[房屋出租] 加國移民夫婦要退休 啥時賣出租屋？
(加西網編譯)如果你有出租房屋，想知道什麼時候出售最有利退休嗎？
以下來是《環球郵報》報道64 歲的科林和 62 歲的傑基正在考慮幾年後退休，想知道什麼時候應該出售他們的出租房產最有幫助他們退休？
科林 (Colin) 的年薪為 25 萬元，傑基 (Jackie) 的年薪為 75,000 元，兩人都從事金融服務業。除了多倫多的家庭住宅外，他們還有壹處有利可圖的出租房產。兩者都沒有固定福利養老金。兩人有兩個自給自足的成年子女。
傑基在壹封電子郵件中寫道:“退休後我們應該如何管理未來每月的開支？”“關於清算各種投資，最好的選擇是什麼？” “還有必要賣掉第贰套房產嗎？或者，出售主要住宅以便不涉及資本收益並居住在第贰處房產中是壹個不錯的選擇嗎？”
他們還想知道何時開始領取加拿大養老金計劃和老年保障福利。他們的目標包括“放慢腳步，實現生活的更好平衡”以及盡可能多地旅行。他們的退休支出目標是每年 132,000 元，包括抵押貸款。“
《環球郵報》請來多倫多 HighView Financial Group 的首席財務規劃師 卡爾弗特（Ian Calvert） 來了解兩人的情況。
專家怎麼說
卡爾弗特說，科林和傑基正處於工作的最後幾年，他們需要幫助弄清楚如何產生穩定的現金流和管理稅收。
兩人的淨資產約為 445 萬元，其中 240 萬元為房地產。對於他們的可投資資產，他們有 80 萬元的非注冊儲蓄，分配給個股、主動管理的共同基金和 175,000 元的擔保投資證書。除了非注冊投資組合外，他們還有 325,000 元的免稅儲蓄賬戶、500,000 元的 RRSP 以及科林與雇主的團體儲蓄計劃中的 250,000 元。
科林計劃於 2027 年 1 月退休，傑基則計劃於當年年底退休。
從2028年開始，所有就業收入來源都將消失。規劃者表示，為了支付 84,500 元的退休生活方式支出，加上抵押貸款和所得稅，他們需要啟動退休收入的“全部叁大支柱”：政府福利、科林的雇主儲蓄計劃和個人儲蓄。
他們應該確保 CPP 和 OAS 都在 2028 年啟動。“加拿大政府福利提供了合理的收入基礎水平，”；然而，自 2011 年起才在加拿大居住的兩人收到的金額將遠遠低於最高付款額。規劃者指：“CPP 退休福利是根據計劃繳款年限計算的，而 OAS 則是根據在加拿大居住的年限計算的。”他們的 CPP 合計預計為每年 18,000 元，約為未來年度最高限額的 46%，OAS 合計為 7,500 元，約為最高年度限額的 43%。
規劃師卡爾弗特說，根據他們當時的情況，他們可以考慮將政府福利推遲到 70 歲，以領取更多的福利金。
卡爾弗特說，接下來應該利用他們的退休儲蓄計劃和科林的團體儲蓄計劃。"由於沒有其他工作收入，也沒有固定福利養老金，從退休第壹年開始，他們的應稅收入將大幅減少。因此，盡早從退休儲蓄計劃中提取資金是合理的。“這將是應稅收入，因此找到壹個最佳的提取水平將是他們整體計劃的壹個重要組成部分。
這位規劃師說，他們擁有健康水平的非注冊資產，這些資產將以利息和股息的形式產生應稅投資收入。他們還有應稅租金收入。“他說："在起草 RRSP/注冊退休收入基金（RRIF）提取計劃時，他們需要將這些應稅收入考慮在內。“他們應該計劃從這些賬戶中總共提取 45,000 元--從 傑基 的 RRSP 中提取 15,000 元，從科林 的 RRSP 中提取 10,000 元，從科林的團體儲蓄計劃中提取 15,000 元，進行壹個適當的細分。“
他們退休收入計劃的最後兩部分是每年 53,000 元的租金總收入，這樣他們每年就需要從非注冊儲蓄中拿出 40,000 元。這樣，他們每年的總收入將達到 163,500 元，可以支付 55,000 元的房貸、24,000 元的稅款和 84,500 元的生活費。
