[房屋贷款] 2025续期抵押贷款85%面临更高利率
（加西网综合）加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC)在其2024 年秋季住宅抵押贷款行业报告中发现，“续约风险依然存在”，因为 2025 年待续约的 120 万笔抵押贷款中的大部分将面临比其签约开始时更高的利率。
2025 年需要续签抵押贷款的人群中，有一定比例的人可能会面临比上一期贷款利率高出 1% 至 2.25% 的情况。
该报告于周一发布，是对加拿大住宅抵押贷款行业的两年一次的经济分析，旨在深入了解抵押贷款行业的演变情况及其趋势。以下是报告重点：
据 CMHC 称，这 120 万笔抵押贷款中有 85% 是在加拿大银行 (BoC) 利率低于 1% 时签订的。目前利率为 3.75，但专家预测12 月 11 日将再次下调 50 个基点。不过，预计利率最早也要到 2025 年 7 月才能达到 2%，而且短期内可能不会达到 1%。
因此，2025 年需要续签抵押贷款的一定比例的贷款人可能会面临比贷款期限开始时高出 1% 至 2.25% 的利率。
住房融资的风险和脆弱性
由于利率维持高位，CMHC 还报告称，2024 年抵押贷款拖欠率将继续从 2022 年 0.14% 的“历史低位”上升。第二季度，抵押贷款拖欠率达到 0.19%，低于疫情前的水平（2019 年为 0.28%），远低于 1990 年以来的平均水平，但预计到 2025 年还会继续上升，其他信贷产品的拖欠率和预期信贷损失准备金也表明了这一点。
信用卡和汽车贷款拖欠率（通常是抵押贷款拖欠的领先指标）也有所上升，表明未来可能面临挑战。
家庭债务仍然是加拿大经济的脆弱点。抵押贷款债务的增长速度快于通货膨胀。大量抵押贷款将在 2025 年和 2026 年到期，许多借款人面临的利率将高于贷款开始时的利率，这可能会加剧财务压力。
2024 年初，另类贷款机构的放贷量有所增加，恢复了去年的增长势头。然而，与 2023 年相比，它们的风险状况有所上升，这表明在管理风险增加的同时保持市场份额可能面临挑战。
债务增长和经济因素
随着抵押贷款拖欠率的增加，整体抵押贷款债务也在增加。根据 CMHC 的数据，2024 年 7 月，抵押贷款债务总额达到 2.2 万亿元，“加剧了家庭债务高企的脆弱性”。报告警告称，这代表着同比增长 3.5%，仍低于近期平均水平，尽管较低的利率可能会加速增长。
报告解释道：“抵押贷款债务增长放缓的原因是，由于借贷成本高企和房价上涨，许多潜在买家在今年大部分时间都保持观望态度。其他因素包括短期内抵押贷款利率下降的预期以及 2024 年全国许多地区的房价波动相对温和。”
借贷成本高和贷款期限变化
高借贷成本和抵押贷款利率下降的预期是影响借款人行为的关键因素。越来越多的借款人选择较短的抵押贷款期限，尤其是 3 至 5 年以下的固定利率抵押贷款。2024 年 7 月，这些贷款占特许银行新发放抵押贷款总额的一半以上。
高利率和预期降息的另一个影响是抵押贷款期限缩短。报告称：“由于借款人预计未来几年利率会下降，因此锁定整个五年期限的动力较小。”
相反，借款人选择期限从三年到不到五年的固定期限抵押贷款利率。报告发现，在特许银行 2024 年 7 月新发放的所有抵押贷款中，有 437 亿元，超过一半（243 亿元）属于这一缩短期限范围。相比之下，五年期固定利率抵押贷款仅占 2024 年 7 月新发放抵押贷款的 12%。
CMHC 发现，由于预期加拿大央行将进一步降息（从而提高了浮动利率的溢价），7 月份新发放的浮动利率抵押贷款占比从今年早些时候的 20% 下降至 9%。
市场稳定和监管变化
六大银行占据主导地位，持有加拿大近四分之三的未偿还抵押贷款。最近的监管变化，包括取消抵押贷款转换压力测试和提高可保险财产的上限，可能会导致 2025 年的市场份额发生变化。
REF: https://www.cmhc-schl.gc.ca/blog/2024/insights-from-cmhc-...
