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開工率降至10年最低 BC面臨大挑戰
開工率降至10年最低 BC面臨大挑戰開工率降至10年最低 BC面臨大挑戰
（加西網綜合）由於激烈的省級選舉暴露出選民的嚴重分歧，新房建設步伐停滯不前，BC 省住房開工率已降至 10 年來最低水平。這表明BC省下壹屆政府面臨著重大挑戰和選擇。
盡管BC省新民主黨前政府做出了承諾和保證，但專家表示住房供應量並未增加。
利率、通貨膨脹、土地成本、開發成本費用、建築成本、人口增長、銀行融資和市政許可挑戰等諸多因素，共同造成了特別具有挑戰性的環境。
BC省商業委員會 (BCBC) 首席經濟學家肯·皮科克 (Ken Peacock) 表示：“令我印象深刻的是，盡管人們都在討論開工建設新房，但我們目前的目標是在 2024 年開工建設的房屋數量與 2019 年相同。”
“在政府大談建造更多住房和新租賃產品的背景下，令人震驚的是，我們開工的住房數量與伍年前相同。”
BC 省住房開工率落後於其他省份
根據 Peacock 的分析，BC省的人均住房開工量處於至少拾年來的最低水平，這還不包括 2020 年本省深陷 COVID-19 疫情的痛苦時期。
截至 9 月，預計 2024 年每 1,000 人將開建 7.5 套住房，而 2017 年BC省新民主黨上台時每 1,000 人將開建近 8.5 套住房。
加拿大抵押貸款和住房公司 (CMHC) 將新屋開工定義為開始建造住宅單元的建築物。CMHC 會調查人口超過 10,000 人的中心，根據季節性模式調整數據，然後進行年度化。
與疫情前的 2019 年相比，BC省的人均住房開工量實際上下降了 1.1%。即使從總體（即非人均）住房開工量來看，與 2019 年相比，BC省 2024 年的住房開工量也有望有所減少。
相比之下，阿爾伯塔省的人均住房開工量與 2019 年相比增長了 3.4%。縱觀這壹時期的加拿大其他地區，與BC省的下降相比，人均住房開工量也略有上升。
制約 BC 住房增長的各種因素
BC省陷入困境，原因包括高昂的土地成本以及市政和地區政府征收的開發成本費 (DCC)。大溫哥華地區的 DCC 用於資助液體廢物和水基礎設施，占新公寓成本的肆分之壹。
由於建築成本、勞動力成本高昂以及利率上升，新建住宅開發項目的風險狀況導致壹些項目在經濟上不可行，從而被推遲或放棄。
Townline Homes Inc. 首席執行官裡克·伊裡奇 (Rick Ilich) 表示：“當項目被取消，建造的房屋數量減少時，價格就會保持穩定，不會下降。”
BC省住房開工的另壹個因素是《房地產開發營銷法》，該法為開發商提供了有限的預售窗口。伊裡奇表示，由於針對 Airbnb 運營商和非居民業主的立法，預售的受眾已經減少。
“根據經驗，如果在壹個項目上有 1 億元的貸款，銀行就會希望看到接近 1 億元的預售（以解鎖無條件融資），這通常相當於房屋數量的 65％，”他說。
“在過去幾年的市場條件下，這種情況發生的可能性為零。消費者擔心價值，毫無疑問，就業和收入沒有跟上建築成本的快速增長。情緒低落。預售活動非常緩慢。通過預售中心的人數少得令人震驚，所以所有這些都等同於該行業放緩建設速度，而不是啟動更多項目。”
解決方案可能包括免稅期、延期和轉存期
Townline 的伊裡奇表示，如果省政府與新房業主溝通，告訴他們，‘我們會給你們提供房產稅減免，並且我們會游說聯邦政府給予你們商品及服務稅（GST）延期，只要你們承諾伍年租賃計劃。’那麼，省政府將更好地為公眾服務。
他說：“這樣就可以立即將數千把鑰匙交到租戶手中。”
另壹項改革可能類似於“1031 延期”。該法案以美國國內稅收法典第 1031 條命名，在邊境以南很常見。如果收益迅速重新投資於類似房產，則可以推遲繳納資本利得稅。
“吸引投資資本進入租賃行業非常具有挑戰性，但如果我們能夠建造壹棟租賃大樓並以盈利的方式出售，並且能夠將賺到的錢在壹定時間內重新投資到額外的租賃中，這將激勵行業更多地參與和活躍於租賃市場。”
房地產稅技術和軟件公司 Ryan, ULC 的合伙人保羅·沙利文 (Paul Sullivan) 表示，BC省應該效仿基洛納。在那裡，房地產稅減免有助於創造新的租賃項目，提高空置率並降低租金。
