[溫哥華新聞] 溫哥華華人買家狀告賣家欺詐,卻被判倒賠$260萬
據CTV News報道，BC省高等法院近日對壹起房地產交易糾紛作出判決——溫哥華的壹名華裔買家在解除條件後未能完成交易，應當賠償賣家因此遭受的$267萬元銷售差價損失。
本案中，買家本有很多機會全身而退，但都由於法律和風險意識淡漠錯過了，其經歷值得所有華人買家引以為鑒。
案件概述
本案中的原告為買家A女士。被告是Shing Yip投資公司（以下簡稱Shing Yip）和CBRE房地產經紀公司（以下簡稱CBRE）。
A女士是中國移民，和丈夫共同經營壹家ICBC認證的汽車維修公司。
Shing Yip是壹家BC省公司，其所有者位於中國香港。該公司的股東是壹對夫婦，實際管理人是他們的女兒M女士。
M家族在中國大陸、香港和加拿大擁有多處房產，其中Shing Yip名下唯壹的壹處房產位於溫哥華MacDonald街4126號，也就是本案交易的標的。
該物業包括土地和壹棟由ICBC承租的單層建築。ICBC是唯壹的租戶，壹直按時支付租金並持續續租。
從2005年開始，該物業的管理壹直由M女士委托的物業經理負責，包括收取租金、支付費用以及與 ICBC 打交道。M女士完全放權，只有在續租或者需要解決具體問題時才與物業經理溝通，而且從未與ICBC直接聯系。
2011年10月，ICBC對駕照中心進行翻修，其間發現該物業以前曾經是加油站。環境監測報告顯示下方的土壤和地下水中存在石油烴和金屬污染物。ICBC在2012年10月將檢測報告發送給中介，提出Shing Yip 可能有責任從該物業中清除受污染的地下水和土壤。
但2008年的續租協議明確規定：承租人接受該處所目前現有的環境狀況，且出租人對承租人就該處所相關的環境危害提出的任何索賠不承擔責任。這壹條款當時就是為了迎接 ICBC 對大樓的翻新而專門協商的。
因此中介本人沒有閱讀這份報告，也沒有將此事告知房東M女士。他在之後的庭審中始終堅持自己的立場，並且明確而堅定地否認故意對房東隱瞞事實。這個相當有決斷和擔當的決定對於審判結果有重要意義。
2017年末，某知名商業房地產服務公司的地產經紀與Shing Yip簽訂了獨家代理協議，將MacDonald街4126號掛牌出售。
該物業2018年1月開始掛牌，叫價$825萬。2018年2月17日，A女士通過自己的房地產經紀人兼好友報價$775萬元，經過協商，最終在2018年2月27日達成購房合同（“CPS”）。協商後的購買價格為$825萬元，解除條件日期為2018年3月15日，交割日期為2018年7月30日。
掛牌經紀特別要求在A女士在報價中加入“以現狀交付”（As-is）條款。因為他沒有關於該房產的任何信息。在銷售或租賃交易中當掛牌經紀人沒有關於房產的任何信息時，這是標准做法。該條款意在告知潛在買家（或租賃交易中的租戶），賣方沒有就房產狀況作出任何陳述，因此買家應自行進行盡職調查。
自合同接受之日起直至交割日，買方有權利在正常營業時間進入該物業，以進行其認為必要的檢查、檢驗、測試和調查，包括土壤測試。
買方應當在Shing Yip 接受報價後48小時內支付首筆定金$5萬元；在條件滿足或者被豁免後的48小時內，支付第贰筆定金$45萬元。
2018年2月17日，A女士支付了第壹筆定金。
2018年3月15日，A女士簽署了解除條件的文件。這意味著放棄了合同中允許她獲得和批准第壹階段和第贰階段環境報告、獲得和批准房產檢驗報告以及獲得融資的條件條款。而此時她尚未開始獲取第壹階段環境報告的流程，也沒有為購買該房產獲得融資。
2018年3月31日，A女士支付了第贰筆定金。
2018年5月29日至6月12日，檢測公司完成檢測並向A女士提交了第壹階段環境報告。7月4日，另壹家公司出具了第贰階段環境報告。兩份報告均顯示存在環境污染。
其間，買方兩次要求延長交割日期未果。最終A女士沒能在2018年7月30日完成購買。
2018年10月19日，A女士起訴Shing Yip，要求返還定金並賠償損失。Shing Yip反訴，要求強制履行購買合同。
2019年5月2日，A女士確認無意購買該房產，Shing Yip可以繼續重新掛牌出售。
該房產最終在2019年10月15日以$558萬元的價格成交，比當初A女士承諾的價格少了$267萬元。
爭議焦點
本案爭議的焦點是Shing Yip是否如A女士指控的，反復向買方經紀保證其沒有任何環境報告副本，從而構成欺詐性虛假陳述。
按照民事糾紛“誰主張誰舉證”的原則，A女士必須證明：
1、 Shing Yip 向她作出了事實陳述；
2、事實上，該陳述是虛假的；
3、Shing Yip 在作出該陳述時明知該陳述是虛假的，或在不知道該陳述是真是假的情況下罔顧後果地作出該虛假陳述；
