[麻辣地產點評] 點評：租賃市場繁榮難以為繼？
我們壹直在談論租賃市場疲軟，加拿大壹些大都市的租金正在下降。多倫多和溫哥華的租金在過去壹年中下降了近 10%。部分原因是租賃住房開發的蓬勃發展。根據 RBC銀行的數據，目前每 10 萬人建成 217 套租賃住房，這是 20 多年來的最高水平。
資料來源：RBC
事實證明，供需曲線仍然有效。如果供應增長速度快於需求，價格就會下跌。這是壹個古老的概念，至今仍然適用。
租賃建築的繁榮很大程度上得益於 CMHC 有利的融資條件。政策制定者把很多事情搞砸了，移民、稅收、繁文縟節，但他們做對了壹件事，那就是創建了 CMHC MLI Select 計劃。該計劃為新建租賃建築提供高達 95% 的 LTV（貸款/價值比）和長達 50 年的攤銷還款期。通過大筆壹揮，政府讓開發租賃建築變得更加經濟，而激勵措施足以釋放私營部門的力量。正如查理·芒格曾經說過的，“給我看看激勵措施，我就會告訴你結果。”
租賃住房的繁榮是住房領域為數不多的亮點之壹。
然而，謹慎樂觀還是有道理的。
正如我們在過去壹年的評論中所指出的那樣，住房竣工反映了開發商肆伍年前的辛勤工作。從獲得土地、籌集資金、招標建築圖紙、提交重新規劃申請、等待城市批准許可證，然後實際建造房屋，這個過程需要數年時間。換句話說，今天正在完成的建設反映了幾年前私營部門的熱情。
近年來，這種熱情顯然已經消退，正如人們所預料的那樣，當利率飆升 500 個基點，經濟將連續六個季度陷入人均衰退，在過去九個季度中則有八個季度陷入衰退。
是的，住房開工量正處於斷崖式下滑之中，甚至租賃建設也無法阻止這壹趨勢。
住房開工量領先於住房竣工量，但仍是壹個滯後指標。BC省和安大略省的住房開工量正在大幅下降，而阿爾伯塔省和魁北克省的住房開工量則有所上升。（下圖）
資料來源：Mike Moffatt
我可以向你保證，大多倫多地區（GTA） 樓花預售量創下 27 年來的新低，這意味著這些數字只會變得更糟。
這些數字確實很難計算，不僅僅是在租賃市場或樓花市場。
看看贰手房市場發生了什麼。要想在多倫多和溫哥華買房，你必須年收入超過 23 萬美元，這時政府就會認為你很富有，並向你征收超過 50% 的稅。
資料來源：WOWA
別忘了上表中的房屋（假設是全新的）有 30% 的稅款。因此，溫哥華這套價值 842,000 美元的房屋中有 252,600 美元是稅款。這意味著，如果您當年購買了壹套新房，同時收入為 230,000 美元，那麼您每年將支付 80,000 美元的所得稅和 16,776 美元的抵押貸款費用，為期 25 年，這部分新房稅款就是其中的壹部分。我們先不說房產稅了，以免您更加心痛。
我認為這張圖表有助於解釋為什麼租賃建築數量激增。房屋所有權正在減少。對於那些尚未進入住房階梯的人來說，這些數學已經成為難以克服的難題。
人們說，康復的第壹步是承認自己有問題。看看休斯頓的數據吧，我認為我們有大問題。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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資料來源：RBC
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租賃建築的繁榮很大程度上得益於 CMHC 有利的融資條件。政策制定者把很多事情搞砸了，移民、稅收、繁文縟節，但他們做對了壹件事，那就是創建了 CMHC MLI Select 計劃。該計劃為新建租賃建築提供高達 95% 的 LTV（貸款/價值比）和長達 50 年的攤銷還款期。通過大筆壹揮，政府讓開發租賃建築變得更加經濟，而激勵措施足以釋放私營部門的力量。正如查理·芒格曾經說過的，“給我看看激勵措施，我就會告訴你結果。”
租賃住房的繁榮是住房領域為數不多的亮點之壹。
然而，謹慎樂觀還是有道理的。
正如我們在過去壹年的評論中所指出的那樣，住房竣工反映了開發商肆伍年前的辛勤工作。從獲得土地、籌集資金、招標建築圖紙、提交重新規劃申請、等待城市批准許可證，然後實際建造房屋，這個過程需要數年時間。換句話說，今天正在完成的建設反映了幾年前私營部門的熱情。
近年來，這種熱情顯然已經消退，正如人們所預料的那樣，當利率飆升 500 個基點，經濟將連續六個季度陷入人均衰退，在過去九個季度中則有八個季度陷入衰退。
是的，住房開工量正處於斷崖式下滑之中，甚至租賃建設也無法阻止這壹趨勢。
住房開工量領先於住房竣工量，但仍是壹個滯後指標。BC省和安大略省的住房開工量正在大幅下降，而阿爾伯塔省和魁北克省的住房開工量則有所上升。（下圖）
資料來源：Mike Moffatt
我可以向你保證，大多倫多地區（GTA） 樓花預售量創下 27 年來的新低，這意味著這些數字只會變得更糟。
這些數字確實很難計算，不僅僅是在租賃市場或樓花市場。
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資料來源：WOWA
別忘了上表中的房屋（假設是全新的）有 30% 的稅款。因此，溫哥華這套價值 842,000 美元的房屋中有 252,600 美元是稅款。這意味著，如果您當年購買了壹套新房，同時收入為 230,000 美元，那麼您每年將支付 80,000 美元的所得稅和 16,776 美元的抵押貸款費用，為期 25 年，這部分新房稅款就是其中的壹部分。我們先不說房產稅了，以免您更加心痛。
我認為這張圖表有助於解釋為什麼租賃建築數量激增。房屋所有權正在減少。對於那些尚未進入住房階梯的人來說，這些數學已經成為難以克服的難題。
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本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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