“基洛納走上了激勵租賃公寓樓發展的路，”他說。“他們為建造新租賃樓提供了長達 10 年的房產稅減免。這種方法導致新租賃住房項目大幅增加。”
他指出，基洛納的空置率從 2017 年的 0.2% 上升至 2023 年的 1.3%，並預測空置率可能很快超過 3%。與此同時，租金目前同比下降了約 4%。
專家稱，非市場住房也需要提振
BC省非營利性住房協會 (BC Non-Profit Housing Association) 首席執行官 Jill Atkey 表示，在非市場方面，低收入家庭迫切需要經濟實惠的出租房，該協會是壹個為非營利性住房供應商提供研究和宣傳的行業組織。
她表示，未來拾年，需要為年收入低於 5 萬元的家庭建造 12.5 萬套新出租房，並指出，全省 40% 的租房家庭總收入低於這壹數額。她表示，這將需要省政府每年投資約 25 億美元。
該協會工作的另壹個支柱是保護現有的經濟適用房。“我們……呼吁擴大租賃保護基金，並希望在未來 10 年內每年保護另外 2,000 套住房，”她說，並補充說需要額外投資以確保非營利部門的資產保持良好狀態。
她說：“租房家庭的平均年收入不到 63,000 元，而市場和私營部門不會、也無法建造適合這些收入水平的新出租房屋。”
“我們看到的是，非市場領域需要持續投資，以確保我們建造的房屋能夠讓需要負擔能力援助的人負擔得起。大多數租房者的住房需求都無法通過市場得到滿足。”
在激烈的競選活動中，BC省保守黨重點關注市場化解決方案、放松管制、稅收抵免和退稅。
與此同時，新民主黨宣傳壹系列新舉措，包括投機和空置稅、市政當局的住房目標、短期租賃規則、歷史性分區變化和即將出台的房屋翻新稅。
為了解決選舉中的首要問題，選民們得到了兩種截然不同的解決住房供應和負擔能力的計劃：自由放任的做法或中央計劃的做法。
經濟學家皮科克表示，挑戰雖然巨大，但並非不可能。要取得成功，需要各級政府的協調，以及創新思維，以扭轉近年來住房行業“低迷的表現”。BC 省還有很多工作要做。
REF: https://www.biv.com/news/real-estate/sluggish-housing-sta...
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盡管BC省新民主黨前政府做出了承諾和保證，但專家表示住房供應量並未增加。
利率、通貨膨脹、土地成本、開發成本費用、建築成本、人口增長、銀行融資和市政許可挑戰等諸多因素，共同造成了特別具有挑戰性的環境。
BC省商業委員會 (BCBC) 首席經濟學家肯·皮科克 (Ken Peacock) 表示：“令我印象深刻的是，盡管人們都在討論開工建設新房，但我們目前的目標是在 2024 年開工建設的房屋數量與 2019 年相同。”
“在政府大談建造更多住房和新租賃產品的背景下，令人震驚的是，我們開工的住房數量與伍年前相同。”
BC 省住房開工率落後於其他省份
根據 Peacock 的分析，BC省的人均住房開工量處於至少拾年來的最低水平，這還不包括 2020 年本省深陷 COVID-19 疫情的痛苦時期。
截至 9 月，預計 2024 年每 1,000 人將開建 7.5 套住房，而 2017 年BC省新民主黨上台時每 1,000 人將開建近 8.5 套住房。
加拿大抵押貸款和住房公司 (CMHC) 將新屋開工定義為開始建造住宅單元的建築物。CMHC 會調查人口超過 10,000 人的中心，根據季節性模式調整數據，然後進行年度化。
與疫情前的 2019 年相比，BC省的人均住房開工量實際上下降了 1.1%。即使從總體（即非人均）住房開工量來看，與 2019 年相比，BC省 2024 年的住房開工量也有望有所減少。
相比之下，阿爾伯塔省的人均住房開工量與 2019 年相比增長了 3.4%。縱觀這壹時期的加拿大其他地區，與BC省的下降相比，人均住房開工量也略有上升。
制約 BC 住房增長的各種因素
BC省陷入困境，原因包括高昂的土地成本以及市政和地區政府征收的開發成本費 (DCC)。大溫哥華地區的 DCC 用於資助液體廢物和水基礎設施，占新公寓成本的肆分之壹。
