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TD銀行打臉卡尼:每年50萬套房根本不可能
TD銀行打臉卡尼:每年50萬套房根本不可能TD銀行打臉卡尼:每年50萬套房根本不可能
自由黨政府在競選中提出了壹項雄心勃勃的住房計劃，承諾每年新建約50萬套住房。然而，道明銀行(TD)今天發布的壹份報告指出，政府提出的政策恐怕難以實現這壹目標。
報告指出：“目前所審查的政策很可能遠遠無法填補加拿大每年平均21萬套住房完工量與聯邦政府未來拾年每年交付50萬套住房目標之間的差距。”
自由黨的住房計劃被宣傳為自贰戰以來最具雄心的全國住房政策，其中包括多項刺激住房建設的舉措，例如：
* 對首次購房者購買價格不超過100萬加元的新建住房免征商品服務稅(GST);
* 降低開發費用;
* 恢復1970年代的多單元住宅建築計劃(MURB)，為專門建造的出租房提供更多稅務激勵。
報告指出：“綜合來看，這些措施最多可能將住房開工量在基准情境上提高1.5萬至2萬套。不過，這壹影響更可能在中期體現出來。”
報告作者、TD經濟學家Rishi Sondhi指出，如果要讓住房可負擔性恢復到疫情前的水平，加拿大的年住房開工量目標應為40萬套，而不是50萬套。
他說：“疫情開始後，加拿大房價飆升，嚴重侵蝕了住房可負擔性。要回到疫情前的可負擔水平，大約需要40萬套的開工量。雖然這不是加拿大歷史上最佳的住房負擔環境，但相對合理，可能接近2000年代初的水平。”
然而，報告預測，在短期內，住房開工量實際上會下降：2026年預計為21.5萬套，而2024年則為24.5萬套。
多種經濟因素導致住房開工放緩，包括：人口增長放緩、多倫多公寓市場出現供應過剩、建築成本上升以及經濟不確定性。
報告還強調，建築行業勞動力供應短缺是實現住房開工目標的另壹大障礙。隨著大量工人逐步退休，這壹問題將在未來拾年加劇。
據聯邦政府估計，加拿大住宅建築行業目前雇傭了約60萬人。根據BuildForce Canada去年的壹份報告，為彌合住房缺口，建築行業的勞動力需擴大至約104萬人。
報告指出：“考慮到人力需求和退休因素，加拿大建築行業到2034年預計將短缺10.8萬人。以當前的生產效率水平，要在10年內實現每年40萬套住房完工，加拿大的住宅建築勞動力每年需增長16%。”
Sondhi 還指出，加拿大聯邦和省級政府推出的雄心勃勃的基礎設施建設項目將進壹步加劇勞動力緊張，住宅建設將不得不與基建項目爭奪同壹批工人。
此外，對於自由黨計劃中包括的減少官僚程序、加快審批流程以及全國推廣標准化住宅設計等措施，Sondhi 表示難以量化其帶來的住房開工增量：
> “即使這些尚未建模的措施生效，它們本身也難以填補住房缺口。”
不過，Sondhi 認為，自由黨政府住房計劃中的壹個政策措施或許可以發揮關鍵作用——承諾向加拿大模塊化住宅建造企業提供數拾億融資，由新設立的聯邦住房機構Build Canada Homes負責管理。
報告還提到其他國家的成功經驗，例如日本和瑞典，它們通過發展預制住宅建造大幅提升了住房供應。研究表明，模塊化建築可將施工時間縮短50%、成本降低20%。
Sondhi 表示： “如果政府真想實現目標，這部分必須扮演關鍵角色，因為其他措施本身不夠力。”
模塊化住宅企業主：“我們能提供的是速度”
在新不倫瑞克省伍德斯托克的 Ironwood 模塊化住宅工廠裡，工人們每周可以建造壹棟房屋。
業主 Mark Gaddas 指著壹棟已經施工叁天的房屋說，石膏板已經開始安裝，而在傳統的現場施工中，這通常要等到房屋具備防風雨結構後才能進行。這就是室內建造的壹個優勢。