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2025 年需要续签抵押贷款的人群中，有一定比例的人可能会面临比上一期贷款利率高出 1% 至 2.25% 的情况。
该报告于周一发布，是对加拿大住宅抵押贷款行业的两年一次的经济分析，旨在深入了解抵押贷款行业的演变情况及其趋势。以下是报告重点：
- 抵押贷款拖欠率有所上升，在 2024 年第二季度达到 0.19%。尽管这标志着从历史低点有所上升，但仍低于大流行前的水平，也低于 1990 年以来的平均水平。
- 借款人偏好明显转向期限为 3 至 5 年的固定利率抵押贷款，7 月份此类抵押贷款占比超过一半。这一趋势受利率下降预期推动。
- 截至 2024 年 7 月，整体抵押贷款债务已增至 2.2 万亿元，同比增长 3.5%。高借贷成本和房价上涨导致销售额减少，并导致债务增长放缓。
据 CMHC 称，这 120 万笔抵押贷款中有 85% 是在加拿大银行 (BoC) 利率低于 1% 时签订的。目前利率为 3.75，但专家预测12 月 11 日将再次下调 50 个基点。不过，预计利率最早也要到 2025 年 7 月才能达到 2%，而且短期内可能不会达到 1%。
因此，2025 年需要续签抵押贷款的一定比例的贷款人可能会面临比贷款期限开始时高出 1% 至 2.25% 的利率。
住房融资的风险和脆弱性
由于利率维持高位，CMHC 还报告称，2024 年抵押贷款拖欠率将继续从 2022 年 0.14% 的“历史低位”上升。第二季度，抵押贷款拖欠率达到 0.19%，低于疫情前的水平（2019 年为 0.28%），远低于 1990 年以来的平均水平，但预计到 2025 年还会继续上升，其他信贷产品的拖欠率和预期信贷损失准备金也表明了这一点。
信用卡和汽车贷款拖欠率（通常是抵押贷款拖欠的领先指标）也有所上升，表明未来可能面临挑战。
家庭债务仍然是加拿大经济的脆弱点。抵押贷款债务的增长速度快于通货膨胀。大量抵押贷款将在 2025 年和 2026 年到期，许多借款人面临的利率将高于贷款开始时的利率，这可能会加剧财务压力。
2024 年初，另类贷款机构的放贷量有所增加，恢复了去年的增长势头。然而，与 2023 年相比，它们的风险状况有所上升，这表明在管理风险增加的同时保持市场份额可能面临挑战。
债务增长和经济因素
随着抵押贷款拖欠率的增加，整体抵押贷款债务也在增加。根据 CMHC 的数据，2024 年 7 月，抵押贷款债务总额达到 2.2 万亿元，“加剧了家庭债务高企的脆弱性”。报告警告称，这代表着同比增长 3.5%，仍低于近期平均水平，尽管较低的利率可能会加速增长。
报告解释道：“抵押贷款债务增长放缓的原因是，由于借贷成本高企和房价上涨，许多潜在买家在今年大部分时间都保持观望态度。其他因素包括短期内抵押贷款利率下降的预期以及 2024 年全国许多地区的房价波动相对温和。”
借贷成本高和贷款期限变化
高借贷成本和抵押贷款利率下降的预期是影响借款人行为的关键因素。越来越多的借款人选择较短的抵押贷款期限，尤其是 3 至 5 年以下的固定利率抵押贷款。2024 年 7 月，这些贷款占特许银行新发放抵押贷款总额的一半以上。
高利率和预期降息的另一个影响是抵押贷款期限缩短。报告称：“由于借款人预计未来几年利率会下降，因此锁定整个五年期限的动力较小。”
相反，借款人选择期限从三年到不到五年的固定期限抵押贷款利率。报告发现，在特许银行 2024 年 7 月新发放的所有抵押贷款中，有 437 亿元，超过一半（243 亿元）属于这一缩短期限范围。相比之下，五年期固定利率抵押贷款仅占 2024 年 7 月新发放抵押贷款的 12%。
CMHC 发现，由于预期加拿大央行将进一步降息（从而提高了浮动利率的溢价），7 月份新发放的浮动利率抵押贷款占比从今年早些时候的 20% 下降至 9%。
市场稳定和监管变化
六大银行占据主导地位，持有加拿大近四分之三的未偿还抵押贷款。最近的监管变化，包括取消抵押贷款转换压力测试和提高可保险财产的上限，可能会导致 2025 年的市场份额发生变化。
REF: https://www.cmhc-schl.gc.ca/blog/2024/insights-from-cmhc-...
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