由於建築成本、勞動力成本高昂以及利率上升，新建住宅開發項目的風險狀況導致壹些項目在經濟上不可行，從而被推遲或放棄。
Townline Homes Inc. 首席執行官裡克·伊裡奇 (Rick Ilich) 表示：“當項目被取消，建造的房屋數量減少時，價格就會保持穩定，不會下降。”
BC省住房開工的另壹個因素是《房地產開發營銷法》，該法為開發商提供了有限的預售窗口。伊裡奇表示，由於針對 Airbnb 運營商和非居民業主的立法，預售的受眾已經減少。
“根據經驗，如果在壹個項目上有 1 億元的貸款，銀行就會希望看到接近 1 億元的預售（以解鎖無條件融資），這通常相當於房屋數量的 65％，”他說。
“在過去幾年的市場條件下，這種情況發生的可能性為零。消費者擔心價值，毫無疑問，就業和收入沒有跟上建築成本的快速增長。情緒低落。預售活動非常緩慢。通過預售中心的人數少得令人震驚，所以所有這些都等同於該行業放緩建設速度，而不是啟動更多項目。”
解決方案可能包括免稅期、延期和轉存期
Townline 的伊裡奇表示，如果省政府與新房業主溝通，告訴他們，‘我們會給你們提供房產稅減免，並且我們會游說聯邦政府給予你們商品及服務稅（GST）延期，只要你們承諾伍年租賃計劃。’那麼，省政府將更好地為公眾服務。
他說：“這樣就可以立即將數千把鑰匙交到租戶手中。”
另壹項改革可能類似於“1031 延期”。該法案以美國國內稅收法典第 1031 條命名，在邊境以南很常見。如果收益迅速重新投資於類似房產，則可以推遲繳納資本利得稅。
“吸引投資資本進入租賃行業非常具有挑戰性，但如果我們能夠建造壹棟租賃大樓並以盈利的方式出售，並且能夠將賺到的錢在壹定時間內重新投資到額外的租賃中，這將激勵行業更多地參與和活躍於租賃市場。”
房地產稅技術和軟件公司 Ryan, ULC 的合伙人保羅·沙利文 (Paul Sullivan) 表示，BC省應該效仿基洛納。在那裡，房地產稅減免有助於創造新的租賃項目，提高空置率並降低租金。
“基洛納走上了激勵租賃公寓樓發展的路，”他說。“他們為建造新租賃樓提供了長達 10 年的房產稅減免。這種方法導致新租賃住房項目大幅增加。”
他指出，基洛納的空置率從 2017 年的 0.2% 上升至 2023 年的 1.3%，並預測空置率可能很快超過 3%。與此同時，租金目前同比下降了約 4%。
專家稱，非市場住房也需要提振
BC省非營利性住房協會 (BC Non-Profit Housing Association) 首席執行官 Jill Atkey 表示，在非市場方面，低收入家庭迫切需要經濟實惠的出租房，該協會是壹個為非營利性住房供應商提供研究和宣傳的行業組織。
她表示，未來拾年，需要為年收入低於 5 萬元的家庭建造 12.5 萬套新出租房，並指出，全省 40% 的租房家庭總收入低於這壹數額。她表示，這將需要省政府每年投資約 25 億美元。
該協會工作的另壹個支柱是保護現有的經濟適用房。“我們……呼吁擴大租賃保護基金，並希望在未來 10 年內每年保護另外 2,000 套住房，”她說，並補充說需要額外投資以確保非營利部門的資產保持良好狀態。
她說：“租房家庭的平均年收入不到 63,000 元，而市場和私營部門不會、也無法建造適合這些收入水平的新出租房屋。”
“我們看到的是，非市場領域需要持續投資，以確保我們建造的房屋能夠讓需要負擔能力援助的人負擔得起。大多數租房者的住房需求都無法通過市場得到滿足。”
在激烈的競選活動中，BC省保守黨重點關注市場化解決方案、放松管制、稅收抵免和退稅。
與此同時，新民主黨宣傳壹系列新舉措，包括投機和空置稅、市政當局的住房目標、短期租賃規則、歷史性分區變化和即將出台的房屋翻新稅。
為了解決選舉中的首要問題，選民們得到了兩種截然不同的解決住房供應和負擔能力的計劃：自由放任的做法或中央計劃的做法。
經濟學家皮科克表示，挑戰雖然巨大，但並非不可能。要取得成功，需要各級政府的協調，以及創新思維，以扭轉近年來住房行業“低迷的表現”。BC 省還有很多工作要做。
REF: https://www.biv.com/news/real-estate/sluggish-housing-sta...
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