> “這就是我們為什麼能逐漸提速的原因之壹。” 他說。
Ironwood 成立於 2018 年，目前距離搬入壹個面積是現有廠房拾倍的新工廠只剩幾個月時間。新廠房將能容納更多建築項目，並通過引入自動化提高效率。省政府和聯邦政府為此提供了總計250萬加元的可償還貸款。
Gaddas 表示：“我們現在專門建造定制的模塊化住宅。新工廠將使我們有能力進入多戶住宅市場，比如建造酒店、大學宿舍等。”他補充說，屆時“將同時有10到15棟房屋在建”。
模塊化住宅在加拿大住宅市場中仍占據極小比例，但加拿大總理馬克·卡尼已表示，預制和模塊化住宅代表著未來。聯邦政府已承諾將向預制住宅建造商提供250億加元融資，以實現全國住房建設速度翻倍的目標。
卡尼還承諾，將通過大宗訂購預制住宅單元來維持市場需求的穩定。
Gaddas 表示：“這不是解決住房危機的萬能鑰匙。但它是解決方案的壹部分。我們能提供的是速度。”
來自新不倫瑞克大學異地建設研究中心的創新與運營總監 Brandon Searle指出，異地建設已有百年歷史，往往在危機發生或期間會重新受到重視。
Searle 認為，預制和模塊化住宅是解決住房危機的壹個“重要拼圖”：
> “我會說它們是很大的壹塊。”
他解釋說，這種建造方式未必比傳統住宅便宜，但施工速度更快，用工更少，浪費也更少。由於施工前大部分決策已確定，因此成本更可控。
不過，Searle 也指出，該行業面臨規模化障礙，包括高昂的初期投資成本、不統壹的政策體系，以及企業所依賴的持續性需求尚不明確。
> “政府應發揮作用，創造可持續需求，同時激勵企業在創新和自動化方面加大投入。”
他還提到，獲得融資或保險也是壹大挑戰，目前研究中心正探索這壹領域，看聯邦政府能否在項目承保方面提供支持。
加拿大住宅建造協會(CHBA)首席執行官Kevin Lee指出，該協會成員中很少人選擇建造模塊化住宅，主要是因為傳統建房方式在現有勞動力條件下已經形成高效體系，大多數建造團隊是小型隊伍。
Lee 解釋道：“傳統體系的運作方式有點像工廠——只是房子不動，工人動，在每套房子中重復相同操作。”
這種方式更依賴人工，但管理成本更低。
他承認，工廠建造住宅在未來將發揮重要作用，其最大優勢仍是施工速度，但前提是政策體系必須配套改革。他強調：
> “在市政層面，從壹個城市到另壹個城市，你不能建造相同的房子，因為每個城市的附例、分區要求，以及對省級建築規范的解讀都不壹樣，甚至同壹個城市內部也可能差異巨大，這讓任何規模化操作都非常困難。”
Ironwood 的新工廠將引入更多自動化設備，例如自動鋸木機，甚至計劃安裝可壹鍵打釘或旋釘的機械臂。
Gaddas 表示，公司正在借鑒瑞典等歐洲國家的最佳實踐，在這些國家，模塊化住宅已徹底改變了住房建設產業。
> “他們的自動化水平遠超我們，”Gaddas 說，並補充道瑞典有壹家制造商甚至擁有“零人工生產線”。
> “機器人可以自動建造我們所說的這些房屋各個結構組件。”
加拿大按揭與住房公司(CMHC)首席經濟師Mathieu Laberge指出，這類住宅在加拿大仍屬小眾，但在瑞典，90%的房屋采用某種形式的異地建設技術。
他表示，這並非壹蹴而就。早在1960年代，瑞典政府就將其定位為未來技術，並出資支持建造項目，以創造基礎市場需求。
> “現在，他們已不再需要政府支持，因為這是壹個自給自足的產業。而加拿大正處在起步階段。”Laberge 說。
Laberge 和 Gaddas 都指出，公眾對模塊化住宅存在諸多誤解，例如誤以為模塊化就是千篇壹律，無法定制。
