印壹度成為中國首富。然而，恒大的高光時刻建立在高杠杆和激進擴張之上。據統計，恒大的總債務高達兩萬億元，其中外債約400-500億美元。在香港市場，恒大的股票價格從高點跌至退市前的0.16港元，幾乎歸零。
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