規劃師說，在分割養老金收入後，他們每人的應納稅收入應為 77,000 元。卡爾弗特說："這是管理稅級以及保護他們的海外養老金的理想位置，因為當你的年收入超過 90,997 美時，海外養老金就會被扣回。”
每年，他們應繼續將 14,000 加元（即每人 7,000 加元）從非注冊儲蓄轉入 TFSA，以享受免稅投資收益。
規劃師說，壹旦他們的抵押貸款還清，他們每年的現金流將大幅增加。
什麼時候出售出租的房屋？
對於科林和傑基正在尋找出租房產的退出策略。規劃師說："他們的這棟房產價值可觀，因此有 45 萬元的可觀未實現資本收益。前 25 萬元的含稅稅率為 50%，即 12.5 萬元。剩余的 20 萬元將按 67%的新含稅稅率征稅，即 133,333 元。資本收益總額為 258,333 元。“
他們應避免在工作期間出售該房產。規劃師說："將壹次性資本收益疊加在他們的工作收入之上，會將他們報告的大量收入推入最高稅級。“任何超過 246752 元的應稅收入，邊際稅率都將達到 53.53%。”
他說，至少從稅收角度來看，更好的辦法是在 2028 年出售房產，直到第贰年才開始從 RRSP 或政府福利中提取任何收入。規劃師說："這不會減少資本收益，因為這將是壹次性的巨額收益。“在那壹年限制其他收入來源將緩和應支付總額的幅度，並通過再推遲壹年來提高他們的 CPP 和 OAS"。
科林表示有興趣搬進他們的出租房，並出售他們的主要住所：“這是壹個有趣的策略，因為它會帶來壹些變化和好處。首先，出售他們的主要居所將是免稅的，並將為他們注入壹筆可觀的收入。“
他說："首先，出售主要住所可以免稅，並為他們的退休儲蓄注入大量稅後資本。其次，這將把出租房產變為他們的主要住所，推遲資本收益，並從他們的現金流計劃中去除租金收入。將來出售房產時，科林和傑基在計算最終資本收益時，將申報他們擁有房產的年限、作為出租房產的年限以及作為主要住所的年限。”
客戶情況
當事人 科林 64 歲，傑姬基 62 歲。
問題：他們應該如何動用儲蓄和投資來產生每月的現金流？他們應該何時領取政府福利？他們如何才能將稅收降到最低？
計劃： 首先動用注冊儲蓄，將養老金收入和租金收入分開計算。推遲出售出租房產，直到退休之後。可能賣掉家庭住房，搬到出租房。
回報： 有序、節稅地提取他們的儲蓄和投資。
月淨收入：19,600 元（包括淨租金收入）。
資產： 現金 $40,000；GIC $173,000；他的非注冊 GIC $170,000；她的非注冊 GIC $160,000；共同基金 $300,000；他的共同基金 $150,000；她的共同基金 $170,000；他的 TFSA $175,000；她的 TFSA $150,000i；他的 RRSP $300,000；她的 RRSP $200,000；他的團體儲蓄計劃 $215,000；住宅 $1,400,000；出租物業 $900,000。總計：450 萬元。
每月支出： 住宅抵押貸款 2300 元；房產稅 700 元；水、污水處理、垃圾處理 125 元；住宅保險 150 元；電費 130 元；取暖費 110 元；花園維護 350 元；車輛保險 440 元；燃料、油費 330 美元；維護、停車費 150 元；日用品 1000 元；服裝 200 元；慈善機構 100 元；度假、旅行 1250 元；餐飲、娛樂 750 元；個人護理 100 元；俱樂部會員 25 元；醫療保健 875 元；人壽保險 250 元；電話、電視、網絡 245 元。總計：9580 元。不包括每月 1500 元的按揭付款和租房的其他開支。盈余存入非注冊儲蓄。
負債： 住宅抵押貸款 39 萬元，利率 1.7%；出租物業抵押貸款 33 萬元，利率 1.6%。總計：72 萬元。
為保護個人隱私，部分細節可能會有所更改。
REF:
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-financ...
