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壹條"呐喊"的朋友圈背後,30%的寫字樓空置率怎辦?
壹條"呐喊"的朋友圈背後,30%的寫字樓空置率怎辦?壹條"呐喊"的朋友圈背後,30%的寫字樓空置率怎辦?
大頭怎麼看？
租金大降、空置率高，這兩個是事實，但說到處可以免費辦公，是誇張的。
甲級寫字樓裡邊，外資的投資大幅減少，所以影響甲級寫字樓。當年的“大眾創業、萬眾創新”，刺激了中小寫字樓、聯合辦公的需求，但後來逐漸息鼓偃旗。
寫字樓這個功能又很難轉，幹不太成別的東西。基本上改個酒店、搞個培訓。但培訓的需求前兩年就沒有了，酒店還不好轉，像北京幾個核心區，新酒店是拿不到牌照的。
北京可以免費辦公的寫字樓，我是沒有聽說的，我們自己的寫字樓將近4塊多（每天每平方米）。不能說某個城市寫字樓租金掉得特別嚴重、觸目驚心，也不能說某個城市的寫字樓租金控制得特別好。杭州甲級寫字樓最高7塊錢，現在普遍估計在4—5塊。很多中小城市寫字樓可能就是兩塊錢，要往下掉也掉不到哪去，因為它的建築成本在。
另外壹個是經濟下行的機遇——打個比方，你跟你哥們壹塊去爬山，突然之間遇到狼，你跑不過狼，但你還有壹個機會，就是跑過你的哥們——頭部企業的需求還是在的。
主要解決辦法也只能是：等。
有人主張商辦改商住，無非就是希望樓宇經濟能夠盤活，但其實會給地產原有的格局和經濟大盤帶來許多無法預估的負面效應。所以我本人也不太建議用改變土地屬性的方式，去激勵樓市的熱度和改善開發商的現金流。
與其通過商改住來改變行業狀況，不如讓國資下場回收辦公樓做非盈利的項目，比如這些房子可以作為公租房定向出租給壹些人才和企業，像我們浦東有很多的租賃房都會租給特斯拉。
這裡面財務邏輯很好理解，我們首先假設這壹堆寫字樓的貨值是50個億，它會有壹個測算資產沉澱的銀行評估價，但這個評估價往往會比真正的市值要低壹些，再加上你的體量非常大，有可能還是壹個半爛尾的工程，還附帶了壹個債務，那麼國企就有可能用六折到柒折左右的價錢去收這個房子，差不多就是35億。
當然了，這裡面的債務也是全部都盤到收購方的旗下，那最終其實收購方就是收了將近40億市值的貨品，或者說資產。
這個租約如果是大國企來跟你簽，並且租約周期是20年，它可以在這個過程當中，把剛才說的40億資產，再通過類REITs或者CMBS的形式來融出你對應貨值的65%—70%，這個的時候，它的錢可以再投到對應的租賃住房上，也就是說，它只是先投出了40個億，但是用了未來的30個億，投入到後面20年幹這個事兒，那事實上它可能自己只花了自有資金10個億甚至更少，但是解決了寫字樓的困境，並且自己在企業的產品類型上做了壹種多元化的嘗試。
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租金大降、空置率高，這兩個是事實，但說到處可以免費辦公，是誇張的。
甲級寫字樓裡邊，外資的投資大幅減少，所以影響甲級寫字樓。當年的“大眾創業、萬眾創新”，刺激了中小寫字樓、聯合辦公的需求，但後來逐漸息鼓偃旗。
寫字樓這個功能又很難轉，幹不太成別的東西。基本上改個酒店、搞個培訓。但培訓的需求前兩年就沒有了，酒店還不好轉，像北京幾個核心區，新酒店是拿不到牌照的。
北京可以免費辦公的寫字樓，我是沒有聽說的，我們自己的寫字樓將近4塊多（每天每平方米）。不能說某個城市寫字樓租金掉得特別嚴重、觸目驚心，也不能說某個城市的寫字樓租金控制得特別好。杭州甲級寫字樓最高7塊錢，現在普遍估計在4—5塊。很多中小城市寫字樓可能就是兩塊錢，要往下掉也掉不到哪去，因為它的建築成本在。
另外壹個是經濟下行的機遇——打個比方，你跟你哥們壹塊去爬山，突然之間遇到狼，你跑不過狼，但你還有壹個機會，就是跑過你的哥們——頭部企業的需求還是在的。
主要解決辦法也只能是：等。
有人主張商辦改商住，無非就是希望樓宇經濟能夠盤活，但其實會給地產原有的格局和經濟大盤帶來許多無法預估的負面效應。所以我本人也不太建議用改變土地屬性的方式，去激勵樓市的熱度和改善開發商的現金流。
與其通過商改住來改變行業狀況，不如讓國資下場回收辦公樓做非盈利的項目，比如這些房子可以作為公租房定向出租給壹些人才和企業，像我們浦東有很多的租賃房都會租給特斯拉。
這裡面財務邏輯很好理解，我們首先假設這壹堆寫字樓的貨值是50個億，它會有壹個測算資產沉澱的銀行評估價，但這個評估價往往會比真正的市值要低壹些，再加上你的體量非常大，有可能還是壹個半爛尾的工程，還附帶了壹個債務，那麼國企就有可能用六折到柒折左右的價錢去收這個房子，差不多就是35億。
當然了，這裡面的債務也是全部都盤到收購方的旗下，那最終其實收購方就是收了將近40億市值的貨品，或者說資產。
這個租約如果是大國企來跟你簽，並且租約周期是20年，它可以在這個過程當中，把剛才說的40億資產，再通過類REITs或者CMBS的形式來融出你對應貨值的65%—70%，這個的時候，它的錢可以再投到對應的租賃住房上，也就是說，它只是先投出了40個億，但是用了未來的30個億，投入到後面20年幹這個事兒，那事實上它可能自己只花了自有資金10個億甚至更少，但是解決了寫字樓的困境，並且自己在企業的產品類型上做了壹種多元化的嘗試。
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