> “那是錯誤的，”Laberge 說，“這些房子美觀、質量高、保溫性好、適應加拿大氣候。所以我們需要糾正這些誤解。”
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報告指出：“目前所審查的政策很可能遠遠無法填補加拿大每年平均21萬套住房完工量與聯邦政府未來拾年每年交付50萬套住房目標之間的差距。”
自由黨的住房計劃被宣傳為自贰戰以來最具雄心的全國住房政策，其中包括多項刺激住房建設的舉措，例如：
* 對首次購房者購買價格不超過100萬加元的新建住房免征商品服務稅(GST);
* 降低開發費用;
* 恢復1970年代的多單元住宅建築計劃(MURB)，為專門建造的出租房提供更多稅務激勵。
報告指出：“綜合來看，這些措施最多可能將住房開工量在基准情境上提高1.5萬至2萬套。不過，這壹影響更可能在中期體現出來。”
報告作者、TD經濟學家Rishi Sondhi指出，如果要讓住房可負擔性恢復到疫情前的水平，加拿大的年住房開工量目標應為40萬套，而不是50萬套。
他說：“疫情開始後，加拿大房價飆升，嚴重侵蝕了住房可負擔性。要回到疫情前的可負擔水平，大約需要40萬套的開工量。雖然這不是加拿大歷史上最佳的住房負擔環境，但相對合理，可能接近2000年代初的水平。”
然而，報告預測，在短期內，住房開工量實際上會下降：2026年預計為21.5萬套，而2024年則為24.5萬套。
多種經濟因素導致住房開工放緩，包括：人口增長放緩、多倫多公寓市場出現供應過剩、建築成本上升以及經濟不確定性。
報告還強調，建築行業勞動力供應短缺是實現住房開工目標的另壹大障礙。隨著大量工人逐步退休，這壹問題將在未來拾年加劇。
據聯邦政府估計，加拿大住宅建築行業目前雇傭了約60萬人。根據BuildForce Canada去年的壹份報告，為彌合住房缺口，建築行業的勞動力需擴大至約104萬人。
報告指出：“考慮到人力需求和退休因素，加拿大建築行業到2034年預計將短缺10.8萬人。以當前的生產效率水平，要在10年內實現每年40萬套住房完工，加拿大的住宅建築勞動力每年需增長16%。”
Sondhi 還指出，加拿大聯邦和省級政府推出的雄心勃勃的基礎設施建設項目將進壹步加劇勞動力緊張，住宅建設將不得不與基建項目爭奪同壹批工人。
此外，對於自由黨計劃中包括的減少官僚程序、加快審批流程以及全國推廣標准化住宅設計等措施，Sondhi 表示難以量化其帶來的住房開工增量：
> “即使這些尚未建模的措施生效，它們本身也難以填補住房缺口。”
不過，Sondhi 認為，自由黨政府住房計劃中的壹個政策措施或許可以發揮關鍵作用——承諾向加拿大模塊化住宅建造企業提供數拾億融資，由新設立的聯邦住房機構Build Canada Homes負責管理。
報告還提到其他國家的成功經驗，例如日本和瑞典，它們通過發展預制住宅建造大幅提升了住房供應。研究表明，模塊化建築可將施工時間縮短50%、成本降低20%。
Sondhi 表示： “如果政府真想實現目標，這部分必須扮演關鍵角色，因為其他措施本身不夠力。”
模塊化住宅企業主：“我們能提供的是速度”
在新不倫瑞克省伍德斯托克的 Ironwood 模塊化住宅工廠裡，工人們每周可以建造壹棟房屋。
業主 Mark Gaddas 指著壹棟已經施工叁天的房屋說，石膏板已經開始安裝，而在傳統的現場施工中，這通常要等到房屋具備防風雨結構後才能進行。這就是室內建造的壹個優勢。
> “這就是我們為什麼能逐漸提速的原因之壹。” 他說。