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以下來是《環球郵報》報道64 歲的科林和 62 歲的傑基正在考慮幾年後退休，想知道什麼時候應該出售他們的出租房產最有幫助他們退休？
科林 (Colin) 的年薪為 25 萬元，傑基 (Jackie) 的年薪為 75,000 元，兩人都從事金融服務業。除了多倫多的家庭住宅外，他們還有壹處有利可圖的出租房產。兩者都沒有固定福利養老金。兩人有兩個自給自足的成年子女。
傑基在壹封電子郵件中寫道:“退休後我們應該如何管理未來每月的開支？”“關於清算各種投資，最好的選擇是什麼？” “還有必要賣掉第贰套房產嗎？或者，出售主要住宅以便不涉及資本收益並居住在第贰處房產中是壹個不錯的選擇嗎？”
他們還想知道何時開始領取加拿大養老金計劃和老年保障福利。他們的目標包括“放慢腳步，實現生活的更好平衡”以及盡可能多地旅行。他們的退休支出目標是每年 132,000 元，包括抵押貸款。“
《環球郵報》請來多倫多 HighView Financial Group 的首席財務規劃師 卡爾弗特（Ian Calvert） 來了解兩人的情況。
專家怎麼說
卡爾弗特說，科林和傑基正處於工作的最後幾年，他們需要幫助弄清楚如何產生穩定的現金流和管理稅收。
兩人的淨資產約為 445 萬元，其中 240 萬元為房地產。對於他們的可投資資產，他們有 80 萬元的非注冊儲蓄，分配給個股、主動管理的共同基金和 175,000 元的擔保投資證書。除了非注冊投資組合外，他們還有 325,000 元的免稅儲蓄賬戶、500,000 元的 RRSP 以及科林與雇主的團體儲蓄計劃中的 250,000 元。
科林計劃於 2027 年 1 月退休，傑基則計劃於當年年底退休。
從2028年開始，所有就業收入來源都將消失。規劃者表示，為了支付 84,500 元的退休生活方式支出，加上抵押貸款和所得稅，他們需要啟動退休收入的“全部叁大支柱”：政府福利、科林的雇主儲蓄計劃和個人儲蓄。
他們應該確保 CPP 和 OAS 都在 2028 年啟動。“加拿大政府福利提供了合理的收入基礎水平，”；然而，自 2011 年起才在加拿大居住的兩人收到的金額將遠遠低於最高付款額。規劃者指：“CPP 退休福利是根據計劃繳款年限計算的，而 OAS 則是根據在加拿大居住的年限計算的。”他們的 CPP 合計預計為每年 18,000 元，約為未來年度最高限額的 46%，OAS 合計為 7,500 元，約為最高年度限額的 43%。
規劃師卡爾弗特說，根據他們當時的情況，他們可以考慮將政府福利推遲到 70 歲，以領取更多的福利金。
卡爾弗特說，接下來應該利用他們的退休儲蓄計劃和科林的團體儲蓄計劃。"由於沒有其他工作收入，也沒有固定福利養老金，從退休第壹年開始，他們的應稅收入將大幅減少。因此，盡早從退休儲蓄計劃中提取資金是合理的。“這將是應稅收入，因此找到壹個最佳的提取水平將是他們整體計劃的壹個重要組成部分。
這位規劃師說，他們擁有健康水平的非注冊資產，這些資產將以利息和股息的形式產生應稅投資收入。他們還有應稅租金收入。“他說："在起草 RRSP/注冊退休收入基金（RRIF）提取計劃時，他們需要將這些應稅收入考慮在內。“他們應該計劃從這些賬戶中總共提取 45,000 元--從 傑基 的 RRSP 中提取 15,000 元，從科林 的 RRSP 中提取 10,000 元，從科林的團體儲蓄計劃中提取 15,000 元，進行壹個適當的細分。“
他們退休收入計劃的最後兩部分是每年 53,000 元的租金總收入，這樣他們每年就需要從非注冊儲蓄中拿出 40,000 元。這樣，他們每年的總收入將達到 163,500 元，可以支付 55,000 元的房貸、24,000 元的稅款和 84,500 元的生活費。
