[中國房市] 中國樓市又放大招?這種買房心態要不得
這點“雨露”，也不好拿。貨幣化棚改投入的資金分叁部分——政策性的扶持資金，地方專項債和市場融資。本質上就是用少量的政策扶持資金撬動金融杠杆。
圖/圖蟲創意
在棚改啟動階段，負債主體是地方政府和房企。地方專項債由財政部代發，還不出是要中央財政兜底的，“天花板”不會很高。房企參與棚改的融資，沒有地方財政隱形擔保很難拿到。地方財政隱形擔保的主力是城投等地方融資平台，早已風光不再。
因此，這輪棚改啟動，可獲得的金融資源大不如前。
啟動階段配杠杆的債務包，最終要靠樓市的終端銷售消化。35城雖多，但是其中有產業基礎、人口穩定流入、具備有效市場需求的有多少呢？
35城“雨露均沾”，有能力有意願啟動的有幾城？最終能通過賣房“出貨”還債的又有幾城？誰都沒底。
不是住建部不想放大招，而是形勢比人強，不能放大招。有2015年的前車之鑒，受制於現實條件，隨手“畫餅”300萬套、500萬套也沒意義。上面敢放，下面未必敢接。
能從中這壹政策中獲益，只是少數高線城市的樓市。
03
貨幣化棚改主要是釋放樓市的改善型需求。北上廣等壹線城市和經濟發達地區的中心城市，是改善型需求的主力。
這些經濟發達城市是中國經濟的主力，長期承擔高比例的轉移支付，導致城市更新的水平遠遠滯後於經濟發展水平。其中的落差積累了更多的改善型需求。
比如東部沿海某城市，目前存量住宅800萬套中，“老破小”占比高達60%，比中西部中心城市西安、重慶高出20%左右。
這種居住環境和經濟發展水平脫節的情況，已經影響市民的生活質量。新市民受苦不小，高昂的租金、巨額的房貸卻只能換來簡陋的“蝸居”，真是“苦不堪言”。本質上這是城市更新的公共服務投入不足，造成居住成本過高的結果。
意願和能力相匹配，才能形成有效的市場需求。居住的改善型需求也是如此。
經濟發達地區中心城市的地方政府有更強的財政能力，保障貨幣化棚改。這些地區的居民存款和收入，大幅高於全國平均水平，響應政策的經濟能力較強。過去是高昂的房價抑制了居民的改善性需求，而這正是貨幣化棚改的用武之地。
圖/圖蟲創意
貨幣化棚改本身具有壹定的福利屬性，而且主要是“熟地”再開發利用，有降低基建成本、生活設施配套成本的空間。只要地方政府願意讓利於民，貨幣化棚改可以降低居民成本，從而更好地釋放改善型需求的市場潛力。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
圖/圖蟲創意
在棚改啟動階段，負債主體是地方政府和房企。地方專項債由財政部代發，還不出是要中央財政兜底的，“天花板”不會很高。房企參與棚改的融資，沒有地方財政隱形擔保很難拿到。地方財政隱形擔保的主力是城投等地方融資平台，早已風光不再。
因此，這輪棚改啟動，可獲得的金融資源大不如前。
啟動階段配杠杆的債務包，最終要靠樓市的終端銷售消化。35城雖多，但是其中有產業基礎、人口穩定流入、具備有效市場需求的有多少呢？
35城“雨露均沾”，有能力有意願啟動的有幾城？最終能通過賣房“出貨”還債的又有幾城？誰都沒底。
不是住建部不想放大招，而是形勢比人強，不能放大招。有2015年的前車之鑒，受制於現實條件，隨手“畫餅”300萬套、500萬套也沒意義。上面敢放，下面未必敢接。
能從中這壹政策中獲益，只是少數高線城市的樓市。
03
貨幣化棚改主要是釋放樓市的改善型需求。北上廣等壹線城市和經濟發達地區的中心城市，是改善型需求的主力。
這些經濟發達城市是中國經濟的主力，長期承擔高比例的轉移支付，導致城市更新的水平遠遠滯後於經濟發展水平。其中的落差積累了更多的改善型需求。
比如東部沿海某城市，目前存量住宅800萬套中，“老破小”占比高達60%，比中西部中心城市西安、重慶高出20%左右。
這種居住環境和經濟發展水平脫節的情況，已經影響市民的生活質量。新市民受苦不小，高昂的租金、巨額的房貸卻只能換來簡陋的“蝸居”，真是“苦不堪言”。本質上這是城市更新的公共服務投入不足，造成居住成本過高的結果。
意願和能力相匹配，才能形成有效的市場需求。居住的改善型需求也是如此。
經濟發達地區中心城市的地方政府有更強的財政能力，保障貨幣化棚改。這些地區的居民存款和收入，大幅高於全國平均水平，響應政策的經濟能力較強。過去是高昂的房價抑制了居民的改善性需求，而這正是貨幣化棚改的用武之地。
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貨幣化棚改本身具有壹定的福利屬性，而且主要是“熟地”再開發利用，有降低基建成本、生活設施配套成本的空間。只要地方政府願意讓利於民，貨幣化棚改可以降低居民成本，從而更好地釋放改善型需求的市場潛力。
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