Ironwood 成立於 2018 年，目前距離搬入壹個面積是現有廠房拾倍的新工廠只剩幾個月時間。新廠房將能容納更多建築項目，並通過引入自動化提高效率。省政府和聯邦政府為此提供了總計250萬加元的可償還貸款。
Gaddas 表示：“我們現在專門建造定制的模塊化住宅。新工廠將使我們有能力進入多戶住宅市場，比如建造酒店、大學宿舍等。”他補充說，屆時“將同時有10到15棟房屋在建”。
模塊化住宅在加拿大住宅市場中仍占據極小比例，但加拿大總理馬克·卡尼已表示，預制和模塊化住宅代表著未來。聯邦政府已承諾將向預制住宅建造商提供250億加元融資，以實現全國住房建設速度翻倍的目標。
卡尼還承諾，將通過大宗訂購預制住宅單元來維持市場需求的穩定。
Gaddas 表示：“這不是解決住房危機的萬能鑰匙。但它是解決方案的壹部分。我們能提供的是速度。”
來自新不倫瑞克大學異地建設研究中心的創新與運營總監 Brandon Searle指出，異地建設已有百年歷史，往往在危機發生或期間會重新受到重視。
Searle 認為，預制和模塊化住宅是解決住房危機的壹個“重要拼圖”：
> “我會說它們是很大的壹塊。”
他解釋說，這種建造方式未必比傳統住宅便宜，但施工速度更快，用工更少，浪費也更少。由於施工前大部分決策已確定，因此成本更可控。
不過，Searle 也指出，該行業面臨規模化障礙，包括高昂的初期投資成本、不統壹的政策體系，以及企業所依賴的持續性需求尚不明確。
> “政府應發揮作用，創造可持續需求，同時激勵企業在創新和自動化方面加大投入。”
他還提到，獲得融資或保險也是壹大挑戰，目前研究中心正探索這壹領域，看聯邦政府能否在項目承保方面提供支持。
加拿大住宅建造協會(CHBA)首席執行官Kevin Lee指出，該協會成員中很少人選擇建造模塊化住宅，主要是因為傳統建房方式在現有勞動力條件下已經形成高效體系，大多數建造團隊是小型隊伍。
Lee 解釋道：“傳統體系的運作方式有點像工廠——只是房子不動，工人動，在每套房子中重復相同操作。”
這種方式更依賴人工，但管理成本更低。
他承認，工廠建造住宅在未來將發揮重要作用，其最大優勢仍是施工速度，但前提是政策體系必須配套改革。他強調：
> “在市政層面，從壹個城市到另壹個城市，你不能建造相同的房子，因為每個城市的附例、分區要求，以及對省級建築規范的解讀都不壹樣，甚至同壹個城市內部也可能差異巨大，這讓任何規模化操作都非常困難。”
Ironwood 的新工廠將引入更多自動化設備，例如自動鋸木機，甚至計劃安裝可壹鍵打釘或旋釘的機械臂。
Gaddas 表示，公司正在借鑒瑞典等歐洲國家的最佳實踐，在這些國家，模塊化住宅已徹底改變了住房建設產業。
> “他們的自動化水平遠超我們，”Gaddas 說，並補充道瑞典有壹家制造商甚至擁有“零人工生產線”。
> “機器人可以自動建造我們所說的這些房屋各個結構組件。”
加拿大按揭與住房公司(CMHC)首席經濟師Mathieu Laberge指出，這類住宅在加拿大仍屬小眾，但在瑞典，90%的房屋采用某種形式的異地建設技術。
他表示，這並非壹蹴而就。早在1960年代，瑞典政府就將其定位為未來技術，並出資支持建造項目，以創造基礎市場需求。
> “現在，他們已不再需要政府支持，因為這是壹個自給自足的產業。而加拿大正處在起步階段。”Laberge 說。
Laberge 和 Gaddas 都指出，公眾對模塊化住宅存在諸多誤解，例如誤以為模塊化就是千篇壹律，無法定制。
> “那是錯誤的，”Laberge 說，“這些房子美觀、質量高、保溫性好、適應加拿大氣候。所以我們需要糾正這些誤解。”
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