規劃師說，在分割養老金收入後，他們每人的應納稅收入應為 77,000 元。卡爾弗特說："這是管理稅級以及保護他們的海外養老金的理想位置，因為當你的年收入超過 90,997 美時，海外養老金就會被扣回。”
每年，他們應繼續將 14,000 加元（即每人 7,000 加元）從非注冊儲蓄轉入 TFSA，以享受免稅投資收益。
規劃師說，壹旦他們的抵押貸款還清，他們每年的現金流將大幅增加。
什麼時候出售出租的房屋？
對於科林和傑基正在尋找出租房產的退出策略。規劃師說："他們的這棟房產價值可觀，因此有 45 萬元的可觀未實現資本收益。前 25 萬元的含稅稅率為 50%，即 12.5 萬元。剩余的 20 萬元將按 67%的新含稅稅率征稅，即 133,333 元。資本收益總額為 258,333 元。“
他們應避免在工作期間出售該房產。規劃師說："將壹次性資本收益疊加在他們的工作收入之上，會將他們報告的大量收入推入最高稅級。“任何超過 246752 元的應稅收入，邊際稅率都將達到 53.53%。”
他說，至少從稅收角度來看，更好的辦法是在 2028 年出售房產，直到第贰年才開始從 RRSP 或政府福利中提取任何收入。規劃師說："這不會減少資本收益，因為這將是壹次性的巨額收益。“在那壹年限制其他收入來源將緩和應支付總額的幅度，並通過再推遲壹年來提高他們的 CPP 和 OAS"。
科林表示有興趣搬進他們的出租房，並出售他們的主要住所：“這是壹個有趣的策略，因為它會帶來壹些變化和好處。首先，出售他們的主要居所將是免稅的，並將為他們注入壹筆可觀的收入。“
他說："首先，出售主要住所可以免稅，並為他們的退休儲蓄注入大量稅後資本。其次，這將把出租房產變為他們的主要住所，推遲資本收益，並從他們的現金流計劃中去除租金收入。將來出售房產時，科林和傑基在計算最終資本收益時，將申報他們擁有房產的年限、作為出租房產的年限以及作為主要住所的年限。”
客戶情況
當事人 科林 64 歲，傑姬基 62 歲。
問題：他們應該如何動用儲蓄和投資來產生每月的現金流？他們應該何時領取政府福利？他們如何才能將稅收降到最低？
計劃： 首先動用注冊儲蓄，將養老金收入和租金收入分開計算。推遲出售出租房產，直到退休之後。可能賣掉家庭住房，搬到出租房。
回報： 有序、節稅地提取他們的儲蓄和投資。
月淨收入：19,600 元（包括淨租金收入）。
資產： 現金 $40,000；GIC $173,000；他的非注冊 GIC $170,000；她的非注冊 GIC $160,000；共同基金 $300,000；他的共同基金 $150,000；她的共同基金 $170,000；他的 TFSA $175,000；她的 TFSA $150,000i；他的 RRSP $300,000；她的 RRSP $200,000；他的團體儲蓄計劃 $215,000；住宅 $1,400,000；出租物業 $900,000。總計：450 萬元。
每月支出： 住宅抵押貸款 2300 元；房產稅 700 元；水、污水處理、垃圾處理 125 元；住宅保險 150 元；電費 130 元；取暖費 110 元；花園維護 350 元；車輛保險 440 元；燃料、油費 330 美元；維護、停車費 150 元；日用品 1000 元；服裝 200 元；慈善機構 100 元；度假、旅行 1250 元；餐飲、娛樂 750 元；個人護理 100 元；俱樂部會員 25 元；醫療保健 875 元；人壽保險 250 元；電話、電視、網絡 245 元。總計：9580 元。不包括每月 1500 元的按揭付款和租房的其他開支。盈余存入非注冊儲蓄。
負債： 住宅抵押貸款 39 萬元，利率 1.7%；出租物業抵押貸款 33 萬元，利率 1.6%。總計：72 萬元。
為保護個人隱私，部分細節可能會有所更改。
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