[房屋贷款] 加拿大最新按揭政策 让年轻人成"债奴"?
12月中旬，联邦政府已经开始执行新的按揭规则，这被称为几十年来最大胆的改革。
主要措施包括：
1. 提高按揭保险限额至150万加元
2. 扩大30年还款期的适用范围
3. 拥有抵押贷款保险的房主现在可以为他们的房屋再融资高达200万加元，用于建造额外的住宅单元或巷道住宅。
这些变化表面上是为了帮助消费者，特别是千禧一代和Z世代，通过降低首付和每月按揭账单的成本，实现拥有房产的梦想。
但它们也将导致年轻的房主积累更多的按揭债务，支付更多的利息，比前几代人负债的时间更长，同时让纳税人无端地面临更多房地产风险。
从12月15日起，受保险按揭的价格上限从100万提高到150万加元，使购房者能够以更少的首付购买更昂贵的房屋。
如果购房者的首付低于房屋总购买价格的20%，他们必须为按揭保险买单，按揭保险会在借款人违约时向贷款方赔偿。
政府还允许所有首次购房者和所有购买新建房屋的买家选择30年期的摊销期，这样他们可以通过延长5年的贷款偿还期，减轻每月的按揭还款压力。
但这些放宽的按揭规则意味着年轻人将背负更长时间的债务，并在还清房贷之前支付更多的利息。
“没有免费的午餐，”加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers在11月的加拿大经济俱乐部演讲中警告道。
“减少借款人按揭短期成本的措施，可能会增加他们的长期成本。”
她表示，将按揭贷款的摊销期从25年延长到30年，可能会减少每月的还款额，但却会导致在按揭贷款全额还清之前，支付更多的利息。
这对银行来说似乎是一个好交易，但对首次购房者来说则是一种欺诈。
图源：The Canadian Press
放宽受保险按揭贷款的规则也对纳税人不公平。
按揭保险由联邦政府提供担保。这意味着，受保险按揭贷款的价格上限提高，给纳税人带来了更多风险，毕竟纳税人是这些高贷款价值比按揭贷款的最终担保人。
Rogers估计，加拿大四分之一的按揭贷款在发放时即受保险。因此，大约5900亿加元的未偿还按揭债务是由联邦政府担保的。
早在2012年，受保险按揭贷款的最高购买价格设定为低于100万加元，以限制纳税人对住房市场风险的暴露。
政府的新政策也可能加剧这个国家的住房可负担性危机。
由于利率下降，预计房价本已会上涨。放宽按揭规则将进一步刺激需求，推高那些经济状况紧张的借款人的购房需求，从而进一步推高房价。
修改受保险按揭贷款的规则也无法解决住房供应不足的问题，而这是影响房价的关键因素之一。
“提高住房可负担性需要在供需之间找到更好的平衡，而实现这一平衡需要时间。与此同时，过度依赖那些降低融资短期成本的措施，可能对家庭的财务健康、按揭市场和经济产生长期影响。”
如果高额的按揭付款是购房的障碍，那么政府也应当鼓励加拿大人更多地储蓄，而不是增加更多与住房相关的债务。
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主要措施包括：
1. 提高按揭保险限额至150万加元
2. 扩大30年还款期的适用范围
3. 拥有抵押贷款保险的房主现在可以为他们的房屋再融资高达200万加元，用于建造额外的住宅单元或巷道住宅。
这些变化表面上是为了帮助消费者，特别是千禧一代和Z世代，通过降低首付和每月按揭账单的成本，实现拥有房产的梦想。
但它们也将导致年轻的房主积累更多的按揭债务，支付更多的利息，比前几代人负债的时间更长，同时让纳税人无端地面临更多房地产风险。
从12月15日起，受保险按揭的价格上限从100万提高到150万加元，使购房者能够以更少的首付购买更昂贵的房屋。
如果购房者的首付低于房屋总购买价格的20%，他们必须为按揭保险买单，按揭保险会在借款人违约时向贷款方赔偿。
政府还允许所有首次购房者和所有购买新建房屋的买家选择30年期的摊销期，这样他们可以通过延长5年的贷款偿还期，减轻每月的按揭还款压力。
但这些放宽的按揭规则意味着年轻人将背负更长时间的债务，并在还清房贷之前支付更多的利息。
“没有免费的午餐，”加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers在11月的加拿大经济俱乐部演讲中警告道。
“减少借款人按揭短期成本的措施，可能会增加他们的长期成本。”
她表示，将按揭贷款的摊销期从25年延长到30年，可能会减少每月的还款额，但却会导致在按揭贷款全额还清之前，支付更多的利息。
这对银行来说似乎是一个好交易，但对首次购房者来说则是一种欺诈。
图源：The Canadian Press
放宽受保险按揭贷款的规则也对纳税人不公平。
按揭保险由联邦政府提供担保。这意味着，受保险按揭贷款的价格上限提高，给纳税人带来了更多风险，毕竟纳税人是这些高贷款价值比按揭贷款的最终担保人。
Rogers估计，加拿大四分之一的按揭贷款在发放时即受保险。因此，大约5900亿加元的未偿还按揭债务是由联邦政府担保的。
早在2012年，受保险按揭贷款的最高购买价格设定为低于100万加元，以限制纳税人对住房市场风险的暴露。
政府的新政策也可能加剧这个国家的住房可负担性危机。
由于利率下降，预计房价本已会上涨。放宽按揭规则将进一步刺激需求，推高那些经济状况紧张的借款人的购房需求，从而进一步推高房价。
修改受保险按揭贷款的规则也无法解决住房供应不足的问题，而这是影响房价的关键因素之一。
“提高住房可负担性需要在供需之间找到更好的平衡，而实现这一平衡需要时间。与此同时，过度依赖那些降低融资短期成本的措施，可能对家庭的财务健康、按揭市场和经济产生长期影响。”
如果高额的按揭付款是购房的障碍，那么政府也应当鼓励加拿大人更多地储蓄，而不是增加更多与住房相关的债务。
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