4、Shing Yip 有意讓A女士根據該陳述作出行動；以及
5、A女士依賴該虛假陳述並因此遭受損害。
法官認為，A女士沒能證明上述任何壹點。
本案中唯壹知道有ICBC環境報告的人是M女士所委托的物業經理。但他堅稱從未向Shing Yip的任何人透露過ICBC提交的環境報告，也從未將此類報告轉發給 Shing Yip。這壹點在庭審過程中未受質疑。
掛牌經紀沒有詢問過環境報告，並給出了合理解釋：物業經理本人就是地產經紀，並且代管該物業多年，但最終卻沒有拿到掛牌銷售代理權，自己搶了物業經理的生意，應當低調行事。
法官還援引阿爾伯塔省的壹個判例，解釋即使作為壹個機構，其決策層某個人知情或者應當知情，但具體辦事人員確實不知情的情況下，不應當推定該機構確實掌握相關信息。
此外，不論業主還是掛牌經紀，不是法律規定必須披露的信息，可以不主動披露。
本案中A女士作為買方，有進行審慎調查的責任。但顯然她沒有做到。
法官表示，A女士並不是壹個缺乏經驗的首次購房者。相反，她是壹位經驗豐富的女商人，曾有過購買商業地產的經驗。本案中，她的幾個做法都對自己不利：
1、將Shing Yi“沒有環境報告”的陳述想當然理解為不存在環境污染問題，沒有在第壹時間積極進行環境監測。
2、在沒有進行環境測評的情況下解除條件。在BC省，環境測評是貸款獲得批准的必要條件。A女士自述她之前的壹樁房地產交易中在沒有環境報告的情況下拿到了貸款，這次她找的貸款經紀人也告訴她不需要環境報告。這可能是導致她不顧經紀人提醒，莽撞解除條件的原因之壹。
3、在沒有獲得貸款承諾的情況下解除條件，並且在第壹次申請貸款失敗後，沒有盡力尋找其他貸款機構。
最終，法官判定A女士應當對她同意的購買價格和最終售價之間的差價承當責任。此外，她還要支付自己起訴以及Shing Yip反訴的法庭費用。
關於這起案件，我們所知道的信息都來自法庭文件，細節不可考。但是其行為背後的邏輯可能在華人買家中普遍存在。例如對自己以往商業經驗的過分自信；對合同條款細節不關注；過於依賴熟人圈子；過於追求靈活變通導致對法律後果和風險的忽視。
A女士是否真的曾經在沒有環境報告的情況下拿到貸款我們不得而知。但即便如此，這種充滿僥幸的個例也絕不能被視為理所當然。依法依規行事，才是保證自身權益的正確方法。
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本案中，買家本有很多機會全身而退，但都由於法律和風險意識淡漠錯過了，其經歷值得所有華人買家引以為鑒。
案件概述
本案中的原告為買家A女士。被告是Shing Yip投資公司（以下簡稱Shing Yip）和CBRE房地產經紀公司（以下簡稱CBRE）。
A女士是中國移民，和丈夫共同經營壹家ICBC認證的汽車維修公司。
Shing Yip是壹家BC省公司，其所有者位於中國香港。該公司的股東是壹對夫婦，實際管理人是他們的女兒M女士。
M家族在中國大陸、香港和加拿大擁有多處房產，其中Shing Yip名下唯壹的壹處房產位於溫哥華MacDonald街4126號，也就是本案交易的標的。
該物業包括土地和壹棟由ICBC承租的單層建築。ICBC是唯壹的租戶，壹直按時支付租金並持續續租。
從2005年開始，該物業的管理壹直由M女士委托的物業經理負責，包括收取租金、支付費用以及與 ICBC 打交道。M女士完全放權，只有在續租或者需要解決具體問題時才與物業經理溝通，而且從未與ICBC直接聯系。
2011年10月，ICBC對駕照中心進行翻修，其間發現該物業以前曾經是加油站。環境監測報告顯示下方的土壤和地下水中存在石油烴和金屬污染物。ICBC在2012年10月將檢測報告發送給中介，提出Shing Yip 可能有責任從該物業中清除受污染的地下水和土壤。
但2008年的續租協議明確規定：承租人接受該處所目前現有的環境狀況，且出租人對承租人就該處所相關的環境危害提出的任何索賠不承擔責任。這壹條款當時就是為了迎接 ICBC 對大樓的翻新而專門協商的。
因此中介本人沒有閱讀這份報告，也沒有將此事告知房東M女士。他在之後的庭審中始終堅持自己的立場，並且明確而堅定地否認故意對房東隱瞞事實。這個相當有決斷和擔當的決定對於審判結果有重要意義。
2017年末，某知名商業房地產服務公司的地產經紀與Shing Yip簽訂了獨家代理協議，將MacDonald街4126號掛牌出售。
該物業2018年1月開始掛牌，叫價$825萬。2018年2月17日，A女士通過自己的房地產經紀人兼好友報價$775萬元，經過協商，最終在2018年2月27日達成購房合同（“CPS”）。協商後的購買價格為$825萬元，解除條件日期為2018年3月15日，交割日期為2018年7月30日。
掛牌經紀特別要求在A女士在報價中加入“以現狀交付”（As-is）條款。因為他沒有關於該房產的任何信息。在銷售或租賃交易中當掛牌經紀人沒有關於房產的任何信息時，這是標准做法。該條款意在告知潛在買家（或租賃交易中的租戶），賣方沒有就房產狀況作出任何陳述，因此買家應自行進行盡職調查。
自合同接受之日起直至交割日，買方有權利在正常營業時間進入該物業，以進行其認為必要的檢查、檢驗、測試和調查，包括土壤測試。
買方應當在Shing Yip 接受報價後48小時內支付首筆定金$5萬元；在條件滿足或者被豁免後的48小時內，支付第贰筆定金$45萬元。
2018年2月17日，A女士支付了第壹筆定金。
2018年3月15日，A女士簽署了解除條件的文件。這意味著放棄了合同中允許她獲得和批准第壹階段和第贰階段環境報告、獲得和批准房產檢驗報告以及獲得融資的條件條款。而此時她尚未開始獲取第壹階段環境報告的流程，也沒有為購買該房產獲得融資。
2018年3月31日，A女士支付了第贰筆定金。
2018年5月29日至6月12日，檢測公司完成檢測並向A女士提交了第壹階段環境報告。7月4日，另壹家公司出具了第贰階段環境報告。兩份報告均顯示存在環境污染。
其間，買方兩次要求延長交割日期未果。最終A女士沒能在2018年7月30日完成購買。
2018年10月19日，A女士起訴Shing Yip，要求返還定金並賠償損失。Shing Yip反訴，要求強制履行購買合同。
2019年5月2日，A女士確認無意購買該房產，Shing Yip可以繼續重新掛牌出售。
該房產最終在2019年10月15日以$558萬元的價格成交，比當初A女士承諾的價格少了$267萬元。
爭議焦點
本案爭議的焦點是Shing Yip是否如A女士指控的，反復向買方經紀保證其沒有任何環境報告副本，從而構成欺詐性虛假陳述。
按照民事糾紛“誰主張誰舉證”的原則，A女士必須證明：
1、 Shing Yip 向她作出了事實陳述；
2、事實上，該陳述是虛假的；
3、Shing Yip 在作出該陳述時明知該陳述是虛假的，或在不知道該陳述是真是假的情況下罔顧後果地作出該虛假陳述；
4、Shing Yip 有意讓A女士根據該陳述作出行動；以及
5、A女士依賴該虛假陳述並因此遭受損害。
法官認為，A女士沒能證明上述任何壹點。
本案中唯壹知道有ICBC環境報告的人是M女士所委托的物業經理。但他堅稱從未向Shing Yip的任何人透露過ICBC提交的環境報告，也從未將此類報告轉發給 Shing Yip。這壹點在庭審過程中未受質疑。
掛牌經紀沒有詢問過環境報告，並給出了合理解釋：物業經理本人就是地產經紀，並且代管該物業多年，但最終卻沒有拿到掛牌銷售代理權，自己搶了物業經理的生意，應當低調行事。
法官還援引阿爾伯塔省的壹個判例，解釋即使作為壹個機構，其決策層某個人知情或者應當知情，但具體辦事人員確實不知情的情況下，不應當推定該機構確實掌握相關信息。
此外，不論業主還是掛牌經紀，不是法律規定必須披露的信息，可以不主動披露。
本案中A女士作為買方，有進行審慎調查的責任。但顯然她沒有做到。
法官表示，A女士並不是壹個缺乏經驗的首次購房者。相反，她是壹位經驗豐富的女商人，曾有過購買商業地產的經驗。本案中，她的幾個做法都對自己不利：
1、將Shing Yi“沒有環境報告”的陳述想當然理解為不存在環境污染問題，沒有在第壹時間積極進行環境監測。
2、在沒有進行環境測評的情況下解除條件。在BC省，環境測評是貸款獲得批准的必要條件。A女士自述她之前的壹樁房地產交易中在沒有環境報告的情況下拿到了貸款，這次她找的貸款經紀人也告訴她不需要環境報告。這可能是導致她不顧經紀人提醒，莽撞解除條件的原因之壹。
3、在沒有獲得貸款承諾的情況下解除條件，並且在第壹次申請貸款失敗後，沒有盡力尋找其他貸款機構。
最終，法官判定A女士應當對她同意的購買價格和最終售價之間的差價承當責任。此外，她還要支付自己起訴以及Shing Yip反訴的法庭費用。
關於這起案件，我們所知道的信息都來自法庭文件，細節不可考。但是其行為背後的邏輯可能在華人買家中普遍存在。例如對自己以往商業經驗的過分自信；對合同條款細節不關注；過於依賴熟人圈子；過於追求靈活變通導致對法律後果和風險的忽視。
A女士是否真的曾經在沒有環境報告的情況下拿到貸款我們不得而知。但即便如此，這種充滿僥幸的個例也絕不能被視為理所當然。依法依規行事，才是保證自身權益的正確方法。
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